Que faire en cas d’impayés de loyers ?

Un impayé de loyer peut se régler à l’amiable avec le locataire, en lui proposant un report du paiement ou un étalement de la dette. Si cette solution n’est pas possible, le propriétaire peut envoyer une simple lettre de rappel, suivie d’une mise en demeure si elle ne donne aucun résultat. Si cela ne fonctionne pas, le propriétaire peut ensuite saisir la caution pour obtenir le paiement. En dernier recours, la procédure juridique s’impose. Le bailleur peut aussi faire fonctionner son assurance loyers impayés s’il en a souscris une.

Depuis la crise du Covid-19, les loyers impayés augmentent partout en France. Une étude de février 2025 montre que, hors grandes villes et Île-de-France, les impayés de plus d’un mois dépassent désormais 4 %, alors qu’ils atteignaient seulement 1,25 % avant 2020. Les retards précoces se multiplient aussi, avec des relances à J+5 proches de 20 % en 2025 alors qu’ils étaient à 6,12 % en mars 2020. Cette tendance met sous pression locataires comme bailleurs. Il devient donc essentiel de connaître les démarches adaptées, les aides disponibles et le rôle de l’assurance loyer impayé pour éviter un blocage.

🧐 Définition : quand parle-t-on d’impayé ?

Légalement, vous êtes en situation d’impayé dès le premier jour de retard par rapport à la date fixée dans le bail. Le propriétaire est en droit d’agir immédiatement.

Cependant, pour les allocataires, la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) considère l’impayé « réel » après deux mois de loyers non réglés (ou deux échéances si l’APL est versée au bailleur). Attention, la CAF peut alors suspendre les aides, ce qui aggrave instantanément la dette du locataire.

⚖️ Nouvelle loi sur les loyers impayés : ce qui change pour vous

Si vous cherchez des informations sur la « nouvelle loi sur les loyers impayés », sachez que deux réformes majeures se cumulent aujourd’hui pour durcir et accélérer les procédures.

D’une part, la loi « anti-squat » (2023) a réduit les délais légaux. Lorsqu’un commandement de payer est délivré par un commissaire de justice, le locataire dispose désormais de 6 semaines pour régler sa dette (contre 2 mois auparavant). Passé ce délai, la clause résolutoire du bail s’active automatiquement, permettant au bailleur de saisir le tribunal en référé pour demander l’expulsion.

D’autre part, depuis le 1er juillet 2025, une réforme simplifie la récupération de l’argent. La procédure de saisie sur salaire est déjudiciarisée.

• Avant : Il fallait une audience devant le juge de l’exécution pour saisir les salaires.
• Maintenant : Le propriétaire muni d’un titre exécutoire (le jugement) mandate directement un commissaire de justice qui notifie l’employeur. C’est un gain de temps considérable (plusieurs mois) pour recouvrer les sommes dues.

🚨 Pourquoi faut-il réagir immédiatement (la règle des 3 mois) ?

Avant d’entrer dans la technique, il est essentiel de comprendre ceci : le temps joue contre vous. Les statistiques du recouvrement sont formelles. Au-delà de 3 mois de loyers impayés, les chances de récupérer l’intégralité de votre dette chutent drastiquement.

Pourquoi ? C’est l’effet « boule de neige ». Comme le loyer représente environ un tiers du budget d’un ménage, trois mois d’impayés équivalent à un mois de salaire complet qui disparaît. Une telle somme devient mathématiquement impossible à rembourser pour un locataire sans basculer dans le surendettement, car il doit continuer à payer son loyer courant en même temps. Que vous soyez propriétaire ou locataire, n’attendez jamais que la dette atteigne ce seuil critique. Agissez dès le premier retard.

ℹ️ Sécurisez vos revenus locatifs ! LocService vous propose une Garantie Loyers Impayés à partir de 2,50 % TTC du montant du loyer charges comprises, dès le premier mois d’impayé : cliquez ici

📋 Bailleur : la procédure à suivre selon votre situation

Avant toute procédure juridique, tentez toujours une approche amiable (appel, visite) pour comprendre la cause de l’impayé. Si cela échoue, suivez scrupuleusement ce plan d’action :

Cas 1 : Vous avez une Garantie Visale (Action Logement)

⚠️ Attention aux délais très stricts ! Beaucoup de propriétaires perdent leur garantie car ils agissent trop tard. Si le logement est couvert par Visale, le bailleur doit suivre une procédure précise. La garantie ne fonctionne que si les délais sont respectés.
Pour Visale, un impayé est considéré comme « constitué » dans les cas suivants :

• Impayé partiel : lorsque le cumul des impayés partiels, sur un ou plusieurs mois, dépasse un mois de loyer + charges. (en savoir plus).
• Impayé total : lorsque deux mois de loyer + charges, consécutifs ou non, n’ont pas été réglés.

Dès que l’un de ces seuils est atteint, l’impayé est constitué.

Les étapes à respecter

1. Dès la survenance de l’impayé : relancer le locataire par un courrier simple. La survenance correspond au lendemain de la date d’exigibilité du loyer impayé.
2. À partir de la constitution de l’impayé :
   • envoyer une lettre de mise en demeure en recommandé avec AR au locataire dans les 15 jours calendaires suivant cette constitution ;
   • déclarer l’impayé dans votre espace Visale (rubrique bailleur) dans les 30 jours calendaires suivant la constitution ;
   • informer la caution (Action Logement) lors de cette déclaration.
3. Recours : Action Logement indemnise le propriétaire et se charge des recours contre le locataire.

