A la fin du bail, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire sous un mois maximum après la remise des clés, ou deux mois en cas de dégradations imputables au locataire. Dans ce cas, le bailleur peut effectuer une retenue, qui doit être justifiée par un devis ou une facture.
Sommaire
Délais de restitution du dépôt de garantie
Avec la loi Alur, la restitution totale du dépôt de garantie doit se faire dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie de fait pas apparaître de dégradations par rapport à l’état des lieux d’entrée. S’il y a des différences entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, le propriétaire a deux mois pour restituer la somme au locataire.
Si le propriétaire tarde à rendre le dépôt de garantie, le locataire peut lui expédier une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui réclamer le remboursement. Si cette démarche reste infructueuse, pour régler le litige, le locataire peut :
- saisir la Commission Départementale de Conciliation s’il souhaite tenter de régler le litige à l’amiable ;
- ou bien intenter une procédure d’injonction de payer devant le tribunal d’instance.
La loi Alur prévoit des pénalités de retard : le dépôt de garantie dû est majoré d’une somme égale à 10% du loyer hors charges pour chaque mois de retard entamé. La jurisprudence indique que cette disposition s’applique à tous les baux, même ceux signés avant la loi Alur.
Dans quels cas le propriétaire peut faire une retenue sur le dépôt de garantie ?
Le propriétaire peut faire une retenue partielle ou totale sur le dépôt de garantie :
- Si le rapprochement des états des lieux d’entrée et de sortie fait apparaître des détériorations imputables au locataire, sauf si celles-ci ont été occasionnées par vétusté, malfaçon ou vice de construction.
- S’il existe des loyers et charges impayés.
- Si la taxe sur les ordures ménagères n’a pas été payée, elle peut être déduite au prorata du temps d’occupation du locataire.
- Si le bien loué est en copropriété, le propriétaire peut conserver une partie du dépôt de garantie (20 % maximum) jusqu’à ce qu’il reçoive le décompte des charges annuelles ; dans ce cas il n’est pas soumis aux pénalités de retard vues plus haut.
En cas de dégradations importantes, si le dépôt de garantie est insuffisant, le propriétaire a le droit de demander un complément au locataire.
Les retenues sur la caution doivent être justifiées
Les sommes que le propriétaire réclame au locataire doivent être justifiées et correspondre à ce qui est mentionné dans l’état des lieux de sortie pour ne pas être considérées comme abusives. Il ne peut pas fixer arbitrairement le montant des travaux mais doit présenter des devis ou factures de professionnels.
Toute la difficulté, lors du calcul de la retenue sur la caution, est de différencier ce qui est imputable au locataire, de ce qui relève de l’usure normale du temps (qui est à la charge du bailleur). C’est pour cela que l’état des lieux de sortie devrait dans l’idéal se baser sur une grille de vétusté dont un modèle est téléchargeable ici.
Lorsque le propriétaire effectue lui-même les travaux de remise en état, il ne peut pas facturer de main d’œuvre à son locataire, seul le prix d’achat des matériaux sera déduit du dépôt de garantie (à condition bien sûr de conserver les factures).Le bailleur n’est pas obligé de produire les justificatifs dans le délai de deux mois prévu pour la restitution du dépôt de garantie, cependant il doit respecter un délai raisonnable pour les faire parvenir au locataire.
La restitution du dépôt de garantie est un des sujets de contentieux les plus fréquents dans les rapports locatifs : la justification des coûts et leurs pertinences sont difficiles à déterminer. Cependant, lorsque le dépôt de garantie a été rendu au locataire, il arrête définitivement les comptes et implique une renonciation à toute réclamation ultérieure.
Bonjour, pouvez-vous me renseigner svp ?
J’ai quitté un logement en location en février 2024. L’agence a retenu la somme de 145€ car l’AG n’était pas passée. Rien a signalé sur l’état du logement, le relevé d’eau a été fait…
Aujourd’hui 05/03/2025, ils ne m’ont toujours pas restitué cette somme malgré mes relances sous prétexte que le CR de l’AG de novembre 2024 n’a toujours pas été édité… Ont-ils un délai à respecter ? Pourquoi me retient-on cette somme en tant que locataire à jour de ses paiements ?
Je vous remercie pour votre réponse.
Bien cordialement.
Bonjour, à ma connaissance la loi ne prévoit pas de délai maximal, mais il faut bien entendu que celui-ci reste raisonnable. Ici on est sur un cas qui semble abusif : un CR toujours pas édité 5 mois plus tard ! Je vous conseillerais d’envoyer une mise en demeure en LRAR et si cela n’est pas suivi d’effet, saisir la Commission de Conciliation.
Bonjour, j’ai besoin d’aide car j’ai restitué les clé de mon logement en début de semaine. Nous étions les premiers locataire du logement donc neuf. Suite à notre passage, des traces d’usure sont apparues (notamment traces du lit contre le mur et trace sur le retour de wc suspendu ou je posais des éléments. Des retenues ont été effectuées pour repeindre ses éléments. Est ce valable en sachant que ce n’est que de l’usure pure ? De plus, pour quelques traces sur la plaque de cuisson ou vitre, des retenues de « menage » ont été également faites. Estce valable également ? en sachant que j’étais la à l’état des lieux de sortie pour nettoyer s’il semblait nécessaire de le faire…
Bonjour, il est difficile de faire la distinction entre traces d’usure ou dégradations sans être sur place, mais a priori comme le logement était neuf il me semble compliqué de parler de traces d’usure normale (tout dépend de combien de temps vous êtes resté). Concernant les retenues sur le ménage, elles me semblent fondées car ce n’est normalement pas pendant l’état des lieux que vous êtes censé faire le nettoyage…Cela dit il faut que la retenue reste justifiée par une facture ou un devis, ça ne peut pas être une somme arbitraire.
