La restitution du dépôt de garantie détient toujours la palme du litige le plus fréquent entre bailleurs et locataires, soit un litige locatif sur deux selon une récente étude. Parmi les questions que se posent les locataires et les propriétaires, il y a celle qui concerne le changement de bailleur, que ce soit suite à la vente du bien ou suite à un changement de gestionnaire : qui doit restituer le dépôt de garantie (ou la « caution », comme on dit parfois à tort), est-ce l’ancien bailleur ou le nouveau ?

Jérôme, un locataire, a récemment posté une question dans les commentaires du blog LocService :

« J’ai loué en 2010 un appartement non meublé via une agence. L’état des lieux a été réalisé début septembre suite au préavis fait 3 mois avant.  J’ai contacté l’agence pour savoir où en était le remboursement de la caution et elle m’informe que la propriétaire ne passe plus par eux pour gérer l’appartement. Que dois-je faire? »

Tout comme lui, nombreux sont les cas où le locataire sortant fait face à un propriétaire qui a résilié son mandat auprès de l’agence qui gérait initialement le bien (et qui a donc perçu le dépôt de garantie versé par le locataire). Il peut aussi arriver que le propriétaire décide de transférer la gestion locative à une autre agence. Et il arrive que dans ces cas, tout ce petit monde se renvoie la balle sans savoir qui est tenu de rembourser le dépôt de garantie au locataire, ce qui est une obligation légale définie à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Et la situation se complique lorsque la transmission de la somme n’a pas été prévue, ou pas été correctement tracée, lors du transfert de la gestion.

Réponse : c’est la nouvelle agence, ou plus généralement le nouveau mandataire qui est tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire, peu importe s’il a correctement récupéré cette somme ou pas auprès de l’ancien intermédiaire. Même chose si c’est le propriétaire qui a décidé de reprendre la gestion lui-même : c’est lui qui devra faire la restitution.

La restitution du dépôt de garantie en cas de vente du logement

vente-appartementUn récent jugement de la Cour de Cassation rappelle la loi qui doit être appliquée strictement (même article de loi que ci-dessus) : en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur.

En résumé, c’est toujours le nouveau bailleur qui doit assumer la bonne restitution du dépôt de garantie au locataire. A lui donc de prendre ses dispositions lors de la vente ou de la transmission de la gestion locative pour effectivement récupérer les sommes correspondantes, sinon gare aux mauvaises surprises !

 

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36 Commentaires sur “Dépôt de garantie : qui doit le restituer après un changement de bailleur ?

  1. Bonjour la maison que je loue vient d’autre vendu loué le nouveau propriétaire veut fait un nouveau bail avec un notaire il me demande un nouveau dépôt de garantie que j’ai déjà payer à l’ancien proprietaire doit-je de nouveau le payé ?

  2. Bonjour,
    j’ai effectué l’état des lieux de sortie le 23/08/2021 et l’agence à stopper sa collaboration avec la propriétaire le 31/08/2021.
    Ils ont transféré ma caution à la propriétaire sans me prévenir et me demande de lui demander pour avoir le remboursement (sachant que la propriétaire ne le fera pas elle n’a pas fait les travaux après mise en demeure devant la justice…)
    L’agence doit-elle me rendre la caution sachant que on a fait l’état des lieux avant la date d’arret de leur gestion pour la propriétaire?
    Cordialement

    1. Bonjour, à vrai dire je ne suis pas sûr de ma réponse, mais il serait en effet logique que ce soit l’agence puisqu’elle s’occupait de la gestion locative jusqu’à la fin de votre bail. En tout cas il faut qu’il y en ait un des deux qui vous le rende ! En cas de difficultés, renseignez-vous auprès de l’Adil.

  3. Bonjour,

    Je suis nouveau propriétaire d’un appartement. La locataire a donné en 2017 un chèque de dépôt de garantie qui n’a pas été encaissé par l’ancien propriétaire donc plus valable.
    La locataire ne me répond plus au téléphone car elle ne veut pas être débité du dépôt de garantie. Que faire ?
    Cordialement

    1. Bonjour, la somme n’ayant pas été encaissée, je ne suis pas sûr de ma réponse. Dans tous les cas, votre locataire n’a pas à avoir peur d’être débitée puisque c’est ainsi que cela doit se passer normalement. Je vous invite à poser la question à un juriste de l’Adil.

  4. Bonjour
    Si un des 2 locataires du bail quitte le logement, le locataire restant doit il payer la moitié de la caution au sortant ? Le bail est au 2 noms et le sortant ne s’est pas désolidarisé.
    Merci

    1. Bonjour, la loi ne dit rien à ce propos, donc c’est à vous de vous arranger comme vous le souhaitez. Le risque, si vous rendez la moitié du dépôt de garantie maintenant, c’est que lors de votre sortie le bailleur vous réclame des frais pour des réparations qui auraient nécessité plus que l’autre moitié. Donc si vous rendez la moitié maintenant, le mieux serait de faire un état des lieux intermédiaire afin de partager les éventuels frais entre vous. Ensuite, pour tout dégât qui surviendrait après, on saura que ça ne pourra être que de la faute du locataire restant.

