On confond souvent logement indécent et logement insalubre. S’il ne s’agit pas du même degré de gravité, l’un comme l’autre est sanctionnable pour le bailleur et ouvre des possibilités de recours pour le locataire.

Un logement insalubre est un logement qui présente un danger mettant en jeu la santé ou la sécurité de l’occupant. C’est la notion la plus grave. Un logement indécent revêt un caractère moins urgent : il s’agit d’un logement trop petit et/ou n’offrant pas certains éléments de confort basique.

L’image ci-dessous montre les différents états de dégradation d’un logement, d’un point de vue légal (source Adil 78) :

Différence entre indécence et insalubrité dans un logement

Les caractéristiques d’un logement indécent et les recours possibles

Logement insalubre avec humidité - Crédit : midilibre.frLe propriétaire-bailleur est dans l’obligation contractuelle de fournir un logement décent au locataire, c’est à dire les caractéristiques de confort minimum. Ceci inclut par exemple :

  • Une surface minimale de 9 m² avec hauteur sous plafond minimale de 2,20 m, ou bien un volume global supérieur ou égal à 20 mètres cubes. Attention : dans certains cas cette dernière condition ne suffit pas (en savoir plus) !
  • Un accès à l’eau potable avec pression suffisante ;
  • Un réseau électrique (et éventuellement de gaz) aux normes et en état de fonctionnement ;
  • Un éclairage naturel suffisant dans les pièces principales ;
  • L’absence d’infiltrations ou de remontées d’eau ;
  • Un chauffage aux normes et qui fonctionne ;
  • La possibilité d’installer un appareil de cuisson ;
  • etc.

Retrouvez l’ensemble des points obligatoires pour un logement décent dans cette plaquette.

Les recours pour le locataire qui constate un manquement :

  • Tenter une démarche amiable avec le bailleur ;
  • Saisir la commission départementale de conciliation ;
  • Saisir le juge d’instance qui pourra imposer des travaux (avec sans doute une astreinte par jour de retard) ou diminuer le loyer. Si le propriétaire ne réalise pas les travaux dans les délais ordonnés par le tribunal d’instance, le locataire peut quitter le logement sans être soumis à un préavis.

Les caractéristiques d’un logement insalubre et les recours possibles

Comme vu plus haut, on parle d’insalubrité lorsque le logement et/ou l’immeuble est tellement dégradé qu’il présente un risque pour la santé ou la sécurité des occupants. Ce risque s’évalue au cas par cas. C’est le préfet qui est en charge des questions d’insalubrité.

Lorsque qu’une plainte ou un signalement leur est communiqué, les services communaux d’hygiène et de santé (ou l’agence régionale de santé) vérifient sur place et établissent un rapport destiné au préfet. Celui-ci prend ensuite avis d’une Commission auprès de laquelle le propriétaire peut contester l’insalubrité ou qui en est responsable. Si elle est avérée, le préfet prend un arrêté d’insalubrité remédiable ou définitive, comportant un interdiction temporaire ou définitive d’habiter les lieux.

Si l’insalubrité est remédiable : le propriétaire doit entreprendre des travaux jusqu’à ce que les services constatent la fin de l’insalubrité, ce qui entraînera un nouvel arrêté permettant de nouveau d’habiter les lieux. Pendant les travaux, le propriétaire doit reloger à ses frais les locataires. Ces derniers sont bien sûr dispensés de payer leur loyer tant que l’arrêté d’insalubrité est en vigueur. Dans certains jugements, le bailleur a même été condamné à verser des dommages-intérêts au locataire. Si le propriétaire ne réalise pas les travaux dans les délais ordonnés par la mairie, le locataire peut quitter le logement sans être soumis à un préavis.

Les recours possibles : toute personne qui estime un logement ou un immeuble insalubre peut le signaler auprès de la mairie (ou mairie d’arrondissement pour Paris). S’ensuit la procédure expliquée ci-dessus.

Attention : que ce soit dans le cas d’un logement indécent ou d’un logement insalubre, le locataire ne doit jamais cesser de payer son loyer tant qu’il n’a pas reçu de décision de justice lui donnant l’autorisation de le faire.

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19 Commentaires sur “Logement insalubre, logement indécent : quelle différence ?

