Les locataires sont parfois confrontés à des propriétaires ou des bailleurs qui leur exigent de fournir une attestation ou des quittances prouvant qu’ils se sont acquittés du paiement de la taxe d’habitation, faute de quoi le dépôt de garantie (aussi appelé « caution » à tort) n’est pas restitué. Ce procédé est-il légal ? Peut-on faire une retenue sur le dépôt de garantie pour la taxe d’habitation? Comment le propriétaire peut-il se prémunir du paiement de la taxe d’habitation ? Autant de questions complexes auxquelles nous tentons de répondre…

En principe, la taxe d’habitation est due par la personne qui occupe le logement au 1er janvier de l’année considérée. Mais dans certains cas, le fisc se réserve le droit de se retourner contre le bailleur si le locataire la ne paye pas…

C’est pour cela que lors du départ d’un locataire et notamment en prévision de l’état des lieux de sortie, il arrive que des propriétaires ou même des agences menacent de ne pas rendre le dépôt de garantie tant que le locataire ne leur a pas fourni une attestation prouvant qu’il est à jour du paiement de la taxe d’habitation (quittances de taxe d’habitation ou bordereau de situation fiscale).

Voici un exemple de formulation que l’on peut rencontrer dans les courriers des agences : « Nous vous informons que votre caution vous sera remboursée sur présentation d’un bordereau de situation fiscale délivré par la perception de votre commune attestant que vous êtes à jour de vos taxe d’habitation ».

Cette situation engendre donc 2 questions : le bailleur peut-il exiger un tel document, et si oui, peut-il retenir le dépôt de garantie au motif que le locataire ne le lui présente pas ?

Le bailleur a-t-il le droit de demander une preuve du paiement de la taxe d’habitation ?

Tout à fait. L’article 1686 du Code général des impôts lui en donne le droit et même le devoir, bien qu’il ne soit pas toujours respecté. Un mois avant la date prévue pour le départ du locataire, le bailleur doit demander à ce dernier de lui fournir les quittances de sa taxe d’habitation. Important également : lors de l’état des lieux de sortie, le locataire doit indiquer au bailleur l’adresse de son nouveau domicile. A ne pas oublier !

Si le locataire ne fournit pas ces quittances, le propriétaire doit informer le Trésor Public du déménagement du locataire dans un délai d’un mois. Au cas où le locataire déménage sans prévenir, le propriétaire a trois mois pour en informer le Trésor Public. Si cette déclaration n’est pas faite ou faite en retard, et si le locataire n’a pas payé sa taxe, le propriétaire peut être tenu de la payer à sa place.

Concernant la taxe d’habitation de l’année en cours, si le locataire n’a pas encore reçu son avis d’imposition, il n’a pas pu la payer et donc il ne peut pas le justifier auprès du propriétaire. Dans ce cas, la responsabilité du propriétaire ne peut pas être engagée (source). Mais par prudence, le propriétaire a cependant intérêt à signaler le déménagement au Trésor Public.

Le bailleur peut-il retenir le dépôt de garantie si le locataire ne lui fournit pas cette preuve ?

Analysons tout d’abord ce que prévoit la loi concernant le dépôt de garantie (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) : « Il est restitué […] déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.« . Ce qui inclut notamment la taxe d’habitation.

En effet si l’on reprend l’article 1686 du CGI évoqué dans le chapitre précédent, il y a deux cas dans lesquels le propriétaire pourrait être tenu de payer la taxe d’habitation à la place du locataire :

  • s’il oublie d’informer le Trésor Public du déménagement du locataire ;
  • s’il s’agit d’un logement meublé. L’article 1686 indique en effet « nonobstant toute déclaration de leur part, les propriétaires ou principaux locataires sont responsables de la taxe d’habitation des personnes logées par eux en garni« . Cela signifie que même s’il fait la déclaration de déménagement dans les règles, le propriétaire reste responsable du paiement de la taxe d’habitation.

Conformément à la loi, le bailleur doit dans tous les cas restituer le montant du dépôt de garantie dans un délai d’un ou deux mois (selon qu’il y ait ou non des dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie), mais il a le droit de déduire la somme correspondant aux impayés de taxe d’habitation s’il a des justificatifs correspondants. Cela ne lui donne cependant pas le droit de « bloquer » la restitution au seul motif que le locataire ne lui a pas fourni la ou les quittances requises.

Mais encore une fois, ceci ne s’applique pas aux impositions mises en recouvrement après le départ du locataire et pour lesquelles le fisc ne peut pas se retourner contre le propriétaire.

