La résiliation du bail par le locataire et le délai de préavis

Qu’il s’agisse d’un bail de location vide, meublée ou étudiante, ou même un bail mobilité, le locataire peut y mettre fin quand il le souhaite : on appelle cela le « congé » , ou parfois aussi la « dédite » .

⚙️ Donner congé à son propriétaire : la marche à suivre

Pour respecter la législation, la résiliation du bail doit se faire via une lettre de congé envoyée au propriétaire (ou à l’agence) par recommandé avec accusé de réception, ou remise en mains propres contre récépissé. Le congé peut aussi être signifié par voie d’huissier, notamment dans les cas de difficultés de dialogue entre le locataire et le propriétaire, ou si ce dernier ne va pas récupérer la lettre recommandée.

Le contenu de la lettre de congé n’est pas déterminé par la loi, et le texte est donc libre (voir nos modèles de lettres de congé). Le souhait de quitter le logement doit être explicite, mais le locataire n’a pas besoin de donner la raison de son départ. Dans le cas d’une location non-meublée, si le locataire estime pouvoir bénéficier du préavis réduit (voir chapitre ci-dessous), il doit l’indiquer dans la lettre en précisant le motif et en joignant un justificatif. La loi ne précise pas quels sont les justificatifs recevables.

🚫 Toute notification de congé faite oralement, par SMS, par mail ou tout autre moyen électronique est considérée comme non-valable légalement.

Une fois la lettre de résiliation reçue par le bailleur, commence une période de préavis pendant laquelle le bail se poursuit. Cette période est de 1 mois pour les locations meublées, et 3 mois pour les locations vides, sauf certaines exceptions donnant droit à un préavis réduit à 1 mois (voir ci-dessous). Ce n’est qu’à la fin de ce délai de préavis que le bail est officiellement résilié.

⚠️ Attention : le préavis ne commence réellement que lorsque le bailleur a réceptionné la lettre recommandée, l’accusé de réception faisant foi. Un locataire ne peut pas invoquer le seul fait d’avoir envoyé la lettre, il faut que celle-ci ait été reçue.

Bien entendu, le locataire qui souhaite s’y prendre avec de l’avance et quitter le logement plus tard, par exemple dans 4 mois, peut tout à fait le faire à condition de mentionner la date de départ souhaitée dans sa lettre de congé. Si aucune date n’est indiquée, c’est le délai de préavis légal qui s’applique à compter de la date de réception de la lettre par le bailleur.

Pendant la période de préavis, le locataire reste redevable du loyer peu importe s’il occupe encore le logement ou non. Ce n’est qu’à expiration de ce préavis que le bail est officiellement résilié. Avant son départ, le locataire doit procéder à l’état des lieux de sortie en présence du bailleur, et lui restituer les clés du logement.

ℹ️ Comment résilier le bail quand on est en couple ou en colocation ? Tous les co-titulaires du bail doivent signer la lettre de congé s’ils veulent tous libérer le logement en même temps. N’oubliez pas qu’un couple marié ou pacsé est automatiquement co-titulaire du bail, donc les deux doivent signer. Dans le cas contraire, le propriétaire peut considérer que celui qui n’a pas signé reste dans le logement (et donc continue de payer le loyer).

⌛ Délai de préavis de location : 1 mois ou 3 mois ?

Le préavis applicable aux baux de location est régi par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

• Pour une location meublée, le délai de préavis est de 1 mois.
• Pour une location vide, le délai de préavis est de 3 mois, sauf certains cas particuliers donnant droit à un préavis de 1 mois.

Voici la liste des motifs donnant droit au préavis 1 mois (on appelle cela le « préavis réduit ») :

✔️ Obtention du premier emploi, qu’il s’agisse d’un CDD ou d’un CDI (sauf si il s’agit d’un stage de formation). En cas de litige, c’est la date de première immatriculation à la Sécurité Sociale qui fait foi. En revanche, un étudiant fraîchement diplômé ayant fait des « petits boulots » auparavant mais qui obtient son premier poste en lien avec ses études est bien en situation de premier emploi.

✔️ Mutation professionnelle, qu’elle provienne d’une mutation imposée au locataire ou demandée par celui-ci. En cas de déménagement d’une entreprise, les salariés qui doivent changer de domicile pour la suivre bénéficient eux aussi du préavis d’un mois (cass. civ. 3e du 9.3.04, n° 02-20886). En revanche un étudiant qui change de logement pour effectuer un stage n’est pas en mutation professionnelle.

✔️ Perte de son emploi :

• licenciement,
• rupture conventionnelle du contrat de travail (« licenciement à l’amiable »),
• fin d’un CDD ou d’un contrat intérim, sauf si le locataire savait lors de la signature du bail que son contrat de travail prenait fin très peu de temps après.

En revanche ne sont pas considérés comme des pertes d’emploi :

• la démission,
• le changement de profession,
• un salarié qui passe d’un CDD à un CDI chez le même employeur,
• le départ en retraite.