  1. Bonjour,
    J’ai subit en décembre 2019 un dégâts des eaux par une gaine collective,l expert à constaté, depuis j attends toujours qu la propriétaire fasse faire les travaux tout ce dégradé suite à la grosse humidité
    co nstate,puis je partir sans préavis
    C’est la première fois que je pose une question
    Merci

    1. Bonjour, non vous ne pouvez pas. En revanche vous pouvez poursuivre la propriétaire pour manquement à la délivrance d’un logement décent, le mieux dans votre cas serait de prendre conseil auprès de l’Adil de votre département (c’est gratuit) afin de voir quels sont vos recours possibles.

  2. Bonjour il y a dans les chambre de mon logement de la moisissure au plafond que puis je faire afin que le bailleur face qq chose ils ont fait intervenir une société qui me dis que ce n’est pas grand chose mais j’ai deux enfants qui dorment dans ces chambres la et il y a de l’eau qui se crée au sol près des fenêtres…

    1. Bonjour, vérifiez si la VMC fonctionne bien. Si non, vous avez le droit d’exiger sa réparation. Si oui, votre seule solution est d’aérer plus souvent, et/ou investir dans un bon déshumidificateur.

  3. Bonjour je suis locataire d’un studio dont le palier est mitoyen avec l’appartement de mon voisin .
    Mon voisin étant malade de la maladie de Diogène il stock tout des poubelles a tel point que des cafards crouilles de le couloir commun et chez moi …. aujourd’hui on est au stade d’un ajout de larves et le tapis du couloir est bourré de taches jaunes noir et marron …. je sais qu’une intervention de force est prévue chez lui par la société de désinsectisation chez lui avec l’inspecteur de l’hygiène et service social de la mairie en plus de la police de mon père et mon propriétaire .
    Je pense que son logement sera déclarer insalubre mais qu’en est il du mien ? ai-je des risques d’être détecter insalubre alors que je subis ce litige depuis 1 mois …
    Suis-je en droit de demander indemnisation après état des lieux ?
    de plus j’ai déposé une main courante pour l’attaquer en civil .
    Est ce que mon assurance pourra récupérer l’équivalence de mes biens que je laisse au studio par son assurance ?
    je vis aujourd’hui à l’hôtel car j’ai des cafards dans mon lit ….

    1. Bonjour, votre situation est particulière et je ne peux pas m’engager à vous répondre avec certitude. Le mieux pour vous serait de faire le point avec un juriste de l’Adil, mais il est clair que de toute façon vous aurez des moyens de vous protéger. Pensez à garder toutes les preuves démontrant que ce n’est pas de votre faute, par exemple demander une attestation de la part de votre propriétaire lorsqu’il viendra assister à la désinsectisation, photos à l’appui.

  4. Bonjour,je suis locataire d’un appartement depuis 4 mois, le plafond d’une chambre s’s’écroule es idem a la cuisine suite a la pluie l’eau passe jusqu’a la cage d’escaliers es sous le gerflex a l’l’intérieur de l’appartement . La propriétaire es au courant mais ne bouge pas !!! Pourriez vous me dire ce que je peu faire merci

    1. Bonjour, votre logement est visiblement au moins indécent, voire peut-être insalubre. Dans ce cas la marche à suivre est indiquée dans l’article. Si vous êtes toujours perdue, n’hésitez pas à consulter un juriste de l’Adil, c’est gratuit.

  5. un gardien d’immeuble qui vit dans un appartement dont une fenêtre ne remplt plus sa fonction de protection contre le froid et la pluie peut il exiger du syndic de copro le changement de cette fenêtre qui a déja subit diverses réparations.