Comment éviter d’avoir à payer la taxe d’habitation à la place du locataire ?

L’article 1686 du CGI est surtout là en « dernier recours » pour l’administration fiscale et dans la pratique, elle arrive généralement à retrouver le locataire défaillant même si le propriétaire n’a pas rempli ses obligations. Le propriétaire qui démontre sa bonne foi peut réussir sans problème à se dédouaner des taxes d’habitations qui lui seraient injustement réclamées.

Par exemple, il est possible de se rendre aux Services des Impôts avec le bail du locataire en question (prouvant que c’est lui qui l’occupait au 1er janvier) et si possible les pièces justificatives qu’il a fournies lors de la constitution de son dossier : copie de pièce d’identité, justificatif de domicile, fiches de paye, etc. Le propriétaire peut également effectuer une réclamation sur le site « impots.gouv.fr » en envoyant en pièce jointe les baux des locataires. En procédant de la sorte, il est en général possible de faire annuler la taxe d’habitation.

 

Sans intérêtPauvreMoyenIntéressantTrès intéressant (4 votes, average: 3,75 out of 5)
Loading...

40 Commentaires sur “Taxe d’habitation et retenue sur la caution : quels sont les droits du propriétaire ?

  1. Bonjour j’avais une question je me suis porté garant Sur un logement le locataire ne paye pas la taxe d’habitation et les impôts me le demande parce que je me suis porté garant Est-ce qu’ils ont droit de me le demander?

  2. Bonjour,

    J’ai quitté mon logement en mars et mon propriétaire me réclame le quitus de paiement de la taxe d’habitation de 2021 pour me remettre la caution. J’ai demandé auprès de la trésorerie de mon territoire si je pouvais avoir l’avis de la taxe d’habitation de 2021 afin de faire un paiement anticipé mais ce dernier m’a dit qu’il ne faisait pas ce genre de chose.
    Ne pouvant pas attendre septembre pour récupérer ma caution, comment je peux faire ?

      1. Bonjour, j’ai bien lu l’article, il stipule juste que la responsabilité du propriétaire ne peut pas être engagée, mais qu’en est-il du locataire ? J’ai quitté mon logement depuis 3 mois et je ne peux toujours pas récupérer ma caution, le propriétaire bloque la restitution de cette caution sans avoir eu cette attestation de paiement de la taxe d’habitation. Comme puis-je procéder pour récupérer cette caution au plus vite ?

  3. Propriétaire d.un immeuble avec commerce (venant d’être vendus)ainsi que d’un appartement au dessus qui à été condamné en 2017 et donc vide depuis ,je n’ai pas pensé à prévenir les impôts de cet état de fait (j’habite chez mon amie),et j’ai donc continué à payer la taxe d’habitation pour l’appartement tout ce temps ….y a t’il possibilité de remboursements? Merci .

  4. Bonjour, j’étais locataire depuis le 2 janvier 2017, j’ai quitté mon logement le 3 décembre 2019. Je n’ai jamais reçu de TH de la part des impôts (alors que j’avais signalé mon changement d’adresse) et mon propriétaire ne m’a jamais rien demandé.
    Nous sommes en mars et il ne m’a toujours pas rendu la caution, il m’a fait savoir qu’il veut déduire la taxe d’ordure ménagère. Comment faire pour réclamer les 10% par mois de retard et peut-il me demander les TH de 2018 et 2019 + la TEOM des années précédentes ?

    Cordialement

  5. Bonjour, j’ai quitté mon logement au mois de décembre 2019 et il y a un problème sur la taxe d’habitation dans mon dossier, ce qui fait qu’il y a un retard et que donc je n’ai pas encore le montant.
    Le problème est que ça fait déjà plus d’1 mois que le propriétaire ne m’a pas rendu la caution pour cause « vous ne m’avez pas donné l’avis de taxe d’habitation ».
    A-t-il le droit de retenir ma caution ? Sachant que l’état des lieux de sortie était le même que celui d’entrée donc 1 mois maximum pour l’a garder.
    Cordialement
    Baptiste

  6. Bonjour
    A se jour j ai recu deux taxe d habitation je m’explique j occupe un appartement depuis le 18 decembre. La remise des clef c’est fait le 5 janvier a la demande de l’ancien propriétaire. Entre temps j ai resilier mon contrat Edf a la date du 18 decembre et la facture des demennageur a la meme date dois je tout de meme payer les deux taxe.

