Louer son logement à un retraité : que dit la loi ?

Vous avez trouvé le locataire parfait pour votre logement mais celui-ci est retraité… Et vous vous demandez si son âge représente une contrainte pour la signature du bail ? Il est tout à fait légitime de vous poser cette question ! Pour vous aider à faire le point, voici un récapitulatif des avantages et des inconvénients à louer votre bien à un locataire de plus de 65 ans.

Le locataire sénior : un statut stable et rassurant

En tant que propriétaire bailleur, l’objectif premier est de rentabiliser votre bien en choisissant un locataire sérieux, stable et solvable. Et de ce point de vue, les personnes âgées sont de parfaits candidats locataires !

En effet, louer votre bien à un sénior permet de limiter au maximum les risques d’impayés de loyers. Car le statut de retraité mérite d’être un statut très stable. Aucun risque lié à la perte d’un emploi avec ces locataires ! Et les seniors bénéficient généralement de revenus sûrs du fait du versement de pensions de retraite.

Par ailleurs, la mobilité géographique des plus de 65 ans est plus faible que dans le reste de la population. Ce qui garantit a priori une location de longue durée. En tant que propriétaire, vous limitez ainsi les risques de vacance locative.

Du point de vue de la sécurisation de votre investissement, louer à un senior semble donc une très bonne idée 😉

La signature du bail avec une personne âgée

Malgré cela, de nombreux propriétaires bailleurs restent réticents à l’idée de signer un bail avec une personne âgée. On s’imagine en effet que le contrat de location doit inclure certaines clauses spécifiques pour ce type de locataires. Rassurez-vous : il n’en est rien !

Vous n’aurez aucune condition particulière à prévoir dans le bail si vous louez à un locataire âgé de plus de 65 ans. Et cela qu’il s’agisse d’un bail meublé ou non meublé. Les mêmes clauses s’appliquent pour tous les locataires, quelque soit leur âge.

Il est également bon de rappeler que les devoirs de votre locataire seront identiques. Il sera soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs et aura donc l’obligation de payer son loyer normalement, sans dérogation liée à son âge. L’âge ne protège donc pas d’une éventuelle procédure d’expulsion en cas de non respect de cette obligation.

La résiliation du bail : le statut de locataire protégé

La seule protection qui s’applique aux locataires âgés concerne en fait le cas de résiliation du bail à l’initiative du bailleur.

Si vous avez prévu de récupérer votre logement à échéance du bail signé, pour le vendre ou le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche), vous devez donc absolument tenir compte du fait que certains locataires seniors peuvent bénéficier d’une protection renforcée. On parle alors de locataire protégé. Mais pas de généralisation hâtive : tout locataire âgé n’est pas nécessairement une personne protégée par la loi !

La protection du locataire âgé est applicable à tous les contrats vides et meublés quelle que soit leur date de signature. Mais elle n’entre en jeu qu’à condition que celui-ci remplisse deux critères cumulatifs :

• Être âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat de location ;
• Avoir des ressources inférieures aux plafonds définis appréciées à la date de notification du préavis.

Lorsque ces deux conditions sont réunies, elles confèrent à votre locataire une protection particulière. Ce qui vous interdit de vous opposer au renouvellement tacite du contrat. Cette règle vise à protéger les locataires âgés et démunis.

Mais cela ne concerne donc pas tous les locataires. On est donc loin de l’impunité totale que certains propriétaires redoutent.

A noter : Cette protection est étendue à tout locataire ayant à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans (à la date d’échéance du bail). Pour cela le montant cumulé des revenus de toutes les personnes vivant dans le logement doit être inférieur aux plafonds définis (à la date où il prend possession de la lettre de congé).

Comment résilier le bail d’un locataire protégé ?

Si vous souhaitez tout de même donner congé à votre locataire protégé, vous devrez lui proposer une solution de relogement. Cette proposition doit être faite en même temps que le congé ou pendant le préavis. Il n’est en revanche pas nécessaire que vous soyez propriétaire de ce bien. Mais c’est à vous de faire les démarches pour trouver à votre locataire son futur logement.

Le relogement proposé doit :

• être équivalent au logement pour lequel le congé est donné ;
• correspondre aux revenus de votre locataire senior ;
• être géographiquement proche, c’est-à-dire situé dans le même arrondissement, canton ou commune ou une commune limitrophe dans la limite de 5 kilomètres au plus.

Si ces critères ne sont pas respectés, le congé donné ne sera pas valable et le bail sera reconduit automatiquement. En revanche, si votre proposition de relogement répond aux critères légaux mais que votre locataire protégé la refuse, vous êtes considéré comme ayant rempli votre obligation. Et le congé donné sera valable.

Une protection inversée en fonction de la situation personnelle du bailleur

Sachez en revanche que la protection de votre locataire ne s’applique pas si vous remplissez vous-même au moins l’une des deux conditions suivantes :

• vous êtes âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail ;
• vos ressources sont inférieures aux seuils fixés à la date où le locataire prend possession de la lettre de congé (il s’agit des mêmes plafonds que ceux applicables pour le locataire).

La protection est donc inversée si votre situation personnelle le justifie. Et si vous détenez ce bien en indivision, il suffit qu’un seul des indivisaires remplisse l’une de ces conditions pour que le congé donné soit valable.

A retenir : Les conditions d’âge et de ressources sont cumulatives pour le locataire, mais elles sont alternatives pour le propriétaire. Cela signifie que si le propriétaire est lui même âgé ou a des faibles revenus, il peut reprendre son bien de manière classique à échéance du bail, sans obligation de relogement de son locataire.