  6. bjr comme beaucoup, j’avais signalé locations avec plombs+amiante préfet le bailleur à fait travaux dans 7 maisons dans la rue, moi non la scte est passé chez moi et à dit qu’il repasserait demain et il n’est jamais venu, le bailleur et au courant, j’ai eu un logement ou les travaux non pas été fait juste du camouflage, le premier jour j’ai du rendre les clés, compteur d’eau qui a exploser 2 fois quand on l’ouvre, baignoir evier carrelege abimé plein de peinture, depuis des années je me bas avec eux ils sont connus je suis pas le seul locataire, mais ils savent dire on a un service juridqiue avec des ous atteendu, il profite de toute les aides de l’état, la mairie a des arrangements avec eux, donc ne fait rien surtout qu’il est le premier bailleur de la ville, les murs tombent, moississure inifltrations d’eau electricité pas aux normes, etc j’en passe quand j’ai emmenger le palier des chambre était affesser, ils ont donner 2 coups de marteux, les lames plancher gondoler par humidité se soulevent, et dernierement je suis encore tomber dans les escaliers, opérer et hospitalisé, depuis je peux juste marché 2-3 metres avec bequilles sinon je suis obliger de prendre un fauteuil roulant, et personne ne bouge et en meme temps je suis condamé dans mes 4 murs, le bailleur m’a dit vous n’avez quà démanger voila la seule solution, le pire tous les locataire de la rue on leur maison rénové, je suis le seul, avoir un logement insalubre quoique le voisin l’eau passe par le toit, et je peux meme pas me déplacer pour aller porter plainte au commissariat, le service urbanisme de la ville est deja passé mais comme la mairie a des interets avec se bailleur ils ont dit quoi votre logement n’a rien, mieux il y a quelque année ils ont changer chaudiere elle est accrocher sur un mur délabré, au niveau du tuyau d’evacutation tout se fissure, des fissures partout dans la maison de +en+ ce logement un jour fera la une des faits divers comme on dit les riches sont riches car ils ont besoins de pauvre et sans eux ils ne pourraient pas s’enrichir

  7. Bonjour je loue une maison depuis le 1er août 2017. En la visitant on s’est aperçu que le plafond de la salle de bain et les angles des chambres avaient de la moisissures. Nous preferions attendre les travaux mais l’agence assura que les travaux seraient fait dans les 3 mois maximum et insista sur une prise rapide du bail pour eux ne pas perdre de loyer. Et nous sommes le 23 janvier 2019, et toujours aucun travaux d’effectuer alors qu’un expert est passé en mai 2018. Mais l’agence m’assure que cela a était perdu et du coup refait une demande d’expertisation depuis le mois de décembre 2018. J’appel encore ce matin et il ne savent rien il ne s’en préoccupe pas. Que dois je faire sachant que j’ai 3 enfants dont un nourrisson de 5 mois maintenant.

  8. bonjour,
    je suis dans un immeuble ou une locataire laisse son appartement insalubre.
    odeurs pestilentielles sur le palier. cafards qui se propagent partout chez les voisins. on fait venir régulièrement le service de désinsectisation. La locataire ne veut rien faire (traumatisme post mortem à la mort de son mari, donc un gros travail à faire). De plus un chien qui ne sort jamais. SPA prévenue, mais rien a faire car pas de maltraitance. le propriétaire prévenu ainsi que l’agence qui gère l’appart. aucun mouvement de leur côté. Que faire ? service sociaux prévenus, rien de leur côté.

  9. Bjr jai aménagé depuis moins d’un mois dans un logement et au bout de 3 semaines les murs sont couvert de moisissure et le plafond de la chambre gorgé d’eau l’agence immobilière veut pas lever le petit doigts sous prétexte de la maison n’est pas aérée de ma part sachant qu’il fait 5 degré dehors et que cela ne fait que 4 semaines que je suis là

    1. Bonjour,
      Nous sommes la société Allonuizibles de dératisation de désinfection et de désinsectisation nous serons ravie de vous aider désinfecter votre logement. Nous sommes un société très professionnelle et a l’écoute de nos client

      Nous obtenons des résultats tant au niveau des interventions préventives que curatives, et l’une des nombreuses raisons de notre haut niveau d’efficacité est notre département d’assurance qualité, qui effectue des audits aléatoires pour s’assurer qu’Allonuizibles respecte ses propres normes élevées en surveillant les facteurs clés du contrôle qualité.

  10. Je vie dans un appartement ou il y a de la moisissure j ai des problèmes de santé ( respiratoire ) mais je ne suis pas sur que le propriétaire bougera il est au courant vue qu’ont lui a signaler de plus quand il pleut nous avons de l eau qui rentre dans notre chambre les placards ou on rendez-vous notre alimentation est umide la chambre de ma fille a des fuitte quand il pleut et tout sorte même le courent c est devenu un vivable ….

    1. Quelle horreur…Je pense qu’à ce niveau on peut parler d’insalubrité, je vous encourage à contacter la mairie pour leur faire un signalement, ce qui pourra finir par une obligation pour votre propriétaire d’effectuer des travaux (comme expliqué dans l’article). Bon courage !

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