Définitivement adopté dans le cadre du budget 2026, le statut du bailleur privé, baptisé officiellement « dispositif Relance logement » (même si la presse lui préfère le nom « dispositif Jeanbrun »), promet un retour en grâce de l’investissement locatif dans l’immobilier nu. Amortissement, déficit foncier possible, pas de zonage… Sur le papier, ce nouveau dispositif de défiscalisation séduit. Mais est-il vraiment intéressant pour les bailleurs privés ? Décryptage.
Sommaire
🏛️ Un texte adopté dans un contexte politique tendu
Le budget 2026 a finalement été été adopté le 23 janvier par le recours à l’article 49.3 de la Constitution. Un choix assumé par le Premier ministre Sébastien Lecornu, alors même qu’il avait initialement promis d’éviter cette procédure. Faute de majorité à l’Assemblée nationale et face au risque de blocage, le gouvernement a finalement engagé sa responsabilité pour faire passer un texte jugé urgent, notamment sur le logement. C’est dans ce cadre que le statut du bailleur privé, qu’il faut maintenant appeler « dispositif Relance logement« , a été définitivement entériné.
L’objectif est clair : ramener les investisseurs particuliers sur le marché, alors que les achats locatifs ont fortement reculé ces dernières années.
💰 Des avantages fiscaux réellement attractifs
Le point intéressant, c’est que cette mouture votée au budget marque une nette amélioration par rapport aux versions précédentes du « statut du bailleur privé », avec des avantages fiscaux plus lisibles et plus durables pour les bailleurs.
Sur le plan fiscal, le dispositif Jeanbrun veut rapprocher la location nue (non meublé) de ce qui existe déjà pour la location meublée au régime réel. Il repose donc sur un amortissement annuel du prix du logement, qui permet de réduire l’impôt sur les revenus fonciers :
- 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire
- 4,5 % par an pour un logement à loyer social
- 5,5 % par an pour un logement très social
Cet amortissement est plafonné entre 8 000 et 12 000 € par an, selon le niveau de loyer.
À cela s’ajoute la déduction possible du déficit foncier : si les charges dépassent les loyers, la perte peut venir alléger la fiscalité globale.
👉 Pour un bailleur imposé, le gain fiscal peut donc être significatif, surtout sur la durée.
🏠 Un retour en force de la location nue
Le dispositif cible exclusivement la location nue, laissée de côté au profit du meublé ces dernières années. Pour les pouvoirs publics, c’était devenu un problème.
Le meublé a en effet capté une grande partie des investisseurs, ce qui a raréfié l’offre de logements vides. Le statut du bailleur privé vise à rééquilibrer le marché.
Pour certains professionnels, il s’agirait même d’un dispositif plus avantageux que l’ancien Pinel, supprimé en 2024, et plus lisible que le LMNP dans sa version actuelle.
📜 Des contraintes à ne pas sous-estimer
Le dispositif n’est pas un chèque en blanc. Pour bénéficier des avantages, le bailleur doit accepter plusieurs engagements, notamment :
- Le logement doit être loué au moins neuf ans.
- Le loyer doit respecter des plafonds réglementés.
- Dans l’ancien, des travaux sont obligatoires.
En revanche, l’absence totale de zonage est un point fort. Le dispositif est applicable partout, y compris en zone rurale.
🏗️ Une rentabilité plus stable que spectaculaire
Le dispositif Jeanbrun ne promet pas une rentabilité explosive. Il vise plutôt la stabilité.
Les loyers plafonnés limitent les hausses. En contrepartie, la fiscalité est lissée sur plusieurs années. Le modèle repose sur la durée, pas sur un gain rapide.
Selon le gouvernement, le dispositif pourrait donner naissance à 50 000 logements supplémentaires par an. À terme, cela représenterait aussi des recettes fiscales nouvelles pour l’État.
⚖️ Un dispositif intéressant… mais pas pour tous
Les acteurs de l’immobilier saluent une mesure attendue. Les défenseurs du logement social, eux, restent prudents. Ils pointent le coût pour les finances publiques et les risques d’effets d’aubaine.
Côté bailleurs, la réalité est plus nuancée.
👉 Le dispositif est intéressant si :
- vous investissez sur le long terme,
- vous êtes fortement imposé,
- vous acceptez des loyers encadrés,
- vous visez une gestion patrimoniale.
👉 Il est moins adapté si :
- vous cherchez un rendement rapide,
- vous voulez une liberté totale sur les loyers,
- vous refusez les contraintes de durée.
Sources : Franceinfo, Ouest-France et Info.gouv.fr
Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.
Et en bon Breton qui se respecte, je suis facilement corruptible avec des crêpes !
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