Décence du logement : chauffage, isolation, aération

Parmi les obligations du bailleur, il y a celle de s’assurer de la décence du logement non seulement au moment de la remise des clés, mais aussi tout au long du bail. Concernant la période hivernale, le bailleur doit donc veiller aux points suivants :

  • Le chauffage :
    • Le logement doit posséder une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
    • les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements (voir le règlement sanitaire de votre département) et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.
      ⇒ Autrement dit, c’est à la charge du bailleur de proposer un logement comportant un système de chauffage suffisant et que ce dernier soit aux normes et fonctionnel.

A savoir : la loi fixe des limites de température au-delà desquelles le locataire est en droit de se plaindre :

  • Température maximale : dans un logement chauffé, en faisant la moyenne des températures de chaque pièce (pondérées par le volume de la pièce), la température moyenne ne doit pas dépasser 19°C.
  • Température minimale : Si le logement date d’après le 1er juin 2001, la température mesurée au centre de chaque pièce doit pouvoir être maintenue à 18°C minimum. Si le logement est plus ancien, le locataire doit pouvoir se chauffer « normalement », ce terme étant apprécié au cas par cas par le juge.

Source : Service Public

  • L’isolation : Le logement fourni doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites. Cela concerne à la fois les portes, les fenêtres, les murs et les parois qui donnent sur l’extérieur ou sur un local non chauffé. Toute pièce qui donne sur un local annexe non chauffé doit être munie d’une porte ou d’une fenêtre pour faire la séparation. Enfin, les éventuelles cheminées doivent être munies de trappes. Rappelons que si pour l’instant les critères de décence n’imposent pas encore de note DPE minimale, l’objectif du gouvernement à long terme (2028) est que tous les logements aient une note au moins égale à E. Autant dire qu’il est essentiel d’isoler dès maintenant votre logement, si ce n’est pas déjà fait, pour viser au minimum cette note.
  • L’aération : avec le froid, les logements sont moins fréquemment aérés en ouvrant les fenêtres, d’où l’importance d’un système de ventilation pour éviter l’accumulation d’humidité. Une VMC n’est pas absolument obligatoire pour que le logement soit considéré comme décent, mais s’il y en a une, elle doit être en bon état de marche et d’une capacité suffisante par rapport à une occupation normale du logement. C’est au locataire de procéder à son entretien, notamment en dépoussiérant les bouches d’aération.

L’entretien de la chaudière

Rappelons que l’entretien de chaudière, qu’elle soit au fioul ou au gaz, est à la charge du locataire. Celui-ci doit faire appel à un professionnel qualifié une fois par an pour procéder à une visite au cours de laquelle l’installation est vérifiée et éventuellement nettoyée. Le locataire se voit ensuite remettre une attestation que le propriétaire est en droit de réclamer. Si le logement contient une cheminée, le ramonage annuel du conduit est lui aussi obligatoire et à la charge du locataire. A noter qu’aucune sanction n’est possible en cas de manquement du locataire concernant l’entretien de la chaudière, mais une retenue sur la caution est possible à la fin du bail s’il n’a pas été réalisé. Le défaut de ramonage de la cheminée peut, lui, être sanctionné par une amende de 3ème classe allant jusqu’à 45 €.

Tout ceci n’est valable que pour les chaudières individuelles. En cas de chaudière collective, la responsabilité de l’entretien incombe au propriétaire ou au syndic des copropriétaires de l’immeuble.

Sécurité du locataire : installer des détecteurs

Le propriétaire est responsable de l’achat et de la pose d’au moins un détecteur de fumée dans le logement qu’il loue. Assurez-vous que cette obligation est correctement respectée : en hiver, avec le chauffage et les appareils électriques fortement sollicités, les risques d’incendie augmentent. Sachez que si le logement possède un moyen de chauffage fonctionnant via une combustion (bois, gaz, fioul, …), il peut être prudent d’installer également un détecteur de monoxyde de carbone, un gaz potentiellement mortel créé lors d’une mauvaise combustion. Cela reste cependant facultatif.

Trêve hivernale

Applicable à partir du 1er novembre 2019, la trêve hivernale prendra fin le 31 mars 2020. Pendant cette période, les locataires ne peuvent pas être expulsés de leur logement, même en cas d’impayés de loyers. Si une procédure d’expulsion a commencé avant le 1er novembre, elle peut se poursuivre pendant la trêve mais l’expulsion à proprement parler ne pourra avoir lieu qu’après la fin de la trêve. Un propriétaire peut également commencer des démarches pour une procédure d’expulsion pendant cette période, mais là encore celle-ci ne pourra aboutir qu’après le 31 mars 2020. A noter que les squatteurs peuvent, eux, être délogés si un juge l’ordonne.

