Dans certains cas, notamment pour les locations de logements anciens ou insalubres, ou encore lorsque le locataire et le bailleur sont proches, il peut arriver qu’une location se fasse sans contrat écrit. Quelles conséquences cela peut-il avoir sur les droits du locataire et du bailleur ? Un propriétaire peut-il « mettre dehors » un locataire sans bail ?

Ce que dit la loi sur le bail verbal

Bien que la loi du 6 juillet 1989 impose l’établissement d’un contrat écrit pour toute location de logement, la jurisprudence reconnaît la validité d’un bail oral, c’est-à-dire une location qui se fait sans avoir signé de bail écrit. Par conséquent le locataire et le propriétaire disposent grosso-modo des mêmes droits et devoirs que s’ils avaient conclu un bail écrit, régis par la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, le locataire est protégé : il ne peut pas être expulsé arbitrairement par le propriétaire. Si ce dernier souhaite résilier le bail, il doit se plier aux mêmes règles qu’avec un contrat écrit. De la même façon, un locataire sans bail souhaitant quitter le logement doit donner congé dans les règles et respecter un préavis de 1 à 3 mois selon les cas.

Quels sont les risques de louer sans bail écrit ?

A partir du moment où le bail conclu oralement reste encadré par la loi, les risques sont limités pour le locataire comme pour le propriétaire. Cependant, certains inconvénients peuvent apparaître…

Pour le propriétaire :

  • impossibilité d’expulser un locataire sur fondement d’une clause résolutoire telle que des impayés de loyers ou charges, le non-versement du dépôt de garantie, ou un défaut d’assurance habitation ;
  • impossibilité de réviser le loyer annuellement ;

Pour le locataire :

  • si le bailleur conteste la présence du locataire dans le logement, c’est au locataire d’apporter la preuve de l’existence d’un bail verbal (voir paragraphe ci-dessous) ;
  • en l’absence d’états des lieux d’entrée, ce qui est généralement le cas quand il n’y a pas de bail écrit, le logement est réputé avoir été donné en bon état (sans défaut), ce qui peut engendrer des litiges lors de la sortie. Cependant le locataire est couvert s’il apporte la preuve que c’est le propriétaire qui s’est opposé à l’établissement d’un état des lieux d’entrée.

Quelles sont les preuves d’un bail verbal ?

Si un locataire ou un bailleur est amené à devoir prouver l’existence d’un bail verbal et le début de son exécution, il peut utiliser tout type de justificatif. La loi ne précise pas de liste exhaustive de justificatifs recevables, mais parmi les exemples les plus fréquents cela peut être :

  • attestation du propriétaire ;
  • quittances de loyer fournies par le propriétaire ;
  • documents bancaires indiquant le paiement régulier du loyer ;
  • contrats d’électricité, de gaz, de téléphone ou d’assurance ;
  • courriers reçus au nom du locataire et à l’adresse du logement ;
  • témoignages : voisins, gardien, agent immobilier,…

Régulariser un bail verbal

La loi permet de régulariser à tout moment la situation à la demande du locataire ou du propriétaire. Dans ce cas, le nouveau bail doit comporter les mentions obligatoire prévues à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. En revanche, sauf accord commun, il ne sera pas possible d’y insérer des clauses facultatives comme la révision du loyer, une clause résolutoire, ou l’avance sur charges.

Concernant la date de prise d’effet, il y a deux solutions qui peuvent être adoptées selon l’accord qui est trouvé entre le propriétaire et le locataire :

  • prise d’effet à la date d’établissement du bail écrit. Dans ce cas l’échéance du bail est à date d’établissement + 1 ou 3 ans selon le type de bail.
  • prise d’effet rétroactive depuis l’entrée dans les lieux du locataire. L’échéance du bail se calcule alors par tranches de 1 ou 3 ans (selon le type de bail) depuis la date d’entrée dans les lieux. Notons également que dans ce cas, les clauses facultatives comme la révision annuelle du bail ne peuvent pas être rétroactives.

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89 Commentaires sur “Bail verbal : y a-t-il un risque à louer un logement sans bail écrit ?

