En tant que bailleur, il peut être tentant d’aménager une partie de son sous-sol et de le proposer à la location, a fortiori dans les zones tendues où le mètre carré est rare et cher. Mais en parallèle, les locations d’habitation sont soumises à des règles strictes de décence et de salubrité. Alors, est-il légal de louer un logement situé en sous-sol ?

S’il y a une fenêtre, ça devrait être bon, non ?

La réponse est non : les articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique (CSP) disposent que « ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres […] que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation ».

Pour préciser ces dispositions, une réponse ministérielle de septembre 2013 indique que si les combles peuvent devenir propres à l’habitation en respectant les différentes législations et notamment le règlement sanitaire départemental, ce n’est pas le cas des sous-sols qui restent par nature impropres à l’habitation. Cela reste valable peu importe le niveau d’aménagements qui ont été effectués, même si l’habitation dispose de fenêtres donnant sur l’extérieur, et même s’il ne s’agit que d’un demi sous-sol (ce qu’on appelle parfois « studio semi-enterré »). La loi est dure mais c’est la loi ! Rien n’empêche cependant le propriétaire d’y habiter lui-même, c’est la location qui est interdite (même à titre gratuit).

A savoir : certaines maisons sont conçues de telle façon que les pièces de vie commencent au 1er étage, et que le rez-de-chaussée serve de garage ou de rangement. Dans ce cas, bien sûr, un appartement loué au rez-de-chaussée est tout à fait légal. En cas de doute, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre mairie ou de l’Adil.

En cas de non-respect de cette interdiction, le préfet peut obliger le propriétaire à évacuer les locataires et à leur proposer un relogement.

Est-il légal de louer un souplex ?

Pour rappel, un souplex est un bien immobilier comprenant un niveau en rez-de-chaussée et un autre en sous-sol.

Pour qu’un souplex puisse être loué légalement, il faut que la partie située au-dessus de la surface du sol contienne au moins une pièce principale qui réponde aux critères de décence fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Si cette condition est remplie, le logement peut offrir valablement des pièces supplémentaires et aménagées au sous-sol, mais elles ne pourront pas être considérées comme des surfaces habitables. On peut ainsi y installer un bureau, une pièce annexe, une pièce dédiée à une activité spécifique (musique, home cinéma…), mais pas une chambre par exemple.

Il reste tout à fait légal de louer une partie de votre logement, si celle-ci n’est pas enterrée. Sous certaines conditions, les revenus locatifs peuvent même être exonérés d’impôt ! Pour en savoir plus, cliquez ici

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