  5. Bonjour je suis dans un appartement sans agence et l’immeuble viens d’être vendu, et il y a pleins de choses qui ont changé dans l’appartement (nous avons aider pour des travaux et le frigo a été changé par le mien) je ne sais pas si l’appartement continue à être considéré comme meuble ou non et je ne sais pas si il faut refaire un état des lieux avec les anciens propriétaires avant le changement et s’il faut que je demande la caution ou non qui était quand même de 1000€ en liquide.
    Merci de vos réponses

    1. Bonjour, il faut que vous regardiez votre contrat de location, voir si celui-ci mentionnait une location meublée ou non. Pas besoin de faire un EDL lors de la vente ni de réclamer votre caution, cette dernière vous sera restituée lors de votre départ.

  6. bonjours, je suis locataire depuis 2013 et il y a un changement qui se fais du gestionnaire « agence » au propriétaire. Et l’agence nous a demandé à nouveau de leur versé une caution car c’est un nouveau contrat et je trouve cela bizarre tout de même merci de m’aider afin que je sache quoi lui répondre.

  7. Bonjour, nous sommes locataires depuis février, la maison était louer par une agence à qui nous avons versé le dépôt de garantie nous partons au mois de décembre et entre temps l’agence a déposer le bilan et fermer le propriétaire refuse de nous rendre le dépôt de garantie et nous dit de nous retourner contre l’agence avec le mandataire choisit pour récupérer un des loyer non verse également par l’agence pour lui et pour nous notre depot de garantie .ma question est ce a lui ou pas de nius rendre notre depot de garantie. Il a reprit la gestion locative de ses location suite à la fermeture de l’agence.

  8. bonsoir ,
    voila nos propriétaire vende leur maison dans la quelle nous sommes locataire il nous ont donc donne congé avant la date de fin de baille ont voudrai savoir comment sa ce passe pour le depos de garanti vue quil vende .

  9. bonjour,

    je posée mon préavis suite à l’achat d’une maison. je quitte donc l’appartement selon les termes, le 20 février.

    mais mon propriétaire qui passait par une agence, à décider de vendre son bien à une personne pour résidence principale.

    Ma question, est, vais je récupérer ma caution étant donné que le propriétaire vend en l’étant son appartement, et que le futur propriétaire en fera sa demeure principale?

    Si oui, qui dois je prévenir (agence, propriétaire) et comment s’il vous plait

    Merci d’avance pour votre réponse.

  10. Bonjour,
    Je suis moi aussi dans le même cas que décrit dans ce post, mais en tant que propriétaire. J’ai changé d’agence il y a un bon mois, la première agence m’a bien transmis tous les documents, que j’ai donnés à la nouvelle agence. le seul problème, c’est le chèque de caution, qui a été encaissé par la première agence et qu’ils ne m’ont pas rendu. Pour l’instant, ils ne répondent pas à mes mails. Ma question est donc la suivante : y a-t-il un texte de loi sur lequel s’appuyer pour réclamer cette caution ?
    Merci pour votre aide

    1. Bonjour, non à ma connaissance il n’y a pas de texte de loi qui dicte cela ; je pense qu’il faut plutôt vous appuyer sur les éléments de contrat qui vous liaient à la première agence, le cas de la caution est probablement spécifié.

  11. Bonjour,
    J’ai apposé mon nom en tant que caution pour un tiers. Celui-ci vient de quitter les lieux. J’ai l’impression qu’il ne souhaite pas me redonner le montant de ma caution. Le propriétaire n’était-il pas dans l’obligation de me reverser cette caution directement à moi, et non au locataire ? Puisque c’est mon nom et mon adresse qui figure sur le dépôt de garantie ?
    Dois-je me retourner contre le propriétaire pour récupérer ma caution ?
    Merci de votre aimable retour. Cordialement.

    1. Bonjour, d’après ce que je comprends vous parlez bien ici d’un dépôt de garantie : vous avez versé le dépôt de garantie à la place du locataire. Lors de la restitution, le propriétaire n’a aucune obligation de reverser ce montant à vous plutôt qu’au locataire ; s’il a restitué la somme au locataire lors de sa sortie, il a respecté ses obligations. Si vous voulez la récupérer, c’est vers le locataire qu’il faut vous tourner.

  12. je loue un logement mais l immeuble vient d’ètre vendu le nouveau propriétaire m’a renvoyé le chéque de caution que l’ancienne propriétaire n’avait pas encaissé.il en veut un autre à son nom ,je quitte le logement dans un mois et demi suis je obligé de lui faire un chèque,je n’ais signé aucun bail avec ce nouveau propriétaire.

