Pour régler un conflit entre locataire et bailleur, il existe plusieurs solutions : la lettre de mise en demeure, la saisie de la commission de conciliation pour un réglement amiable, et le tribunal judiciaire pour un réglement contentieux.
Un litige entre bailleur et locataire peut naître par exemple d’un impayé, d’un logement mal entretenu ou d’un désaccord sur la restitution du dépôt de garantie, entre autres. Avant d’en arriver au tribunal, plusieurs solutions s’offrent à vous. Ce guide passe en revue les démarches possibles pour régler un conflit locatif, que vous soyez propriétaire ou locataire, et qu’il s’agisse d’un bailleur social ou privé.
Sommaire
📨 La mise en demeure
Première étape indispensable, la mise en demeure prend la forme d’un courrier formel adressé à la partie adverse. Elle sert à exiger l’exécution d’une obligation prévue au contrat, comme le paiement d’un loyer ou la réalisation de travaux par exemple. La lettre doit exposer clairement les faits, préciser la nature du manquement reproché et fixer un délai pour régulariser la situation. Elle s’envoie en lettre recommandée avec accusé de réception afin de garder une trace (il est d’ailleurs vivement recommandé de conserver une copie de la lettre ainsi que l’accusé de réception).
Ce document n’est pas qu’une formalité. Il constitue une pièce essentielle en cas de procédure ultérieure, notamment si vous envisagez de saisir la commission de conciliation.
[Nom et prénom du locataire]
[Adresse complète]
[Téléphone / e-mail]
À l’attention de [Nom du bailleur ou du service gestionnaire]
[Adresse du bailleur social]
Lettre recommandée avec accusé de réception
[Ville], le [date]
Objet : Mise en demeure de réaliser des travaux de réparation dans le logement situé [adresse du logement]
Madame, Monsieur,
Locataire de votre parc social depuis le [date d’entrée dans les lieux], je me permets de vous adresser la présente mise en demeure concernant l’état dégradé de l’équipement sanitaire de mon logement, et plus précisément une fuite d’eau persistante sous le lavabo de la salle de bain.
Ce problème a été signalé à plusieurs reprises :
– par téléphone le [date]
– par courrier simple le [date]
– puis de nouveau lors du passage de l’agent d’entretien le [date]
Malgré ces démarches, aucune intervention n’a été effectuée à ce jour, et la situation s’est même aggravée. Cette fuite génère une humidité constante, détériore le sol de la pièce, et rend l’usage du lavabo difficile, ce qui affecte les conditions normales d’occupation du logement.
Je vous rappelle qu’en tant que bailleur, vous êtes tenu par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 de remettre et entretenir le logement en bon état d’usage et de réparation, et d’assurer le bon fonctionnement des équipements mentionnés dans le contrat de location.
Par conséquent, je vous mets en demeure d’effectuer les travaux nécessaires dans un délai de 15 jours à compter de la réception du présent courrier. À défaut d’intervention dans ce délai, je me verrai contraint(e) d’envisager d’autres démarches, notamment le recours à la Commission départementale de conciliation, voire au juge compétent.
Dans l’attente d’un retour rapide de votre part, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
[Nom et prénom du locataire]
[Adresse complète]
[Téléphone / e-mail]
À l’attention de [Nom de l’agence immobilière]
[Adresse de l’agence]
Lettre recommandée avec accusé de réception
[Ville], le [date]
Objet : Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie du logement situé [adresse du logement]
Madame, Monsieur,
Ancien locataire du logement situé [adresse complète], que j’ai occupé du [date d’entrée] au [date de sortie], je vous adresse la présente mise en demeure concernant la non-restitution du dépôt de garantie malgré l’expiration du délai légal.
L’état des lieux de sortie a été établi le [date], et le logement a été restitué dans un état conforme à celui constaté à l’entrée. Aucun dégât n’a été mentionné dans le document établi conjointement ou par l’intermédiaire de votre représentant.
Conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie devait être restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés. Ce délai étant désormais dépassé, je vous mets en demeure de procéder au remboursement intégral de la somme de [montant en euros] dans un délai de 8 jours à compter de la réception de ce courrier.
À défaut de réponse ou de remboursement dans ce délai, je me verrai contraint(e) d’engager les démarches nécessaires auprès du tribunal compétent, assorties d’une demande d’intérêts de retard, comme le prévoit la réglementation en vigueur.
Dans l’attente de votre régularisation rapide, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
🫱 Règlement amiable : la conciliation
Les litiges entre propriétaires et locataires sont nombreux et débouchent parfois sur des actions en justice. La conciliation permet de trouver une solution rapide et évite l’encombrement des tribunaux.
Deux types de conciliations existent.
1 – Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC)
La Commission départementale de conciliation, ou CDC, est un organisme paritaire composé à parts égales de représentants des locataires et des bailleurs. Elle a pour mission d’aider gratuitement les deux parties à trouver une solution amiable à leur différend, sans passer par le tribunal.
Pour une location dans le parc privé, le recours à la CDC est obligatoire avant toute action en justice lorsque le litige porte sur des sujets bien définis, comme :
- l’encadrement des loyers à la relocation,
- les complément de loyer dans le cadre de l’encadrement des loyers,
- la hausse ou la baisse d’un loyer en cours de bail ou au renouvellement du bail,
Pour d’autres types de litiges (impayés, dépôt de garantie, à qui incombe telle ou telle réparation,…), ou dans le cas d’un bailleur social, la saisine de la CDC reste facultative mais elle reste une démarche conseillée avant de saisir le tribunal.