  1. Bonjour,
    Je loue un appartement où l’on est deux personnes avec chacune sa chambre. Le bail contient les noms des deux personnes avec clause de solidarité et se termine au 1er septembre avec vente du bien et donc contrat de bail non reconductible. Chaque personne paie en début du mois la moitié du loyer et des charges. Mon ami est parti de l’appartement au 15 janvier dernier, bail non modifié, propriétaire au courant, c’est moi qui paie la totalité du loyer depuis. A partir du 1er février je sous-loue la chambre vide à une personne avec accord oral et par sms du propriétaire, sans contrat de sous-location. La cohabitation étant plus que difficile, la personne souhaite partir au plus vite et n’est presque pas présente depuis début mai. Pour cela je lui compte financièrement seulement la partie chambre. Je lui donne un mois pour s’organiser à partir et lui demande la partie financière en début de chaque semaine, selon la date de son départ. Ne trouvant pas où mettre ses affaires, et après m’avoir versé pour la première semaine de mai la somme du loyer divisée par quatre, elle veut garder la chambre et les clefs mais sans contrepartie financière, jusqu’à son départ, sous prétexte qu’elle n’est plus présente physiquement.
    Puis-je lui mettre ses affaires dehors si elle refuse de payer? Merci d’avance pour votre retour.

  2. Bonjour,

    Je me retrouve actuellement avec un litige avec mon propriétaire.
    En effet lors de mon entrée dans l’appartement, nous avons fait un bail verbal celui-ci m’a dit que nous établiront un bail écrit dés que mon loca-pass serait accepté, à ce jour il n’est toujours pas traité.
    Sauf qu’à ce jour, j’ai perdu mon emploi je me vois donc avec un loyer de retard, et mon propriétaire m’a demandé de quitter l’appartement CE DIMANCHE, ce qui me laisse 4 jours pour trouver un appartement alors que je suis sans emploi.
    Est-il dans son droit ? Quels sont mes recours ?
    Merci d’avance à vous !

  3. Bonjour,

    J’ai été saisonnier pour une entreprise pendant 4 mois, et celle-ci m’a fourni un logement, qui n’était pas un avantage nature, qui n’était mentionné ni sur le contrat de travail, ni sur la fiche paie car les logements fournis ne leur appartiennent pas, ils sont juste en gestion chez eux. J’ai donf demandé la signature d’un bail de location, ce qui m’a été refusé. Les propriétaires de l’entreprise ont donc décidé de faire des réservations en mon nom, sans mon consentement, comme si j’étais un touriste ou un vacancier, et ce chaque mois pdt 4 mois. J’ai payé un loyer (à hauteur de 250 eur) mais est refusé de payer les 3 autres car je considère cet action comme étant illégal. J’ai reçu 2 jours avant la fin de mon contrat une mise en demeure par voie d’huissier me demandant le paiement des 3 autres loyers. J’aimerais savoir quel recours sont possible. Merci !

  4. Bonjour,
    J’ai signé un bail en colocation, le colocataire est partit depuis 3 ans, en accord verbal avec le propriétaire je gère la colocation donc je fais des colocations sans contrat, le soucis c’est que dans le cas ou je trouve pas de colocataire c’est moi qui paye le loyer dans sont intégralité, donc j’ai tous les soucis.
    Comment puis-je me protéger, au niveau du propriétaire et du colocataire, puis-je faire signer un papier au nouveau colocataire comme preuve? Et garantie?
    Car quand le colocataire s’en va je n’ai qu’ une semaine ou 2 pour trouver un nouveau colocataire, ce qui et compliqué et je me retrouve bien souvent dans le soucis financier car je paye tout le loyer.
    Puis-je demander 3 mois de préavis? Sachant que je ne suis pas le propriétaire.

    1. Bonjour, dans ce cas vous entrez dans le domaine de la sous-location. Vous avez le droit de conclure un contrat de sous-location avec d’autres locataires (comprenant effectivement une clause sur le délai de préavis) si vous pouvez prouver que le propriétaire l’a autorisé.

  5. Bonjour,
    Je suis actuellement dans une colocation avec contrat. Mais depuis mon colocataire est partit, le contrat est resté le même et c’est moi qui cherche un nouveau colocataire et qui paye la totalité du loyer si pas de nouveau colocataire.
    Comment puis je me protéger vis a vis de cette situation?
    Sachant que l’ancien colocataire est toujours sur le bail depuis 3 ans et que c’est moi qui gère la colocation, parfois a mes dépend, donc à mes frais.
    Puis-je imposer au colocataire sortant 3 mois de préavis?
    Merci d’avance pour une futur réponse.

