Avec un locataire en place, toute hausse liée à des travaux passe par un accord écrit ou une procédure de renouvellement encadrée. Entre deux locataires, c’est l’inverse : le loyer est libre par défaut, sauf dans les zones tendues, où il reste plafonné au dernier loyer appliqué, sauf exceptions (dont les travaux). Dans tous les cas, les passoires thermiques (logements notés F ou G au DPE) ne peuvent jamais voir leur loyer augmenter.
1️⃣ Avec le même locataire : en cours de bail et au renouvellement
🖊️ En cours de bail : l’accord écrit du locataire pour les travaux d’amélioration
En cours de bail, le propriétaire ne peut augmenter le loyer suite à des travaux que si le locataire a donné son accord écrit avant leur démarrage et s’il s’agit de travaux d’amélioration (c’est-à-dire qui apportent un équipement ou un confort nouveau). L’article 17-1, II de la loi de 1989 est clair : « lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux ».
Deux conditions cumulatives s’imposent :
- L’accord porte à la fois sur la nature des travaux et le montant de la majoration envisagée.
- Cet accord est formalisé avant le début du chantier, par une clause du bail ou un avenant signé.
⚠️ Bon à savoir
Les travaux de mise aux normes minimales de confort ou de décence ne comptent pas comme des travaux d’amélioration pour ce dispositif : la jurisprudence les distingue clairement, car ils relèvent d’une obligation du propriétaire. Ils ne peuvent donc pas justifier une majoration en cours de bail, contrairement au cas du renouvellement, vu plus loin. Il en va de même pour tout ce qui est travaux de réparations ou d’entretien.
Sans accord écrit préalable, aucune hausse n’est possible, même si les travaux apportent un confort réel. En cas de refus, le propriétaire peut renoncer aux travaux, les réaliser sans majoration, ou attendre la relocation ou le renouvellement du bail pour ajuster le loyer.
⚡ Travaux d’économie d’énergie : la contribution de partage des charges
Après des travaux d’économie d’énergie, le propriétaire peut demander une contribution mensuelle, distincte du loyer, sans passer par une révision de loyer classique. Ce dispositif, prévu par l’article 23-1 de la loi de 1989 et le décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009, répond à une logique différente : le locataire partage une partie des économies réalisées sur sa facture énergétique.
Trois conditions cumulatives sont posées :
- Les travaux bénéficient directement au locataire,
- Leur réalisation lui est justifiée par le bailleur,
- Un ensemble de travaux a été réalisé,
- Le logement atteint une note au DPE comprise entre A et E après travaux.
Le montant est fixe, non révisable, et plafonné à la moitié de l’économie de charges estimée, pour une durée maximale de 15 ans. Pour les immeubles achevés avant 1948 et les propriétaires possédant au maximum 3 logements dans le même immeuble, un forfait fixe s’applique :
| Composition du logement | Contribution mensuelle forfaitaire |
|---|---|
| 1 pièce principale | 10 € |
| 2 ou 3 pièces principales | 15 € |
| 4 pièces principales et plus | 20 € |
Cette contribution apparaît sur une ligne distincte de la quittance. Ces travaux, déjà valorisés par cette contribution, ne peuvent pas non plus servir à justifier un complément de loyer (voir plus bas). Voir aussi notre guide sur la participation du locataire aux travaux d’économie d’énergie.
📈 Au renouvellement : réévaluer un loyer sous-évalué grâce aux travaux
Au renouvellement du bail, le loyer ne peut être réévalué que s’il est manifestement sous-évalué, et les travaux réalisés depuis le dernier renouvellement peuvent justifier cette hausse. Cette procédure, prévue par le décret du 27 juillet 2017, s’applique dans les communes soumises à la taxe sur les logements vacants, soit la quasi-totalité des grandes agglomérations. Contrairement au cas précédent, les travaux de mise en conformité avec les caractéristiques de décence sont ici recevables, au même titre que les travaux d’amélioration.
Deux limites s’appliquent, le propriétaire retenant la plus élevée des deux :
- 50 % de la différence entre le loyer de marché (établi par des références de logements comparables) et le dernier loyer appliqué.
- 15 % du coût réel des travaux TTC, si leur montant est au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
Exemple : pour un loyer mensuel de 300 € et des travaux de 2 000 € TTC (soit plus de la moitié des 3 600 € de loyer annuel), la majoration possible est de 2 000 € x 15 % = 300 €/an, soit 25 €/mois. Si cette hausse dépasse 10 % du loyer initial, elle s’étale par tiers ou par sixième selon la durée du bail déjà écoulée.
