Propriétaire-bailleur : quelle assurance faut-il souscrire ?

Vous êtes propriétaire d’un logement mis en location. En théorie, seule l’assurance habitation souscrite par le locataire est obligatoire pour les propriétaires-bailleurs. Mais en pratique, d’autres assurances peuvent être utiles, telles que l’assurance loyers impayés, ou l’assurance propriétaire non occupant.

L’assurance du logement loué

Dès la remise des clefs à votre locataire, celui-ci doit vous remettre une attestation d’assurance pour le bien loué. Cette assurance englobe plusieurs garanties :

• la responsabilité civile qui couvre votre locataire contre des préjudices matériels ou corporels subis par un tiers et dont il est responsable. Si son chien s’échappe et renverse un cycliste par exemple, le locataire pourra faire intervenir son assurance pour indemniser le cycliste.
• Assurance incendie
• Assurance dégât des eaux
• Assurance Catastrophe naturelle
• Assurance Vols, cambriolage et vandalisme
• Assurance bris de glace

Si votre locataire ne vous fournit pas son attestation en temps et en heure, vous avez le droit de souscrire vous-même une assurance ou de résilier le bail si une clause le prévoit dans le contrat de bail. Si vous souscrivez vous-même un contrat d’assurance habitation, vous répercuterez son coût sur le loyer fixé pour votre logement.

L’assurance contre les loyers impayés

Les loyers impayés sont la bête noire des propriétaires. Vous pouvez ainsi souscrire une assurance loyers impayés (aussi appelée GLI – Garantie des loyers impayés) pour vous prémunir de ce risque.

En revanche, cela vous empêche de demander un garant : il est en effet interdit de cumuler garant et GLI, sauf si votre locataire est étudiant ou apprenti.

L’assurance loyer impayé coute entre 2 et 5 % du revenu locatif annuel (soit en moyenne ½ mois de loyer). Les tarifs sont variables selon les assureurs et les options que vous choisissez. Les assureurs imposent en contrepartie des conditions assez strictes sur les revenus et garanties financières des locataires, ce qui exclut généralement les salariés précaires (intérimaires, CDD…).

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Une autre possibilité de s’assurer contre les loyers impayés est de demander au locataire de souscrire à la garantie Visale (qui a remplacé la GRL). Gratuite pour les propriétaires comme pour les locataires, cette garantie est ouverte aux jeunes de moins de 30 ans, aux locataires signant un bail mobilité et aux salariés en début de contrat (hors CDI confirmé).

L’assurance « propriétaire non occupant »

Si un sinistre se déclare dans votre logement alors qu’il est inoccupé, ou que le sinistre (éclatement des canalisations à cause du gel par exemple) n’est pas pris en charge par l’assurance de votre locataire, les travaux de remise en état seront à vos frais. D’où l’intérêt de l’assurance « propriétaire non occupant ».
Cette assurance offre une couverture équivalente à la multirisque habitation. Elle est devenue obligatoire en 2015 (Loi Alur) pour les propriétaires d’un logement en copropriété.

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Ivan Thiébault

Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.