Loyer sous-évalué : quels risques et comment l’augmenter ?

Un loyer manifestement sous-évalué peut être source de problèmes, notamment avec le fisc. Il est possible de le réajuster à l’occasion du renouvellement du bail, sous conditions strictes.

🔍 Qu’est-ce qu’un loyer sous-évalué ?

Un loyer manifestement sous-évalué est un loyer fixé nettement en dessous des prix pratiqués sur le marché local, pour un logement comparable en termes de surface, de localisation et de prestations. Il n’existe pas de seuil légal chiffré : l’appréciation se fait au cas par cas, en comparant le loyer pratiqué aux références de biens similaires dans le même secteur.

Cette situation peut avoir plusieurs origines :

• Un bail signé il y a longtemps, jamais réévalué,
• Une location à un proche ou un membre de la famille, avec un loyer volontairement réduit,
• Une simple erreur d’estimation lors de la mise en location,
• Ou un choix du bailleur de privilégier la stabilité du locataire plutôt que la rentabilité.

📌 À noter : un loyer légèrement inférieur au marché n’est pas problématique en soi. C’est l’écart significatif et injustifié avec les prix pratiqués localement qui peut attirer l’attention de l’administration fiscale, comme expliqué dans la partie suivante.

🕵️‍♂️ Loyer sous-évalué : attention au fisc !

Proposer un loyer trop bas à son locataire peut paraître généreux ou stratégique, mais cela peut se retourner contre le bailleur. En effet, un loyer sous-évalué peut éveiller les soupçons de l’administration fiscale, surtout en cas de location à un proche (dans ce cas, il vaut mieux prêter son logement gratuitement, sans aucun loyer).

Le fisc peut requalifier ce type de location comme un avantage en nature, notamment si le bien est loué significativement en dessous des prix du marché local. Cela peut avoir des conséquences :

• Une rectification fiscale, notamment en matière d’impôt sur le revenu ou d’IFI (impôt sur la fortune immobilière),
• Une remise en cause d’éventuels avantages fiscaux, comme ceux liés à un dispositif de défiscalisation,
• Et dans les cas les plus sensibles, une taxation sur les revenus fictifs correspondant à la différence de loyer.

Pour éviter cela, il est essentiel de justifier le montant du loyer pratiqué, même lorsqu’on loue à un membre de sa famille. En cas de contrôle, le propriétaire doit pouvoir prouver que le loyer n’est pas manifestement sous-évalué.

📈 Quand et comment augmenter un loyer sous-évalué ?

En dehors de l’augmentation annuelle prévue dans le bail (en fonction de l’IRL), le propriétaire peut réajuster un loyer sous-évalué uniquement lors du renouvellement du bail. Cette procédure est strictement encadrée par l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour être valable, cette démarche doit respecter plusieurs conditions :

• Le bailleur doit envoyer au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail une lettre recommandée avec accusé de réception l’informant du nouveau loyer proposé.
• Cette lettre doit mentionner clairement les références de logements comparables, situés dans le même secteur géographique. Il faut :
  • 3 références minimum pour les villes ordinaires,
  • 6 références si le logement est situé dans une agglomération de plus d’un million d’habitants (comme Paris, Lyon, Marseille…).

• Enfin, la lettre doit reproduire intégralement le texte du I de l’article 17-2.

📝 Important : Le délai de 6 mois commence à courir à partir de la réception du courrier par le locataire, et non de sa date d’envoi.

💶 Comment calculer le nouveau loyer ?

Les règles pour augmenter un loyer « manifestement sous-évalué » dépendent de la localisation du logement.

– Hors zone tendue

Le nouveau loyer est déterminé à partir des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. La proposition doit être justifiée par les références communiquées au locataire. Aucun plafond légal chiffré n’encadre le montant de la hausse : elle doit simplement correspondre aux références du marché local.

– En zone tendue

La hausse est davantage encadrée. Selon les règles actuellement applicables (article 17-2, II de la loi de 1989 et décret annuel), l’augmentation proposée ne peut pas dépasser la plus élevée des deux limites suivantes :

• 50 % de la différence entre le loyer de marché résultant des références et le dernier loyer appliqué,
• 15 % du coût réel des travaux TTC, si le bailleur a réalisé, depuis le dernier renouvellement, des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

📝 Exemple : le loyer actuel est de 600 €, les logements comparables permettent de retenir 700 €. La moitié de l’écart est de (700 € – 600 €) ÷ 2 = 50 €. Si, en parallèle, le bailleur a réalisé 8 000 € de travaux pour un loyer annuel de 7 200 €, la seconde limite serait de 8 000 € x 15 % = 1 200 €/an, soit 100 €/mois. Le bailleur pourrait alors retenir la limite la plus favorable, soit 100 €/mois.

