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La résiliation du bail par le locataire

Résiliation du bail par le locataire : la marche à suivre

Qu'il s'agisse d'un bail de location vide, meublée ou étudiante, le locataire peut y mettre fin quand il le souhaite : on appelle cela le "congé", ou parfois aussi la "dédite". Cependant pour respecter la législation, cette résiliation doit se faire via une lettre de congé envoyée au bailleur par recommandé avec accusé de réception, ou remise en mains propres contre récépissé. Le congé peut aussi être signifié par voie d'huissier, notamment dans les cas de difficultés de dialogue entre le locataire et le propriétaire, ou si ce dernier ne va pas récupérer la lettre recommandée. Tout notification de congé faite oralement, par SMS, par mail ou tout autre moyen électronique est considérée comme non-valable légalement.

Attention : le préavis ne commence réellement que lorsque le bailleur a réceptionné la lettre recommandée, l'accusé de réception faisant foi. Un locataire ne peut pas invoquer le seul fait d'avoir envoyé la lettre, il faut que celle-ci ait été reçue.

Une fois la lettre de résiliation reçue par le bailleur, commence une période de préavis pendant laquelle le bail continue ; cette période est de 1 mois pour les locations meublées, et 3 mois pour les locations vides, sauf certaines exceptions donnant droit à un préavis réduit à 1 mois (voir ci-dessous).

Bien entendu, le locataire qui souhaite s'y prendre avec de l'avance et demander un préavis plus long, par exemple 4 mois, peut tout à fait le faire à condition de mentionner la date de départ souhaitée dans sa lettre de congé.

Pendant la période de préavis, le locataire reste redevable du loyer. Ce n'est qu'à expiration de ce préavis que le bail est officiellement résilié. Avant son départ, le locataire doit procéder à l'état des lieux de sortie en présence du bailleur, et lui restituer les clés.

Le préavis de location à respecter : 1 mois ou 3 mois ?

Le préavis applicable aux baux de location est régi par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Grâce à la nouvelle loi Alur de mars 2014, de nouvelles situations donnant droit au préavis réduit ont été ajoutées (zone tendue, AAH, problèmes de santé, logement social - voir liste ci-dessous).

Pour les locations meublées, le préavis est de 1 mois.
Pour les locations vides, le préavis est de 3 mois, sauf certains cas particuliers donnant droit à un préavis de 1 mois.

Voici la liste des motifs donnant droit au préavis 1 mois (on appelle cela le "préavis réduit") :

  • Obtention du premier emploi, qu'il s'agisse d'un CDD ou d'un CDI (sauf si il s'agit d'un stage de formation). En cas de litige, c'est la date de première immatriculation à la Sécurité Sociale qui fait foi. En revanche, un étudiant fraîchement diplômé ayant fait des "petits boulots" auparavant mais qui obtient son premier poste en lien avec ses études est bien en situation de premier emploi.
  • Mutation professionnelle, qu'elle provienne d'une mutation imposée au locataire ou demandée par celui-ci. En revanche un étudiant qui déménage pour effectuer un stage n'est pas en mutation professionnelle.
  • Perte de son emploi : attention ne sont pas considérés comme des pertes d'emploi la fin d'un contrat à durée déterminée, la démission, le changement de profession et le départ en retraite. Un CDD non renouvelé ou une fin de contrat interim sont des pertes d'emploi.
  • Nouvel emploi suite à perte d'emploi. Ces deux événements doivent avoir eu lieu pendant le bail. Ce motif ne s'applique pas si le locataire était au chômage lors de la signature du bail.
  • Locataire bénéficiaire du RSA : lorsque le locataire touche le RSA, il peut résilier son bail sous un mois, quelle que soit l'époque du versement du RSA (même depuis plusieurs mois). Cela ne s'applique pas pour une demande de RSA en cours et qui n'a pas encore abouti.
  • Locataire bénéficiaire de l’AAH (allocation adulte handicapé) ;
  • Zone tendue : Lorsque le logement d’un locataire est situé en zone tendue, c’est-à-dire une zone dans laquelle la demande est beaucoup plus forte que l’offre (voir la liste des zones tendues) ;
  • Problèmes de santé, constatés par un certificat médical, justifiant un changement de domicile ;
  • Locataire qui déménage dans un logement du parc social (même s'il habite déjà dans un logement social).

Le locataire souhaitant invoquer l'un de ces motifs pour bénficier du droit au préavis doit l'indiquer dans sa lettre de congé, et joindre les justificatifs correspondants. Si ces deux obligations ne sont pas respectées, c'est le préavis de 3 mois qui s'applique par défaut.

Le locataire doit donner son congé dans un délai proche de la survenance de l'évènement qui lui permet de bénéficier du préavis réduit. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier, ou de la remise en main propre (selon le moyen choisi pour signifier le congé).

Le préavis réduit est strictement personnel : il s'applique uniquement à la personne concernée par l'un des motifs ci-dessus, sauf s'il y a une communauté de vie (couples concubins, pacsés ou mariés). Par exemple, dans un couple vivant en concubinage, si le bail est au nom de Monsieur X et que Mademoiselle Y perçoit le RSA, Monsieur X peut résilier le bail avec un préavis réduit.

Le paiement du loyer pendant le préavis

Le locataire doit payer son loyer jusqu'au terme du préavis, même s'il libère les lieux avant. Le paiement du loyer du dernier mois doit se faire au prorata du nombre de jours d'occupation, c'est-à-dire que si le préavis se termine le 10 du mois par exemple, le locataire ne doit payer que les 10 premiers jours.

Le préavis peut être raccourci si un nouveau locataire est trouvé avant l'échéance et que le propriétaire l'accepte. A ce moment-là, le préavis se termine le jour de signature du nouveau bail.

Que se passe-t-il en cas de désaccord sur le préavis ?

Nombreux sont les litiges portant sur l'acceptation du préavis réduit. D'un point de vue légal, un bailleur n'a pas le pouvoir d'accepter ou refuser un préavis réduit lorsque le locataire le réclame. S'il estime que le locataire n'est pas dans son droit et qu'aucun accord à l'amiable n'est trouvé, il doit saisir un tribunal car seul un juge est compétent pour trancher cette question.

Si le locataire est confronté à un bailleur qui refuse le préavis réduit et qui ne veut pas fixer de RDV pour l'état des lieux et la remise des clés, le locataire peut mandater un huissier pour effectuer ces démarches.
 

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