    1. Bonjour, s’il y avait une clause de solidarité, le coloc sortant restait solidaire jusqu’à 6 mois après la résiliation de son bail. Sinon, il n’y a pas de solution particulière pour vous protéger.

  6. Bonjour,

    Je faisais une colocation avec une amie. Malheureusement pour moi, je n’apparais pas sur le bail mais mon amie oui. A ce jour elle a décidé de rendre l’appartement sans mon consentement, ce qui fait que je me suis retrouvé sans logement du jour au lendemain et ayant pour délais 3 semaines. Mais cela n’est pas le problème, ayant versé intégralement la caution avec Mon argent, aujourd’hui il y a litige, car je souhaite récupérer ma caution mais mon amie ne veut pas et souhaite la récupérer à mon insu.

    Il y a t-il une solution à mon problème ?

    Merci pour votre réponse et pour votre aide.

      1. Bonjour,

        Je dispose des virements bancaires que j’ai effectué à la propriétaire, lors de l’état des lieux d’entrée car c’est moi qui l’ai effectué. De plus je dispose de toute les preuves nécessaire afin de prouver que j’étais bien dans le logement au même titre que elle c’est à dire en tant que locataire (facture à mon nom, virement pour le loyer au 2 noms, photos et vidéos).

        J’ai également un message de sa part mentionnant bien qu’il s’agit de mon argent et qu’elle va me le rendre.

        1. Bonjour, alors cela devrait être bon pour vous 🙂 Il me semble que dans ce cas, la marche à suivre sera de la mettre en demeure de vous rembourser par LRAR, et sans réponse positive, saisir le tribunal ou le conciliateur de justice.

    1. Bonjour je vous explique je vie avec mon père dans le sousole de mon propriétaire on n’a pas de bail et mon père a des gros problèmes de drogue mon propriétaire lui a fais une lettre comme dequoi il devais laisser le logement pour la raison que la police dérangeait a chaque fois qu’elle venais pour lui parler et dans la lettre sa disais que je prenais pleinement la charge du loyer mais mon père refuse de quitter c’est une entente a l’amiable con n’a conclus avec le propriétaire que on devais lui avertir 30jours a l’avance si on voulais quiter et que lui aussi pouvais nous avertir 30 jours a l’avance je suis assez tannée de mon père et c’est problèmes de consommation quesque mon propriétaire peux faire il a été voir la police avec la lettre et elle lui a répondu que tout étais en ordre qui va falloir qui s’en aille le premier

      1. Bonjour, le mieux dans votre cas est de prendre conseil auprès de l’Adil de votre département (c’est gratuit). Sachez cependant qu’il est illégal de faire loger quelqu’un dans un sous-sol, que ce soit fait gratuitement ou non.

  7. bonjour,nous sommes locataires et étions titulaires d un bail datant du04/10/2017.en date du25/ 05 /2021 nous avons fait une demande de congé laquelle a été acceptée par le bailleur et nous a confirmé notre départ de l’appartement en date du25/08/2021;par mail en date du 19/07/2021 nous avons sollicité un report de préavis au04/10/2021 et le propriétaire a accepté.cepandant à la date du 04/10/2021 nous n’avons pas pu quitter les lieux.le bailleur nous a fait signer une sommation interpellative le 08/10/2021sur laquelle nous avons déclaré ne plus partir de ce logement solliciter la signature d’un nouveau bail que nous n’avons toujours pas signé. aujourd’ hui nous désirons quitter ce logement doit-on redonner un préavis de 3 mois?
    merci pour vos conseils

  8. Bonjour,
    J’ai acheteren 2014 un appartement dans le quel j’ai placé mes parents qui me paye un loyer fixe tout les mois depuis le 1er jour.
    Mais nous avons pas de contrat de bail.
    Voilà que pour une demande de prêt personnel ou hypothécaire ma banque me dit que il faut absolument que je fasse un contrat de bail et que je l enregistre si non il prennent pas du tout en compte le loyer que mes parents me verse malgré tout.
    Je voudrais savoir si quelqu’un peut m’aider, si cela est légal ou non ?
    Merci d’avance

    1. Bonjour, je ne peux pas vous répondre concernant l’attitude de votre banque car cela ne dépend pas du droit immobilier. Après, s’il n’y a que ça pour que votre prêt soit accepté, il serait dommage de refuser, d’autant plus que cela permettrait de faire les choses plus « proprement » vis-à-vis de vos parents.

