Un loyer manifestement sous-évalué peut être source de problèmes, notamment avec le fisc. Il est possible de le réajuster à l’occasion du renouvellement du bail, sous conditions strictes.
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🕵️♂️ Loyer sous-évalué : attention au fisc !
Proposer un loyer trop bas à son locataire peut paraître généreux ou stratégique, mais cela peut se retourner contre le bailleur. En effet, un loyer sous-évalué peut éveiller les soupçons de l’administration fiscale, surtout en cas de location à un proche (dans ce cas, il vaut mieux prêter son logement gratuitement, sans aucun loyer).
Le fisc peut requalifier ce type de location comme un avantage en nature, notamment si le bien est loué significativement en dessous des prix du marché local. Cela peut avoir des conséquences :
- Une rectification fiscale, notamment en matière d’impôt sur le revenu ou d’IFI (impôt sur la fortune immobilière),
- Une remise en cause d’éventuels avantages fiscaux, comme ceux liés à un dispositif de défiscalisation,
- Et dans les cas les plus sensibles, une taxation sur les revenus fictifs correspondant à la différence de loyer.
Pour éviter cela, il est essentiel de justifier le montant du loyer pratiqué, même lorsqu’on loue à un membre de sa famille. En cas de contrôle, le propriétaire doit pouvoir prouver que le loyer n’est pas manifestement sous-évalué.
📈 Quand et comment augmenter un loyer sous-évalué ?
En dehors de l’augmentation annuelle prévue dans le bail (en fonction de l’IRL), le propriétaire peut réajuster un loyer sous-évalué uniquement lors du renouvellement du bail. Cette procédure est strictement encadrée par l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.
Pour être valable, cette démarche doit respecter plusieurs conditions :
- Le bailleur doit envoyer au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail une lettre recommandée avec accusé de réception l’informant du nouveau loyer proposé.
- Cette lettre doit mentionner clairement les références de logements comparables, situés dans le même secteur géographique. Il faut :
- 3 références minimum pour les villes ordinaires,
- 6 références si le logement est situé dans une agglomération de plus d’un million d’habitants (comme Paris, Lyon, Marseille…).
- Elle doit reproduire intégralement le texte de l’article 17-2.
📝 Important : Le délai de 6 mois commence à courir à partir de la réception du courrier par le locataire, et non de sa date d’envoi.
⚖️ Et si le locataire refuse l’augmentation ?
Le locataire est libre d’accepter ou non la proposition de hausse. En cas de désaccord, le bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation, qui tentera de trouver un terrain d’entente.
Si aucun accord n’est trouvé, le juge peut être saisi pour trancher. Le loyer ne sera révisé qu’à condition que la procédure ait été correctement engagée dans les délais. À défaut, la réévaluation ne pourra pas s’appliquer.
❗ Attention aux cas particuliers
Depuis le 24 août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique). Cela s’applique aussi bien aux nouveaux contrats qu’aux renouvellements.
De plus, dans les villes soumises à l’encadrement des loyers, le nouveau montant proposé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf cas exceptionnels (confort particulier, localisation, etc.).
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Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.