Pour connaître les coordonnées de la CDC de votre département, il suffit de consulter le site du service public.
2 – Le conciliateur de justice
Pour tous les autres litiges locatifs (impayés, problèmes de voisinages…), locataires et propriétaires peuvent s’adresser au conciliateur de justice. Cette personne nommée par le premier président de la cour d’appel, siège au tribunal judiciaire et tentera une médiation entre les deux parties.
Si la conciliation n’a pas pu aboutir ou si la partie adverse ne s’est pas présentée, il faudra lancer une procédure judiciaire soit par assignation à comparaître soit par déclaration au greffe du tribunal judiciaire (si demande inférieure à 5 000 €).
⚖️ Règlement contentieux : le tribunal judiciaire
⚠️ A savoir : Depuis le 1er janvier 2020, un article de loi permet au juge du tribunal de déclarer d’office irrecevable toute demande en justice qui n’a pas été précédée d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsque celle-ci tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros. Les actions en recouvrement de loyers ou de charges de copropriété devront donc en tenir compte, ou n’être engagées que lorsque la demande excède 5 000 euros.
La procédure ordinaire : l’assignation à comparaître
L’assignation à comparaître est un acte de procédure qui permet à une personne (le demandeur) d’informer son adversaire (le défendeur) qu’elle engage un procès contre lui et l’invite à comparaître devant une juridiction.
L’assignation est établie et délivrée par un huissier de justice. Pour le délai avant l’audience, il peut être compris entre environ six semaines et plusieurs mois selon le tribunal et la nature du dossier.
En parallèle, le préfet peut être informé de la procédure afin de proposer des aides au logement si le locataire est en difficulté.
En cas d’urgence, le demandeur peut réclamer une assignation en référé afin d’obtenir du juge une décision plus rapide (mais provisoire).
La procédure simplifiée : la déclaration au greffe
Pour les litiges d’un montant inférieur ou égal à 5 000 €, il est possible de saisir le tribunal judiciaire via une procédure simplifiée, sans passer par une assignation formelle. Le demandeur dépose alors une requête au greffe, à l’aide d’un formulaire type (Cerfa n°16042*02), en exposant clairement les faits et les demandes.
Le tribunal convoque ensuite les deux parties à une audience, par lettre recommandée. Cette procédure est réservée aux litiges civils (incluant donc les conflits locatifs), lorsqu’aucune procédure d’urgence ou de conciliation obligatoire n’est exigée en amont.
La procédure d’urgence : l’ordonnance de référé
En cas de dommage imminent ou de trouble manifeste contraire à la loi (exemple : fuite d’eau importante, coupure de chauffage en hiver, travaux dangereux), il est possible de saisir le tribunal en urgence par une assignation en référé.
Le juge du tribunal judiciaire peut alors rendre une ordonnance de référé, à effet immédiat. Cette décision peut faire l’objet d’un appel dans les 15 jours suivant sa signification par huissier, mais l’appel ne suspend pas son exécution, sauf si le locataire saisit en parallèle le premier président de la cour d’appel pour demander la suspension de l’exécution provisoire.
Les procédures spéciales
➡️ L’injonction de faire
Cette procédure permet d’obliger une personne à exécuter une prestation prévue par un contrat, par exemple des travaux ou une remise en état du logement. Elle s’applique aux obligations de faire découlant d’un contrat écrit, notamment un bail. Elle est réservée à des litiges de nature simple, souvent de faible montant.
Le demandeur remplit un formulaire au greffe du tribunal, qui est ensuite examiné par le juge.
- Si la demande est acceptée, le juge rend une ordonnance d’injonction de faire, précisant les délais et les conditions d’exécution.
- Si elle est refusée, le demandeur conserve la possibilité de lancer une procédure judiciaire classique.
Cette procédure est gratuite et ne nécessite pas d’avocat.
➡️ L’injonction de payer
Cette procédure vise à obtenir rapidement le paiement d’une somme d’argent déterminée en lien avec un contrat, comme des loyers ou des charges impayés. Elle s’applique uniquement si la créance est :
- contractuelle : elle résulte d’un contrat écrit ou verbal, comme un bail,
- certaine : elle ne fait pas l’objet de doute sur son existence,
- liquide : son montant est chiffré précisément,
- exigible : la somme est arrivée à échéance et peut être réclamée immédiatement, sans condition suspensive.
Ainsi, un bailleur peut utiliser l’injonction de payer pour des litiges locatifs comme un loyer ou des charges impayés (par exemple suite à une revalorisation), des indemnités d’occupation, ou tout autre frais précisé dans le contrat de location.
Le demandeur adresse sa requête au greffe, qui peut rendre une ordonnance portant injonction de payer. Celle-ci doit ensuite être signifiée par huissier à la partie adverse. Deux cas peuvent se présenter :
- L’adversaire conteste dans le mois suivant la signification : une audience est alors organisée.
- L’adversaire ne répond pas : le juge apposera la formule exécutoire, ce qui donne à l’ordonnance la valeur d’un jugement. Elle pourra être exécutée par huissier.
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Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.