  9. Bonjour résidant temporairement en France (3 mois) une connaissance me loue un appartement pour cette durée en bail verbal…..suite un problème d attaques de ses chiens et de RC…..et elle me demande de partir du jour au lendemain alors que j ai normalement encore un mois en a t elle le droit ? Que dois je faire ?

  10. Bonjour,
    l’immeuble dans lequel je suis locataire (seul résident de l’immeuble) à changé de propriétaire.
    Le bail n’as pas été renouvellé, et l’agence ne veut pas me donner les coordonné du nouveau propriétaire, le bail est donc toujours au nom du propriétaire précédent.
    Suite au changement de propriétaire une clé grenier et un local au rez de chaussé qui était sur mon état des lieux m’on étaient enlevé, j’ai donc demandé une mise à jour de l’état des lieux, mais l’agence ne me réponds pas.
    De plus le propriétaire fait des travaux dans l’immeuble qui ont été plusieurs fois emmbètant, coupure d’eau, poussière, canalisation bouché (1 semaine, pas de douche, lave linge et lave vaisselle), mais je ne me suis pas plaint. Par contre suite aux travaux il m’a été impossible d’accéder à l’immeuble (porte entrée immeuble cassé). J’ai donc demandé un remboursement de ma nuit d’hotel mais cela m’a aussi été refuser.
    Je ne connais pas vraiment les lois mais mais n’est-il pas normal d’avoir les coordonnés du propriétaire sur le bail, un état des lieux conforme et un remboursement pour mon hotel suite à l’impossibilité d’accéder à l’immeuble ?

    1. Bonjour, à ma connaissance un changement de propriétaire n’a pas forcément à vous être communiqué : ce qui compte c’est que vous ayez les coordonnées du bailleur, qui en l’occurrence est l’agence immobilière si j’ai bien compris. Autrement dit ce sont eux vos interlocuteurs. Et concernant les nuisances, effectivement le bailleur a l’obligation de faire en sorte que les travaux ne vous gênent pas trop dans l’utilisation de votre logement et vu ce que vous avez subi, je pense que vous pouvez obtenir réparation (à condition d’avoir gardé des preuves). De même, pour les clés retirées, il faut que le propriétaire vous fournisse une preuve que cela vient bien de lui. Je vous invite à en parler plus en détail auprès d’un juriste de l’Adil.

  11. Bonjour,

    J’ai un locataire sans bail depuis quelques années. Depuis plus de 8 mois il ne paie pas son loyer. Je lui ai en novembre remis un lettre pour mettre fin à notre entente faute de paiement, lui demandant d’avoir quitté le logement 3-4 mois plus tard, soit à la fin de l’hiver. Nous sommes maintenant plus d’un mois plus tard et il refuse de quitter le logement et ne veut toujours pas payer.

    Quels sont les moyens que je peux utiliser pour le forcer a quitter le logement ? La police ne veut pas participer et me suggère un avocat, des couts que je tente d’éviter, en plus que je ne perçois pas de loyer depuis des mois.

    Merci pour vos conseils

    1. Bonjour,
      C’est le risque avec un bail verbal : vous ne pouvez pas forcer votre locataire à partir, sur fondement d’une clause résolutoire telle que des impayés de loyers ou charges.
      Etant donné que c’est une situation potentiellement complexe, le mieux serait de vous adresser à un juriste de l’Adil, c’est gratuit.

  12. bonjour

    Je loue une maison a la copine de mon fils depuis 5ans sans bail et maintenant elle veut mettre mon fils dehors
    Elle ne me paye aucun loyer depuis le début juste la caf qui nous donne une part
    Puisse lui dire de partir en lui faisant un préavis de 1 mois?

  13. Bonjour! Mon locataire 2019 ne souhaite pas me remettre le contrat de location qu’il m’oblige à déclarer mes taxes. Qu’est-ce que je dois faire? Je n’ai que des e-mails avec mon nom de cette année-là. aider!

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