Les travaux et réparations à la charge du propriétaire

Le propriétaire prend en charge tous les travaux et réparations qui ne relèvent pas de la responsabilité du locataire. Cela inclut notamment les travaux de mise au norme, de performance énergétique ou les réparations importantes causées par la vétusté, les vices de construction ou les malfaçons : panne de chaudière ou de chauffe-eau, problèmes de toiture, pose de double vitrage, murs fissurés, etc.

Quels sont les travaux que le propriétaire doit prendre en charge ?

Certains travaux sont à la seule charge du propriétaire. Ce dernier doit notamment effectuer toutes les réparations requises pour une « utilisation normale » du logement. En effet, selon l’article 6 de la loi de juillet 1989, Le propriétaire doit :

• « délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». Concernant la performance énergétique minimale, ce critère est toujours en attente d’un décret pour pouvoir être appliqué.
• « délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ».
• « d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et […] de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ».
• « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Les travaux d’amélioration, de mise aux normes ou de réparation entre deux locataires sont donc à la charge du propriétaire, ainsi que tous les travaux nécessaires au respect des obligations ci-dessus, y compris en cours de bail. En revanche, les travaux dits de « réparation locative » sont à la charge du locataire.

Par exemple, les travaux suivants doivent être payés par le propriétaire :

• remise en état ou remplacement de la chaudière,
• réparation des murs de soutènement et de la toiture,
• changement des volets,
• remplacement des fenêtres,
• pose de double vitrage,
• remplacement des équipements importants du logement défectueux ou en panne (ballon d’eau chaude, VMC, radiateurs, chasse d’eau, …)

Plus généralement, tout ce qui concerne la plomberie fixe, l’électricité non visible, les normes de sécurité du logement, le système de chauffage sont assumé par le propriétaire.

Les obligations du locataire et du propriétaire en cas de travaux durant le bail

Le locataire a l’obligation de permettre au bailleur de venir faire les travaux nécessaires (et toute visite nécessaire à leur préparation), tant que ces travaux répondent à l’un des cas suivants :

• travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble,
• travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal du logement loué,
• travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans le logement,
• travaux qui permettent de remplir les obligations du bailleur : décence du logement, présence de nuisibles ou de parasites, bon état du logement et de ses équipements, vices ou défauts empêchant le locataire de jouir paisiblement du logement.

Si certaines réparations sont urgentes et ne peuvent attendre la fin du bail, le locataire a l’obligation de supporter ces travaux même si ces derniers provoquent des nuisances ou l’empêchent de jouir de certaines parties du logement.

Avant le début des travaux, le locataire doit être informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord explicite du locataire.

ℹ️ A savoir : Les propriétaires-bailleurs disposent d’aides financières à la rénovation énergétique.

Droit du locataire en cas de gros travaux

Si des travaux dans une location durent plus de 21 jours, le propriétaire doit indemniser le locataire en place pour la nuisance, en tenant compte de la surface rendue inhabitable et de la durée des travaux. Dans certains cas, si les travaux posent trop de problèmes, le locataire peut demander au juge leur interdiction ou leur interruption, à conditions que :

• les travaux entrepris (ou leurs conditions de réalisation) présentent un caractère abusif ou vexatoire,
• ou bien ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux,
• ou bien si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse.

Si les travaux rendent le logement inhabitable pour le locataire ou sa famille, ce dernier a aussi la possibilité de faire résilier le bail.

Le locataire peut faire les travaux en échange d’une réduction de loyer

La loi prévoit que : « les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées. »

Cela signifie que le propriétaire peut négocier avec le nouveau locataire que ce dernier effectue à sa place certains travaux. En contrepartie, le locataire bénéficie d’une réduction de loyer correspondant au montant des frais engagés pour ces travaux. Tout ceci doit être prévu dans une clause du bail.

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Ivan Thiébault

Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.