Cuisine modifiée, terrasse agrandie : Ces locataires ont transformé le logement…Et obtenu gain de cause

Un couple de locataires transforme la cuisine, agrandit la terrasse et installe une pergola sans demander l’accord écrit de leur propriétaire. À leur départ, la bailleresse ne réclame rien. Quelques mois plus tard, elle tente d’obtenir une indemnisation en justice. Résultat : déboutée, jusqu’en Cour de cassation. Une décision qui rappelle aux bailleurs l’importance cruciale de réagir au bon moment.

🏠 Une relation locative sous tension

Tout commence en mars 2019. Un couple avec quatre enfants loue une maison. Rapidement, un problème sérieux émerge : l’insert de la cheminée présente des défauts graves, avec des risques d’intoxication au monoxyde de carbone confirmés médicalement. Malgré les alertes répétées des locataires, la propriétaire ne procède pas aux réparations nécessaires.

De leur côté, les locataires prennent les choses en main. Ils transforment la cuisine « à leur goût », agrandissent la terrasse et installent une pergola, le tout sans solliciter le moindre accord écrit de la bailleresse.

En novembre 2021, le couple l’assigne en justice pour trouble de jouissance et préjudice moral liés à la cheminée défectueuse. Un huissier dresse contradictoirement l’état des lieux de sortie à leur demande. À cette occasion, la propriétaire ne formule aucune exigence de remise en état.

⚖️ Le retournement de situation

Condamnée en première instance à verser des dommages et intérêts, la propriétaire fait appel et en profite pour réclamer une indemnisation pour les travaux réalisés sans son accord. C’est là que les choses se compliquent pour elle.

En juin 2024, la Cour d’appel de Nîmes rejette sa demande. La Cour de cassation confirme ensuite ce rejet (Cass., 3e civ., 15.01.2026, n° 24-18.723). Les juges relèvent deux éléments accablants : la bailleresse n’avait formulé aucune exigence lors de l’état des lieux de sortie, et elle avait ensuite mis le bien en vente en utilisant des photos valorisant… la cuisine posée par les locataires eux-mêmes.

📋 Ce que dit la loi, et ce que confirme la jurisprudence

L’article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 est pourtant clair : lorsqu’un locataire réalise des travaux sans accord écrit du bailleur, ce dernier dispose de deux options à la sortie du locataire. Il peut exiger la remise en état des lieux, même si les travaux représentent une amélioration, ou choisir de conserver les transformations à son profit, sans avoir à rembourser le locataire des frais engagés.

Ce que confirme désormais la Cour de cassation, c’est qu’un bailleur qui ne réclame rien lors de l’état des lieux de sortie est réputé avoir accepté les transformations. Il ne peut pas, après coup, changer de position et réclamer une indemnisation.

📌 Le message aux bailleurs

Cette affaire illustre une règle simple mais souvent négligée : l’état des lieux de sortie est le moment clé pour faire valoir ses droits. Passé ce stade, le silence vaut consentement. Et lorsque le bailleur exploite en plus les travaux contestés pour valoriser son bien à la revente, la position devient intenable juridiquement.

Pour les propriétaires, la leçon est claire : toute réserve concernant des travaux non autorisés doit être formulée expressément et par écrit lors de l’état des lieux de sortie. 

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Source

Léa Hamon

Actuellement en MBA Marketing Digital et en alternance chez LocService, je participe à la stratégie de communication digitale, entre création de contenus, gestion des réseaux sociaux et relation client.