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26 Commentaires sur “Les obligations du propriétaire-bailleur pendant la période hivernale

  1. Je suis locataire avec mon bébé, ma porte est cassé et ma fenêtre aussi le froid rentre déjà alors j’ai fait une demande au pré de mon bailleur mais il von changer que en 2023 ,j’ai essayé de les contacter plusieurs fois pour qu’il change avant l’hiver mais pas de réponse surtout j’ai mon bébé, que puis-je faire ?

    1. Votre bailleur a l’obligation de vous fournir un logement décent, là il manque à cette obligation et c’est grave. Le mieux dans votre cas est de prendre conseil auprès de l’Adil de votre département (c’est gratuit) afin de voir quels recours sont possibles.

  2. Bonjour. Le propriétaire a-t-il le droit de louer appartements si cet appartement ne convient pas? Il n’y a pas de chauffage pour le logement et quand il pleut, l’appartement coule.

    1. Bonjour, au vu de ce que vous décrivez, cet appartement ne répond pas aux normes de décence, donc non il n’a pas le droit. Si vous êtes déjà locataire, cela vous ouvre droit à le contraindre à faire des travaux et/ou obtenir une indemnisation (mais il faut saisir le tribunal).

  3. Bonjour, cela fais 3 ans que j’habite un HLM, et cela fais 3ans que je passe la moitié de l’hiver sans eau chaude et sans chauffage, suite à un défaut de notre chaudière. Après plusieurs réclamations, notre bailleurs ne fais pas grand chose, je voulais savoir, si, ils avaient le droit de nous envoyer une facture de charge, alors que ce qu’il font est totalement illégale ? ( Je précise que pour l’eau chaude c’est toute l’année que nous avons pas d’eau plusieurs jours par semaine….)
    Je voulais savoir, si je suis dans l’obligation de payés ces charges ou non ?

    Merci

    1. Bonjour, oui vous êtes obligée, mais en retour vous pouvez poursuivre votre bailleur en justice car cela rend votre logement indécent. N’hésitez pas à prendre conseil auprès de l’Adil de votre département (c’est gratuit).

  4. Bonjour,

    je suis dans un appartement depuis environ deux ans; depuis lors je me bas sens me plaindre entre la male isolation du logement, car tous mes mures laisses pénétrer des goutes d’eau et j’ai beau essayer de netoyer toutes les semaines cela persiste. le pire étant ma salle de pain qui n’a ni fenêtre, et une ventilation trop faible pour évacuer la vapeur après une douche par exemple
    je suis donc obliger de laisser souvent la porte ouverte de la salle de bain et encore ma salle de bain est moisie de partout.

    a mon humble surprise, le propriétaire avec la gérante de l’agence, après être entré chez moi pour soit disant prendre des mesures des fenêtre dans la finalité de les changer, découvre cela et me donne rendez vous d’un thon ferme en plus, pour élaborer une solution.

    un conseil de jurisprudence à utiliser de ce cas ?

    en vous remerciant et m’excuse pour mon français pas correcte, je suis étranger,

    cordialement.

    1. Bonjour, non je ne vois pas de conseil à vous donner car pour le moment la propriétaire n’a visiblement rien fait de mal. Le sujet pour vous et la propriétaire sera de déterminer qui est responsable de cette humidité et de ces moisissures.

  5. Un nouveau propriétaire a fait démonter les radiateurs cuisine salle salle de bains ce qui a pour impact une baisse de la température nous sommes en hiver.
    En a t il le droit ?

    1. Bonjour, pour respecter la décence, votre logement doit permettre de vous chauffer « normalement » (la loi n’est pas plus claire). Si vous estimez que le retrait de ces radiateurs ne vous permet plus de vous chauffer normalement, même en compensant avec les autres radiateurs, vous pouvez attaquer votre propriétaire pour non respect des normes de décence. N’hésitez pas à consulter un juriste de l’Adil pour en savoir plus.

  6. Bonjour,
    Cela fait plus de 5 jours que nous n’avons ni eau chaude et chauffage dans l’ensemble de l’immeuble, malgré des appels au premier jour du dégâts nous n’avons toujours rien aujourd’hui, quel dédommagement pouvons nous demander ?

    bien cordialement,

    1. Bonjour, tentez d’abord de trouver un accord amiable avec votre bailleur. S’agissant d’un critère de logement décent, la situation ne peut pas s’éterniser car il se mettrait en danger d’une action en justice de la part des locataires. S’il ne fait rien, je pense que vous pouvez faire appel à la Commission départementale de Conciliation.