🔹 [Visale] Exemple 1 : impayé total sur deux mois consécutifs
– Loyer mensuel : 620 € charges comprises
– Date d’exigibilité loyer n°1 : 03/10/25
– Survenance du 1er impayé : 04/10/25
– Relance simple : 14/10/25
– Date d’exigibilité loyer n°2 : 03/11/25
– Constitution de l’impayé : 04/11/25 (deux loyers impayés)
– Mise en demeure en recommandé : 19/11/25 au plus tard
➡️ Déclaration Visale : 04/12/25 au plus tard

🔹 [Visale] Exemple 2 : impayé partiel avec montants variés
– Loyer : 760 €
– Retards partiels : 200 € en avril, 300 € en mai, 350 € en juin
– Exigibilité loyer n°1 : 10/04/25
– Survenance partielle : 11/04/25 (il manque 200 €)
– Exigibilité loyer n°2 : 10/05/25
– Survenance partielle : 11/05/25 (il manque 300 €)
– Exigibilité loyer n°3 : 10/06/25
– Survenance partielle : 11/06/25 (il manque 350 €)
– Constitution : 11/06/25, car 200 + 300 + 350 = 850 € > 760 €
– Mise en demeure : 26/06/25 au plus tard
➡️ Déclaration Visale : 11/07/25 au plus tard

Cas 2 : Vous avez une Garantie Loyers Impayés (GLI)

Vous avez souscrit une assurance privée :

1. Relance : Envoyez une lettre simple de relance dès le premier retard.
2. Mise en demeure : Envoyez la LRAR (Recommandé) dès que le contrat le stipule (souvent entre le 15ème et le 30ème jour).
3. Déclaration de sinistre : Transmettez le dossier complet à votre courtier ou assureur. Attention à la déchéance de garantie : si vous déclarez hors délai (souvent 30 à 45 jours max), vous ne serez pas remboursé.
4. Justice : L’assurance prend le relais et mandate ses propres huissiers/avocats. Ne lancez rien vous-même sans leur accord !

Cas 3 : Vous avez un garant physique (Caution solidaire)

C’est vous qui pilotez la procédure :

1. Dans les 10 jours : Prévenez le garant informellement dès le début (mail/téléphone).
2. Dans les 25 jours : Si l’impayé persiste, envoyez une mise en demeure en LRAR au locataire ET à la caution. La loi vous oblige à informer la caution officiellement de la défaillance du locataire.
3. Commandement de payer : Si rien ne bouge, contactez un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer (qui vise la clause résolutoire). Les frais sont à avancer mais récupérables sur le débiteur.

ℹ️ Caution simple ou caution solidaire, quelle différence ?

La nature de la caution change tout dans la procédure de recouvrement des loyers impayés.
➡️ Caution Solidaire : C’est la garantie à exiger. Le bailleur peut réclamer la dette complète (loyers et charges) directement au garant, sans avoir à prouver l’insolvabilité du locataire. La procédure est rapide.
➡️ Caution Simple : Le propriétaire doit d’abord poursuivre le locataire en justice et avoir épuisé tous les recours contre lui. Ce cas de figure allonge considérablement les délais pour récupérer les impayés.

En conclusion : Pour une gestion sereine des loyers, exigez impérativement la mention « caution solidaire » dans le bail.

👮 L’expulsion et le recours à la force publique

Si la procédure amiable échoue, la justice peut prononcer l’expulsion du locataire. Une fois le jugement rendu, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Si le locataire refuse de partir, le commissaire de justice ne peut pas le forcer physiquement lui-même : il doit demander le concours de la force publique à la préfecture, c’est-à-dire la police ou la gendarmerie.

La préfecture dispose d’un délai pour accorder ce concours de la force publique (et peut parfois le refuser, ce qui ouvre au propriétaire le droit à une indemnisation). Une fois celle-ci obtenue, et en présence du commissaire de justice, l’expulsion effective du locataire et de ses biens hors du logement peut avoir lieu. Cette étape ultime est traumatisante et coûteuse, d’où l’intérêt pour le bailleur et le locataire de trouver un accord avant.

📢 Que faire si vous êtes locataire ?

Surtout, la chose la plus importante : agissez tout de suite en cas de difficultés financières.

• Contactez votre propriétaire sans délai pour exposer la situation et, si vous pensez pouvoir la rattraper, proposer un plan d’apurement (un document écrit où vous vous engagez à payer votre dette petit à petit, par exemple 50 € de plus par mois).
• Transmettez ce plan à la CAF si vous touchez les APL pour éviter qu’elles ne soient coupées.
• Contactez l’ADIL de votre département ou le CCAS de votre mairie pour voir si vous êtes éligible au FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement).

🆘 Les aides financières et contacts utiles

Des dispositifs existent pour solder une dette locative avant qu’elle ne devienne ingérable :

• Le FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement) : Géré par le département, il peut accorder des prêts ou des subventions aux locataires en difficulté.
• SOS Loyers Impayés : L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) a mis en place un numéro vert gratuit, le 0805 16 00 75. Des juristes vous répondent et vous orientent.
• Action Logement : Pour les salariés du secteur privé, des aides exceptionnelles sont parfois disponibles pour surmonter une mauvaise passe.

A lire dans la même catégorie

Ivan Thiébault

Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.