    1. Bonjour, je ne suis pas sûr d’avoir bien compris votre situation mais quoi qu’il en soit, vous pouvez vous rendre au centre des impôts pour leur expliquer (preuves à l’appui si possible) que vous n’occupiez plus votre logement précédent au 1er janvier et que donc vous demandez à être exonéré d’une des deux taxes. Normalement cela peut fonctionner.

  7. Bonjour
    Je loue un appartement depuis 2014
    Mais je n ai jamais payé de TH . Car je ne savais meme pas que ca existait
    Je n ai jamais rien recu de la part de l tresorie ou des impots ,
    Et le proprio vient de me l apprendre en me demandant de lui fournir les quitances car je quitte l appart
    – est ce que c est a moi de payer la th meme si j ai jamais rien recu ?
    – et est ce que je suis obligé de fournir les quitances ?
    Merci

    1. Bonjour, oui c’était à vous de la payer car vous étiez occupant du logement. D’après ce que je peux voir, l’administration fiscale a jusqu’au 31 décembre suivant l’année d’imposition pour vous réclamer l’argent. Il y a donc une partie de vos TH que vous n’aurez (a priori) pas à payer. Concernant les quittances, cela est expliqué dans l’article.

      1. bonjour
        mais je suis étudiant, je suis non imposable et j’ai revenu fiscal de référence égale a 0.
        je n’ai jamais travaillé et donc jamais eu de revenu.
        est ce que ma taxe d’habitation ne doit pas etre égale a 0 ??
        et peut etre que c’est pour cela qu’il ne m’ont rien jamais rien réclamer ??
        et est ce que c’est quand meme a moi de payer la TH ?
        merci pour vos réponse

  8. Bonjour,

    Merci pour les informations dans votre article. J’ai quitté la France et je n’y reviendrai plus mais j’ai loué un studio pendant que je vivais en France. J’ai quitté le logement début septembre 2017 et je n’avais pas encore reçu de courrier pour la TH. Mon ancienne propriétaire vient de m’envoyer un e-mail me disant que les impôts me recherchent et veulent que je règle la TH. Je n’ai plus de compte bancaire en France et pas les moyens en ce moment de payer la taxe. Que doit-je faire ?

  9. Bonjour,

    Je quitte mon logement actuel sur Paris (location de moins d’un an, d’avril 2017 à avril 2018), pour revenir dans mon précédent logement en province. L’agence m’indique dans un mail que je dois justifier de mon changement d’adresse fiscale lors de l’état des lieux.

    Qu’entendent t-ils par changement d’adresse fiscale ? Dois-je contacter les impôts pour les prévenir que j’ai déménagé sur Paris en avril 2017 (je comptais initialement le faire au moment de ma déclaration d’impôt 2018) ?

    Merci pour vos renseignements,

    Olivier MARTIN

  10. Bonjour,
    J’ai recus ma taxe d’habitation pour l’année 2016, j’ai quitter le logement mi janvier 2016.
    Je résidais avec mon ex compagnon à cette adresse et son nom est dessus.
    J’ai fais une demande pour payer ma part de taxe et que l’autre parti soit payer par mon ex mais ma demande a était refuser car ils ne sont pas en état de faire ce genre transaction.. bref que dois je faire pour ne pas à avoir payer la totalité 780€? En sachant que je perçois un faible revenue de 518€ ( RSA femme isolé avec un enfant)
    Pouvez vous m’éclaircir pourquoi ils ne veulent pas diviser cette **** de taxe d’habitation ? Que dois je faire ?

    1. Bonjour, malheureusement c’est comme ça, la TH est indivisible. Les impôts ne veulent pas se préoccuper de la répartition du paiement, et quelque part il faut les comprendre car cela peut devenir un vrai bazar. Il faut une personne qui se dévoue pour payer et qui se débrouille ensuite pour récupérer les sommes auprès des autres colocataires ou cotitulaires.
      Après, si le nom de votre ex compagnon est dessus, vous avez peut-être des solutions mais je ne maîtrise pas bien ce sujet. Le mieux est de demander conseil auprès de l’Adil de votre département. Bon courage !

  11. Bonjour j’ai quitté mon appartement que je loué le 16 décembre 2016 l’agence à repoussé le rendez vous pour l’état des lieux qui était fixé au 30 décembre au 4 janvier je me retrouve avec 2 taxes d’habitations à payer je suis allée aux impôts il me faut l’état des lieux et je me fait faire une attestation de l’agence disant que je n’étais plus dans l’appartement car ils peuvent pas me changer la date vous pensez que sa ira ??