  7. Bonjour j’ai le chauffage de la chambre de bébé qui fuit si on allumé le chauffage dans l’appartement, peut importe le quel . On se retrouve donc sans chauffage en période hivernal , cela fait 2 mois que je relance le bailleur pour accepter le devis fait pour changer des pièces de se radiateur mais toujours pas accepté.

    Quelle procédure pourrais je entamé svo ?

  8. Bonjour ,
    Je suis entrée dans l’appartement le mois prochain cela va faire un an . Quand je suis entrée dans l’appartement le propriétaire a fait faire installer des nouveaux chauffages par je ne sais qui , ils ne fonctionnent pas 1 ne marche pas et l’autre une fois sur deux
    Il ne sait pas comment marche la programmation et il dit que c’est à moi d’appeler un électricien ou qu’il peut me donner les anciens chauffage mais pas le temps de les monter
    Suis-je en droit de ne pas lui donner son loyer du mois ? Sachant que tout le mois je lui est dit par appel sms le problème

    1. Bonjour, non vous n’en avez pas le droit. C’est à lui de régler le problème et vous pouvez l’y contraindre par voie juridique s’il ne fait rien. Je pense qu’une bonne base de négociation entre vous serait que vous appeliez un électricien, mais que l’intervention soit à la charge du bailleur.

  9. Bonjour,
    Ma mère est locataire d’une petite maison dont le chauffage principal était une cheminée au bois. Suite à un début d incendie dans le conduit de cheminée, le propriétaire a décidé de détruire la cheminée pour installer un poêle à granules. Nous étions alors fin septembre. Aujourd’hui, ma mère vit dans une maison où il fait 10 degrés, le propriétaire n’ayant toujours pas posé le poêle à granules. Quel recours? Elle se « chauffe » avec un poêle à pétrole, à ses frais mais cela ne remplace pas une vraie chaleur. Pour info, ma mère aura 71 ans début décembre.
    Merci pour votre retour.

    1. Bonjour, en l’état, le logement de votre mère est qualifiable d’indécent car le propriétaire a l’obligation de fournir un équipement permettant de se chauffer normalement. Vous pouvez donc contraindre le bailleur à réaliser les travaux dans les meilleurs délais : commencez par une mise en demeure par LRAR, puis saisissez la Commission départementale de Conciliation si ça ne donne pas de résultat.

  10. Bonjour
    Nous sommes locataires dans une maison pas ou mal isolée. L’humidité est trop présente visuellement sur les murs et par l’odeur. Puis-je obligée le propriétaire à installer un déshumidificateur d’air, en attendant qu’il procède à l’isolation de la maison?

    1. Bonjour, malheureusement non je ne crois pas que la loi vous le permette. Vous devrez le prendre à votre charge, et je confirme que ce type d’appareil (choisissez un modèle à compresseur) vous aidera beaucoup.

  11. Bonjour je suis locataire et j habite dans une maison qui n’a pas de détecteurs de fume
    Mal isolé
    Beaucoup d humidité et la propriétaire ne veut pas faire les travaux elle fait augmenter le loyer
    Elle veux nous expulser

  12. Bonjour le plombier est venu le 22 octobre pour l’entretien de la chaudière fioul suite à cette entretien elle n’a pas voulu redémarrer le plombier a commandé les pièces les a reçu mais ne peut pas venir avant le 16 novembre j’ai contacté mon propriétaire pour accélérer les choses mais rien la il commence à faire très froid dans mon logement quels sont mes recours (diminution loyer, achat radiateur électrique à la charge de mon propriétaire ?) merci d’avance

    1. Bonjour, à vrai dire je ne saurais pas vous répondre avec exactitude, je sais simplement que cela fait partie des obligations du propriétaire de fournir un logement dont le chauffage fonctionne, sinon cela s’appelle un logement indécent. A partir de là, je pense que vous n’aurez pas trop de soucis à lui réclamer de prendre en charge un radiateur électrique le temps que les travaux se fassent.

  13. Bonjour, mon locataire ne paie pas son loyer, il na pas mis les contrats EDF et SAUR dans son nom, je suis donc dans
    l’obligation de payer les factures , seulement, par manque de trésorerie je ne peux plus payer ces factures.

    Ai-je le droit, en cette période, de résilier les contrats ? Que dois-je faire pour 1le règlement des loyers

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