La restitution du dépôt de garantie
Délais de restitution du dépôt de garantie
Avec la loi Alur, la restitution totale du dépôt de garantie doit se faire dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie de fait pas apparaître de dégradations par rapport à l'état des lieux d'entrée. S'il y a des différences entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, le propriétaire a deux mois pour restituer la somme au locataire.
Si le propriétaire tarde à rendre le dépôt de garantie, le locataire peut lui expédier une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui réclamer le remboursement. Si cette démarche reste infructueuse, le locataire peut :
- saisir la Commission Départementale de Conciliation s'il souhaite tenter de régler le litige à l'amiable ;
- ou bien intenter une procédure d'injonction de payer devant le tribunal d'instance.
La loi Alur prévoit des pénalités de retard : le dépôt de garantie dû est majoré d'une somme égale à 10% du loyer hors charges pour chaque mois de retard entamé. La jurisprudence indique que cette disposition s'applique à tous les baux, même ceux signés avant la loi Alur.
Dans quels cas le propriétaire peut faire une retenue sur le dépôt de garantie ?
Le propriétaire peut faire une retenue partielle ou totale sur le dépôt de garantie :
- Si le rapprochement des états des lieux d'entrée et de sortie fait apparaître des détériorations imputables au locataire, sauf si celles-ci ont été occasionnées par vétusté, malfaçon ou vice de construction.
- S'il existe des loyers et charges impayés.
- Si la taxe sur les ordures ménagères n'a pas été payée, elle peut être déduite au prorata du temps d'occupation du locataire.
- Si le bien loué est en copropriété, le propriétaire peut conserver une partie du dépôt de garantie (20 % maximum) jusqu'à ce qu'il reçoive le décompte des charges annuelles ; dans ce cas il n'est pas soumis aux pénalités de retard vues plus haut.
En cas de dégradations importantes, si le dépôt de garantie est insuffisant, le propriétaire a le droit de demander un complément au locataire.
Les retenues sur la caution doivent être justifiées
Les sommes que le propriétaire réclame au locataire doivent être justifiées et correspondre à ce qui est mentionné dans l'état des lieux de sortie pour ne pas être considérées comme abusives. Il ne peut pas fixer arbitrairement le montant des travaux mais doit présenter des devis ou factures de professionnels.
Toute la difficulté, lors du calcul de la retenue sur la caution, est de différencier ce qui est imputable au locataire, de ce qui relève de l'usure normale du temps (qui est à la charge du bailleur). C'est pour cela que l'état des lieux de sortie doit se baser sur une grille de vétusté.
Lorsque le propriétaire effectue lui-même les travaux de remise en état, il ne peut pas facturer de main d'œuvre à son locataire, seul le prix d'achat des matériaux sera déduit du dépôt de garantie (à condition bien sûr de conserver les factures). Le bailleur n'est pas obligé de produire les justificatifs dans le délai de deux mois prévu pour la restitution du dépôt de garantie, cependant il doit respecter un délai raisonnable pour les faire parvenir au locataire.
La restitution du dépôt de garantie est un des sujets de contentieux les plus fréquents dans les rapports locatifs : la justification des coûts et leurs pertinences sont difficiles à déterminer. Cependant, lorsque le dépôt de garantie a été rendu au locataire, il arrête définitivement les comptes et implique une renonciation à toute réclamation ultérieure.