Bonjour,
Avec mon conjoint nous avons quitté notre logement le 26 février 2024.
Le 2 décembre 2023 nous avons signalé que la plaque c’est fissuré durant une cuisson (avec des photos il n’y avait aucun impact) nous avons eu un retour plus tard en nous disant que cela nous serait facturer pour défaut d’utilisation mais personne n’est venu pour constaté que la plaque avait été abîmé par notre faute. On nous a alors répondu qu’ils devaient voir avec le propriétaire, jusqu’au jour de l’état des lieux et malgré nos relances l’agence n’avait pas de retours.
Nous venons d’avoir un retour de l’agence concernant la caution, ils nous facture 310€ pour la plaque + 215€ de peinture pour le mur de la chambre où était le lit (trace du frottement du lit), nous sommes redevable de 100€ en plus de la caution.
Pouvons-nous avoir un recours pour la plaque de cuisson?
Merci d’avance.
Bonjour, si l’agence ne peut pas prouver que la fissure de la plaque de cuisson résulte d’une mauvaise utilisation de votre part, elle ne peut pas vous en facturer le remplacement. En l’absence de constat établi par un professionnel ou d’un état des lieux mentionnant un défaut d’entretien, la présomption joue en faveur du locataire. Vous pouvez donc contester cette retenue en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception à l’agence, en rappelant que l’usure ou un vice caché du matériel ne peut pas être imputé au locataire. Si le litige se prolonge, saisissez la Commission de Conciliation.
Bonjour
Notre locataire refuse de payer sa facture d’eau car elle la trouve trop élevée. Le syndic nous a communiqué le nombre de m3 consommé et le prix du M3.
Elle nous dut que les joints etaient defectueux ce que contredit l’etat des lieux d’entree et de sotie ou la tuyzuterie et la ribinetterie sont notés en excellent état
Puis je retenir cette facture sur la caution
Bonjour, si la consommation d’eau facturée correspond bien aux relevés du syndic et qu’aucune fuite n’a été constatée dans l’état des lieux d’entrée et de sortie, votre locataire est tenu de payer cette facture. Vous pouvez donc retenir ce montant sur le dépôt de garantie, puisqu’il s’agit d’une charge locative récupérable. Informez votre locataire de cette retenue en lui envoyant un courrier détaillant les justificatifs (facture du syndic, état des lieux, etc.). En cas de contestation, il pourra saisir la commission départementale de conciliation, mais vous avez de solides éléments en votre faveur.
Bonjour,
Locataire d’un logement depuis le 12/11/2015, la propriétaire, par l’intermédiaire de l’agence immobilière, m’a transmis mon congé au 12/11/2024 dans les délais réglementaires
le 12/11/2024, l’agence a dépêché une Commissaire de la République pour établir l’état des lieux de sortie, les clés lui ont été remises ce même jour (et données à l’agence le lendemain) – et qui ne m’a pas fait signer l’état des lieux.
le 6/3/2025 j’ai envoyé un mail à la responsable des locations resté sans réponse
le 11/3/2025, j’ai envoyé un mail au directeur de l’agence resté lui aussi sans réponse
mes deux mails étaient corrects sans agressivité
je me propose d’envoyer une mise en demeure de versement de la caution augmentée des intérêts de retards.
Que pouvez me dire?
Un grand merci
Bonjour, vous êtes dans votre droit de réclamer la restitution de votre dépôt de garantie. Le propriétaire (ou l’agence) dispose d’un délai maximal de un mois après la restitution des clés pour vous le rendre si aucun dégât n’a été constaté dans l’état des lieux de sortie, et de deux mois si des retenues sont justifiées.
Puisque ce délai est dépassé et que vos relances sont restées sans réponse, vous pouvez envoyer une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, en rappelant l’obligation légale de restitution (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) et en exigeant le remboursement sous huit jours, avec application des intérêts de retard (10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé).
Si l’agence ne réagit pas, vous pourrez saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou engager une procédure devant le tribunal. Vous êtes clairement dans votre bon droit.
Bonjour à mon des lieux de sortie, l’agence de location m’a retenu 500 € sans m’envoyer aucun justificatif. Je lui ai réclamé plusieurs fois il ne me l’a jamais fait parvenir, je lui ai fait une lettre recommandée, il y a 15 jours, il n’a toujours pas bougé. Que puis-je faire car je sais que c’est illégal qu’il m’ai retiré une somme sans aucun justificatif. Merci à vous pour votre aide.
Bonjour, vous avez tout à fait raison : le propriétaire ou l’agence ne peut retenir une somme sur votre dépôt de garantie sans justificatif (factures, devis, état des lieux de sortie mentionnant des dégradations, etc.).
Puisque votre mise en demeure est restée sans réponse, vous pouvez maintenant saisir la commission départementale de conciliation (CDC), une procédure gratuite et souvent efficace pour résoudre ce type de litige à l’amiable.
Si l’agence persiste à ne pas répondre ou refuse de vous rembourser, vous pourrez également engager une action en justice devant le tribunal judiciaire pour récupérer votre argent. N’hésitez pas à mentionner dans votre démarche que l’absence de restitution dans les délais entraîne des intérêts de retard (10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé).
Vous avez toutes les raisons d’exiger votre dû, donc ne lâchez pas l’affaire !