✔️ Nouvel emploi suite à perte d’emploi. Ces deux événements doivent avoir eu lieu pendant le bail. Il n’y a aucune condition de distance minimale entre le lieu du nouvel emploi et l’habitation actuelle. Ce motif ne s’applique pas si le locataire était au chômage lors de la signature du bail.

✔️ Locataire bénéficiaire du RSA : dans ce cas, il peut résilier son bail sous un mois, quelle que soit l’époque du versement du RSA (même depuis plusieurs mois). Ce motif ne s’applique pas pour une demande de RSA en cours et qui n’a pas encore abouti. En revanche l’ASS (Allocation de solidarité spécifique) ne donne pas droit au préavis réduit. Jusqu’à nouvel ordre, la prime d’activité ne donne pas non plus droit au préavis réduit.

✔️ Locataire bénéficiaire de l’AAH (allocation adulte handicapé) ;

✔️ Zone tendue : si le logement actuellement occupé est situé en zone tendue, c’est-à-dire une zone dans laquelle la demande de logement est beaucoup plus forte que l’offre (voir la liste des zones tendues), cela donne droit au préavis réduit ;

✔️ Problèmes de santé, constatés par un certificat médical, justifiant un changement de domicile (peu importe l’âge du locataire). Le problème de santé doit concerner le locataire lui-même, et non un membre de sa famille ;

✔️ Locataire qui s’est vu attribuer un logement du parc social (même s’il habite déjà dans un logement social) ;

✔️ En cas de violences conjugales : si le locataire bénéficie d’une ordonnance de protection, ou si son conjoint, concubin  ou partenaire de Pacs fait l’objet de poursuites ou d’une condamnation pour des violences au sein du couple ou à l’encontre d’un enfant résidant habituellement avec le locataire.

Le locataire souhaitant réclamer un préavis réduit doit indiquer dans sa lettre de congé le motif invoqué, et joindre les justificatifs correspondants. Si ces deux obligations ne sont pas respectées, c’est le préavis de 3 mois qui s’applique par défaut.

Le préavis réduit est strictement personnel : il s’applique uniquement à la personne concernée par l’un des motifs ci-dessus, sauf s’il y a une communauté de vie (couples concubins, pacsés ou mariés). Par exemple, dans un couple vivant en concubinage, si le bail est au nom de Monsieur X et que Mademoiselle Y perçoit le RSA, Monsieur X peut résilier le bail avec un préavis réduit.

📅 Quel est le bon moment pour utiliser son préavis réduit ?

Il faut bien garder à l’esprit que la notion de préavis réduit a été créée, à l’origine, pour les locataires qui doivent quitter un logement rapidement, en réponse à un événement soudain.

Ainsi, même si la loi ne fixe pas de règle exacte, la jurisprudence dit que le locataire doit donner son congé dans un délai proche de la survenance de l’évènement qui lui donne droit au préavis réduit. Par exemple dans une situation de perte d’emploi, il sera difficile d’invoquer un préavis réduit si plus de 3 ou 4 mois se sont déjà écoulés ; en effet, le juge pourrait considérer que le locataire n’était apparemment pas dans une situation particulièrement urgente (ou alors il faut disposer d’une justification solide avec preuves à l’appui expliquant pourquoi vous n’avez pas entamé votre déménagement plus tôt).

De plus, d’un point de vue légal, le locataire est même censé donner son congé après que cet événement s’est produit, et non pas avant : par exemple un locataire qui sait que son contrat de travail se terminera dans deux semaines doit normalement attendre ces deux semaines avant d’envoyer sa lettre. S’il le fait avant, par anticipation, le bailleur pourrait être fondé à refuser son préavis.

💶 Le paiement du loyer pendant le préavis

Le locataire doit payer son loyer jusqu’au terme du préavis, même s’il libère le logement avant. Le paiement du loyer du dernier mois doit se faire au prorata du nombre de jours : par exemple si le préavis se termine le 10 du mois, le locataire ne doit payer que les 10 premiers jours.

Le préavis peut être raccourci si un nouveau locataire est trouvé avant l’échéance et que le propriétaire l’accepte. A ce moment-là, le préavis se termine le jour de signature du nouveau bail et l’obligation de régler le loyer cesse également.

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👩‍⚖️ Que se passe-t-il en cas de désaccord sur le préavis ?

Nombreux sont les litiges portant sur l’acceptation du préavis réduit. D’un point de vue légal, un bailleur n’a pas le pouvoir d’accepter ou refuser un préavis réduit. S’il estime que le locataire n’est pas dans son droit et qu’aucun accord à l’amiable n’est trouvé, il doit saisir un tribunal car seul un juge est compétent pour trancher cette question.

Si le locataire est confronté à un bailleur qui refuse le préavis réduit et qui ne veut pas fixer de RDV pour l’état des lieux et la remise des clés, le locataire peut mandater un huissier pour effectuer ces démarches.

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Ivan Thiébault

Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.