Un logement loué comme résidence principale doit respecter des critères minimaux de décence. Il ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé ou la sécurité de ses occupants et doit disposer des équipements nécessaires à un usage normal d’habitation. Le propriétaire doit également assurer les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état du logement.
Lorsque des désordres sérieux persistent malgré un premier signalement, le locataire peut adresser au bailleur une mise en demeure d’effectuer les travaux de mise en conformité.
Vous trouverez ci-dessous un modèle gratuit à personnaliser ainsi que les démarches à suivre en l’absence de réponse.
📄 Modèle de mise en demeure à télécharger gratuitement
Ce courrier peut être utilisé lorsque le propriétaire a déjà été informé de désordres affectant le logement, mais qu’aucune solution satisfaisante n’a été apportée.
Mise en demeure pour logement non décent
Courrier formel pour demander au propriétaire les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement.
Il est préférable d’envoyer la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception afin de conserver une preuve de sa date de réception.
🏚️ Quand utiliser une mise en demeure pour logement non décent ?
Elle peut être utilisée lorsque les désordres sont suffisamment sérieux pour remettre en cause les conditions normales d’habitation, par exemple :
- infiltrations d’eau importantes ou persistantes ;
- humidité et moisissures importantes ;
- installation électrique présentant un danger ;
- absence de chauffage adapté ;
- défaut important d’étanchéité ;
- ventilation insuffisante ;
- infestation de nuisibles ou de parasites (lorsque cela n’est pas causé par une négligence du locataire) ;
- équipement indispensable hors d’usage ;
- problème compromettant la sécurité physique ou la santé des occupants.
Mais au préalable, il est préférable de notifier cela au bailleur de manière plus informelle, par exemple à l’oral ou par e-mail. Ce n’est que si ces approches ne donnent rien qu’il faut passer à l’étape de la mise en demeure.
Lorsque la situation paraît grave, un signalement peut également être effectué auprès des services compétents, notamment via Signal Logement dans les territoires où le dispositif est disponible.
✍️ Que doit contenir la mise en demeure ?
La lettre doit décrire la situation de façon précise et factuelle.
Il est conseillé d’indiquer :
- l’adresse complète du logement ;
- la date d’entrée dans les lieux ;
- la date du premier signalement ;
- les éventuelles relances déjà effectuées ;
- la nature exacte des désordres ;
- les pièces du logement concernées ;
- les conséquences sur la santé, la sécurité ou le confort du locataire ;
- les travaux ou mesures attendus ;
- les disponibilités du locataire pour permettre une visite ou une intervention.
Il est préférable d’éviter les formulations trop générales comme « le logement est inhabitable » sans expliquer précisément les problèmes constatés.
⏱️ Quel délai donner au propriétaire ?
La mise en demeure peut demander au bailleur de répondre rapidement et de communiquer un calendrier de travaux.
Le modèle proposé demande une réponse sous quinze jours. Ce délai sert à obtenir rapidement une position du propriétaire ; il ne signifie pas nécessairement que tous les travaux doivent être achevés dans ce délai.
Pour la procédure prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois est particulièrement important : en l’absence d’accord ou de réponse du propriétaire après ce délai, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Il peut également saisir le juge sans que la conciliation soit obligatoirement un préalable, par exemple dans les cas où une intervention rapide est nécessaire.
📎 Quels justificatifs joindre à la lettre ?
La loi n’impose rien à ce sujet, mais voici quelques exemples de justificatifs :
- des photographies datées ;
- les précédents courriers ou e-mails ;
- des captures des échanges avec le bailleur ;
- un constat ;
- un rapport d’un professionnel ;
- un diagnostic ;
- des attestations ;
- un document de l’assurance ;
- et tout élément permettant d’établir la réalité et l’ancienneté des désordres.
Il est conseillé de conserver les originaux et d’envoyer uniquement des copies.
Si le problème évolue, le locataire peut continuer à prendre des photographies afin de documenter son aggravation.
🏛️ Que faire si le propriétaire ne réagit pas après deux mois ?
À défaut d’accord ou de réponse dans les deux mois suivant la demande de mise en conformité, plusieurs recours sont possibles.
1 – Saisir la commission départementale de conciliation
La CDC peut intervenir gratuitement pour rechercher une solution amiable entre le locataire et le propriétaire. En matière de non-décence, elle peut être saisie deux mois après la mise en demeure de réaliser les travaux.
Le dossier doit être accompagné des principaux justificatifs :
- bail ;
- mise en demeure ;
- accusé de réception ;
- photographies ;
- échanges avec le propriétaire ;
- éventuels rapports ou constats…
2 – Saisir le juge des contentieux de la protection
Le locataire peut aussi saisir le juge.
S’il constate que le logement ne respecte pas les critères de décence, le juge peut notamment :
- déterminer les travaux à réaliser ;
- fixer leur délai d’exécution ;
- réduire le montant du loyer ;
- suspendre le paiement du loyer, avec ou sans consignation ;
- suspendre la durée du bail jusqu’à la réalisation des travaux.
La saisine de la CDC n’est pas obligatoire avant de saisir le juge dans ce type de litige.
💶 Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer ?
Non. Même si le logement présente des défauts importants, le locataire ne doit pas décider lui-même de suspendre ou de réduire le paiement du loyer ou des charges. Seul un juge peut décider d’une réduction ou d’une suspension du paiement dans le cadre de la procédure.
Arrêter unilatéralement de payer exposerait le locataire à une dette locative et pourrait compliquer le litige.
🔧 Le locataire peut-il réaliser lui-même les travaux ?
Il est déconseillé d’engager de sa propre initiative des travaux importants qui relèvent du propriétaire.
Lorsque des mesures urgentes sont nécessaires pour éviter une aggravation ou un danger immédiat, le locataire doit autant que possible :
- avertir immédiatement le bailleur ;
- conserver les preuves de l’urgence ;
- limiter l’intervention au strict nécessaire ;
- conserver les devis, factures et photographies.
Pour des travaux de mise en conformité plus importants, une décision judiciaire peut être nécessaire si le propriétaire refuse d’intervenir.
🚪 Le propriétaire peut-il accéder au logement pour faire les travaux ?
Le locataire doit permettre l’accès au logement lorsque des travaux relevant des obligations du bailleur doivent être préparés ou réalisés.
Les modalités doivent toutefois être convenues entre les parties. Le propriétaire ne peut pas entrer librement dans le logement sans l’accord du locataire, sauf si une décision de justice le lui autorise (exemple dans cet article).
La lettre peut donc préciser que le locataire reste disponible pour convenir d’un rendez-vous avec le propriétaire ou l’entreprise mandatée.
Ce modèle est fourni à titre indicatif. Il doit être adapté aux désordres réellement constatés et aux démarches déjà réalisées. En présence d’un danger immédiat ou d’un risque grave pour la santé, il est recommandé de contacter rapidement les services compétents : https://signal-logement.beta.gouv.fr/
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