  12. Bonjour,
    Je dois déménager dans 3 semaines. A réception de notre préavis, l’agence me spécifie dans un mail que je dois justifier de mon changement d’adresse fiscale lors de l’état des lieux sans quoi ils n’effectueront pas le retour du dépôt de garantie. Ci-après le contenu du mail : « Vous êtes dans l’obligation de déclarer votre changement d’adresse au centre des impôts compétent, et de nous en justifier au plus tard le jour de l’état des lieux de sortie. Sans ce justificatif, nous serons dans l’impossibilité de solder votre dépôt de garantie. »
    Pouvez-vous me dire s’ils sont dans leur plein droit? Si non que pouvons-nous leur répondre, de quelle manière et par quel texte le justifier?
    Merci d’avance. Cordialement.

    1. Bonjour, à ma connaissance il n’y a aucun texte qui conditionne la restitution du dépôt de garantie au changement d’adresse fiscale. Donc ce serait plutôt à eux de se justifier et je ne crois pas qu’ils soient dans leur droit. Mais le plus sage serait sans doute de confirmer cela auprès d’un conseiller de l’Adil.

  13. Bonjour,

    Le propriétaire achète le logement en novembre et loue son appartement en février. qui va payer la taxe d’habitation?
    Merci

  14. Bonjour,
    Moi j’ai un autre soucis c’est que ma caution m’a été retiré pour payer une taxe d’ordure ménagère que j’avais déjà payé.. Et maintenant l’agence me réclame ma caution, ce que je souhaiterais savoir c’est si ils ont le droit de prendre dans ma Caution pour ce genre de chose sans prévenir
    Cordialement

    1. Bonjour, ce qu’ils doivent faire, c’est vous montrer un justificatif. S’il y a un litige sur cette taxe d’ordures ménagères, vous pouvez saisir la Commission de Conciliation.

  15. Bonjour,

    Tout d’abord merci pour toutes les informations données dans ce poste.
    J’ai loué un studio meublé d’avril 2017 à fin août 2017 (je précise que c’était un studio tout équipé situé au rez de chaussé de sa maison).
    Mon propriétaire a déduit de ma caution la taxe d’habitation calculée au prorata pour ces 5 mois de locations, a-t’il le droit de faire cela même si je n’occupais pas le studio au 1er janvier 2017 ?
    D’après lui je dois payer la TH car c’est une location étudiante (d’ailleurs ce n’est écrit à aucun moment sur mon contrat de location qu’il s’agit d’une location étudiante) et que sur le bail il est écrit : « La taxe d’habitation sera calculée au prorata de la durée d’occupation des lieux. » le dernier de ses arguments a été on a fait cela pour tous les anciens locataires et personne n’a jamais posé de problème (sous-entendu pas comme vous!)
    Savez-vous s’il est dans son bon droit ?
    S’il n’a pas le droit de faire cela, savez-vous si j’ai des recours pour récupérer le reste de ma caution ?

    Merci d’avance pour votre aide,

    Cordialement,

    1. Bonjour,
      La TH est un impôt dû par le locataire et non une charge récupérable. Votre propriétaire ne peut pas la percevoir à la place de l’Etat et encore moins si vous n’habitiez pas dans le logement au 1er janvier. Cela m’a tout l’air d’être une clause abusive, donc non il n’est pas dans son droit à mon avis. Je vous invite à consulter tout de même l’Adil pour confirmer cela.

  16. Bonjour,
    je suis rentrée dans une sous-location chez l’habitant le premier janvier 2017; j’ai un contrat et le 30 juin 2017 je quitterai la chambre. Ma proprietaire m’a dit seulement hier de cette taxe habitation à payer; j’ai retrouvé sur plusieurs sites que un etudiant qui loue ou sous-loue une chambre meublée chez l’habitant est exoneré par cette taxe, mais elle dit qu’elle peut quand meme me demander une petite partie de ce paiement.
    C’est vrai ou pas?

    Cordialement,

    1. Bonjour, en effet, vous êtes exonéré de TH dans votre cas (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/546-PGP). Le fait qu’elle vous demande une contribution relève donc d’une négociation entre vous, mais officiellement vous n’êtes pas dans l’obligation de l’accepter. De la même façon, votre propriétaire ne pourra rien faire contre vous si vous refusez de le faire.

  17. Une personne étant sans titre dans un logement doit il payer la taxe d’habitation ? pour bien le lpropriétaire abuse de personne en difficulté

    1. Bonjour, à ma connaissance oui, un occupant sans titre doit payer la taxe d’habitation s’il habitait le logement au 1er janvier de l’année d’imposition.

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.