    1. Bonjour, il n’y a pas besoin de signer un nouveau bail lors d’un changement de propriétaire, et il est normal que le nouveau vous demande un nouveau chèque de caution si le précédent n’a pas été encaissé. Imaginez que vous saccagez votre logement et que vous partez sans prévenir : le nouveau propriétaire devrait financer lui-même la remise en état sans avoir de dépôt de garantie à sa disposition. Il faut donc que vous lui en fassiez un, même si vous avez l’intention de partir prochainement.

  13. Je suis dans la même situation que ci dessus ou la nouvelle agence n’a pas récupéré la caution de versée à l’ancienne. La nouvelle agence tente de m’explique que de son point de vue celle ci n’est que mandataire et non bailleur et donc que ce n’est pas de sa responsabilité de payer la caution.
    Merci de bien vouloir m’expliquer ces deux notions.

    1. Bonjour, à ma connaissance bien sûr que si c’est de sa responsabilité. Être mandataire pour le bailleur et être bailleur, c’est identique du point de vue du locataire.
      S’ils n’ont pas récupéré les cautions, c’est leur problème, mais au moment où vous partirez de votre logement et si l’état des lieux le permet, elle devra vous restituer la même somme (moins les éventuelles réparations) que celle que vous avez versée à l’origine. En aucun cas elle ne peut vous imposer de verser un second dépôt de garantie.

  14. Bonjour
    Je suis propriétaire et j’ai confié mon bien en location à un premier mandataire pendant 2 ans puis à une autre agence de gestion pendant un an. Lors de la transmission du dossier, des éléments ont fait défaut (absence de l’état des lieux d’entrée! Et absence du document du garant!). De plus notre locataire ne payait pas ses loyers et son garant refusait aussi (jusqu’à 6 mois d’impayés!). L’attestation d’assurance du locataire n’a jamais été produite lors de cette dernière année (dégât des eaux en cours et vitre cassée). Le dernier loyer (octobre 2017) n’a toujours pas été payé. L’appartement est dans un triste état (saleté, dégradations). Pourtant le 06 novembre dernier, l’agence a établi un état des lieux de sortie « express » en rendant le dépôt de garanti au locataire sortant.
    Il est à préciser que cette même agence a mis fin au mandat qui nous liait en date du 09 octobre 2017.
    Ma question est la suivante: avaient ils le droit de rendre le dépôt de garanti alors que notre compte faisait encore l’objet d’un impayé de la part du locataire (toujours pas payé à ce jour) et que l’état genéral de l’appartement était (et l’est encore) déplorable (une vitre cassée, un robinet cassé, un élement de cuisine demonté, le dégat des eaux non reglé qui laisse des murs infiltrés et noirs de moisissures, et un état de saleté innommable…) ?

    Merci pour vos réponses.

    Atdatd

    1. Bonjour, n’étant pas juriste, je ne me risquerais pas de répondre à votre question de façon certaine. A ma connaissance je dirais que oui, techniquement rien ne leur interdit de rendre le dépôt de garantie même en cas de dégradation, mais vous de votre coté vous pourriez être en droit de vous retourner contre eux pour manquements ou incompétence (je ne sais pas trop quel terme employer !). Je vous conseille de vous tourner vers un avocat pour voir quelles solutions s’offrent à vous car le préjudice est tout de même important.

  15. Bonjour, existe t-il un arrêt qui confirme que c’est à la deuxième agence de restituer le dépôt de garantie ?
    En effet notre nouvelle agence n’a jamais récupérer le dépôt auprès de la première agence et nous dit que ce n’est pas de sa responsabilité.
    Merci pour votre aide

    1. Bonjour, votre agence se trompe, c’est bien de sa responsabilité. Merci de vous référer aux textes cités dans l’article, il y a des liens pour les consulter.

  16. Bonsoir,
    L’immeuble où je suis locataire depuis 2001 a été préempté par la ville en date du 23 décembre 2015.
    Le 24 décembre 2015 l’ancien propriétaire a remis, comme il se doit, mes 2 mois de caution au nouveau propriétaire de l’immeuble, qui devait me restituer 1 mois de garantie, au plus vite, j’ai le courrier.
    Comment puis-je récupérer 1 mois de caution sur les 2 versés au départ ? sachant en effet que la loi du 27 mars 2014 dit que la caution pour un logement vide est depuis cette date d’1 seul mois).
    De plus, depuis 1 an je n’ai pas encore reçu mon nouveau bail ni un réajustement de loyer qui devrait être inférieur.
    Merci de m’aider et de répondre à ce message.
    Cordialement
    Patricia Geffray

    1. Bonjour, sauf erreur il me semble que ce n’est pas parce que la législation a évolué entre temps que votre propriétaire doit vous restituer l' »excédent » de dépôt de garantie. Pour le reste, je vous invite à prendre conseil auprès de l’Adil qui seront plus à même de vous renseigner.

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