📈 La hausse s’applique-t-elle immédiatement ?

Non, dans un logement loué vide, la hausse validée n’est jamais appliquée en une seule fois. Une fois le nouveau loyer accepté (par accord entre les parties ou fixé par le juge), elle doit être étalée dans le temps, conformément à l’article 17-2, I de la loi du 6 juillet 1989.

– Pour un logement vide

• Si la hausse est inférieure ou égale à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur toute la durée du bail renouvelé : 1/3 par an pour un bail de 3 ans, 1/6 par an pour un bail de 6 ans.
• Si la hausse dépasse 10 % du loyer initial, elle est étalée par sixième annuel (1/6 par an), pendant 6 ans, quelle que soit la durée réelle du bail renouvelé (l’étalement se poursuit alors sur le renouvellement suivant si le bail ne fait que 3 ans).

📝 Exemple 1 (hausse inférieure à 10 %) : pour un bail de 3 ans, le loyer mensuel passe de 600 € à 650 €, soit une hausse de 50 €. Comme 600 x 10 % = 60 €, la hausse reste sous le seuil des 10 %. Elle sera donc étalée par tiers : +16,67 €/mois la 1ʳᵉ année, +33,33 €/mois la 2ᵉ année, puis +50 €/mois la 3ᵉ année, où le loyer atteint son montant cible.

📝 Exemple 2 (hausse supérieure à 10 %) : un loyer de 300 € doit passer à 600 €, soit une hausse de 100 %, largement au-dessus du seuil. Elle sera étalée sur 6 ans, à raison d’1/6 par an : environ +8,33 €/mois la 1ʳᵉ année, +16,67 €/mois la 2ᵉ année, et ainsi de suite jusqu’à atteindre les 600 € la 6ᵉ année.

– Pour un logement meublé

Les règles diffèrent, en cohérence avec la durée plus courte du bail meublé (1 an, renouvelable tacitement) :

• Si la hausse est inférieure ou égale à 10 %, elle s’applique en totalité, dès le renouvellement du bail (pas d’étalement).
• Si la hausse dépasse 10 %, elle est étalée par tiers annuel, sur le contrat renouvelé et les renouvellements suivants, soit sur 3 ans.

Dans tous les cas (vide ou meublé), ce mécanisme protège le locataire d’un choc de loyer brutal, même lorsque l’augmentation est parfaitement justifiée par une sous-évaluation manifeste.

⚖️ Et si le locataire refuse l’augmentation ?

Le locataire est libre d’accepter ou non la proposition de hausse. En cas de désaccord, le bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation, qui tentera de trouver un terrain d’entente.

Si aucun accord n’est trouvé, le juge peut être saisi pour trancher. Le loyer ne sera révisé qu’à condition que la procédure ait été correctement engagée dans les délais. À défaut, la réévaluation ne pourra pas s’appliquer.

❗ Attention aux cas particuliers

Depuis le 24 août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique). Cela s’applique aussi bien aux nouveaux contrats qu’aux renouvellements.

De plus, dans les villes soumises à l’encadrement des loyers, le nouveau montant proposé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf cas exceptionnels (confort particulier, localisation, etc.).

🔄 Puis-je augmenter un loyer sous-évalué lors d’un changement de locataire (relocation) en zone tendue ?

En zone tendue, quand vous remettez un logement en location suite au départ d’un locataire, le loyer du nouveau bail est en principe plafonné au dernier loyer appliqué (éventuellement révisé selon l’IRL si aucune révision n’est intervenue dans les 12 mois précédents).

Si ce dernier loyer est manifestement sous-évalué, une dérogation permet de dépasser ce plafond. L’augmentation ne peut alors excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

• 50 % de la différence entre le loyer déterminé par référence aux logements comparables du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé,
• 15 % du coût réel des travaux TTC, si des travaux d’amélioration ou de mise en conformité ont été réalisés depuis la conclusion du bail initial (ou son dernier renouvellement), pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

📌 Point de vigilance : contrairement au renouvellement, où le seuil des travaux est fixé à une année complète de loyer, il est ici réduit à la moitié d’une année de loyer. Ne confondez pas les deux seuils selon le cas de figure.

A lire dans la même catégorie

Ivan Thiébault

Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.