La procédure impose plusieurs formalités :
- Notification par lettre recommandée au moins 6 mois avant le terme du bail, reproduisant intégralement l’article 17-2.
- 3 références de loyers comparables minimum (6 dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants).
- Le locataire répond au plus tard 4 mois avant l’échéance : son silence vaut refus.
Pour aller plus loin, lire notre guide sur le loyer sous-évalué.
🏛️ Au renouvellement : Le complément de loyer en zone encadrée
Dans les communes où existe un encadrement du niveau des loyers (Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, une partie de Grenoble-Alpes Métropole, notamment), des travaux de rénovation peuvent créer une caractéristique exceptionnelle qui justifie un complément de loyer. Ce mécanisme, issu de l’article 140 de la loi ELAN, s’applique aussi bien à la signature d’un nouveau bail qu’à son renouvellement.
Trois conditions cumulatives sont exigées :
- La caractéristique est de localisation ou de confort, et réellement rare par rapport aux logements comparables du secteur (exemples validés par la jurisprudence : vue sur un monument historique, souplex issu de l’aménagement d’un sous-sol, terrasse privative).
- Elle n’a pas déjà été prise en compte dans le calcul du loyer de référence.
- Elle n’est pas récupérée par ailleurs via les charges ou la contribution énergie (article 23-1) : pas de cumul possible.
Le complément de loyer est interdit depuis le 18 août 2022 si le logement présente l’une de ces caractéristiques : DPE de classe F ou G, signes d’humidité, sanitaires sur le palier, mauvaise exposition de la pièce principale, entre autres.
2️⃣ Entre deux locataires, à la relocation
🔓 Le principe de base : un loyer libre entre deux locataires
Par défaut, le propriétaire fixe librement le loyer d’un nouveau locataire, qu’il ait fait des travaux ou non. Aucune loi n’impose de justifier une hausse par des travaux quand un logement change de locataire, en dehors des zones tendues où un plafond spécifique s’applique (voir plus bas).
Cette liberté s’applique notamment dans deux cas particuliers, même en zone tendue :
- Le logement n’a jamais été loué (première mise en location, logement neuf).
- Le logement est inoccupé depuis plus de 18 mois.
Dans ces deux situations, il n’existe pas de « dernier loyer » de référence : le propriétaire fixe donc le loyer librement, sous réserve des règles générales (absence de caractère abusif) et, en zone d’encadrement du niveau des loyers, du respect du loyer de référence majoré.
🏙️ Dans les zones tendues : pas de hausse au-delà de l’IRL, sauf en cas de travaux
Dans les communes en zone tendue, le loyer du nouveau locataire ne peut en principe pas dépasser celui du précédent locataire. Ce plafonnement, fixé par un décret renouvelé chaque année, limite la hausse à la seule variation de l’IRL si aucune révision n’est intervenue au cours des 12 mois précédents.
Le principe reste donc la stabilité du loyer d’un locataire à l’autre, sauf dans les cas d’exception détaillés ci-dessous :
| Cas | Condition | Hausse autorisée |
|---|---|---|
| Travaux d’amélioration ou de mise en conformité décence | Réalisés depuis moins de 6 mois, montant ≥ moitié de la dernière année de loyer | 15 % du coût réel des travaux TTC |
| Loyer manifestement sous-évalué | Références de loyers comparables à l’appui | 50 % de l’écart avec le loyer de marché |
| Logement jamais loué ou vacant depuis plus de 18 mois | Absence de loyer antérieur de référence | Loyer fixé librement |
Exemple : pour un loyer mensuel de 600 € (7 200 €/an), des travaux de 4 000 € (supérieurs à la moitié de l’année de loyer, soit 3 600 €) autorisent une hausse de 4 000 € x 15 % = 600 €/an, soit 50 €/mois.
Dans les zones où s’applique en plus l’encadrement du niveau des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, notamment), ce loyer réévalué reste plafonné au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf complément de loyer justifié (voir ci-dessous).
🏛️ Le complément de loyer à la relocation, en zone encadrée
Dans les communes où existe un encadrement du niveau des loyers, des travaux de rénovation peuvent justifier un complément de loyer dès la première location du nouveau locataire. Les conditions sont identiques à celles vues pour le renouvellement : caractéristique exceptionnelle de localisation ou de confort, non déjà comptée dans le loyer de référence, non récupérée par ailleurs via les charges ou la contribution énergie.
Ce complément est exclu si le logement présente l’une des caractéristiques d’indécence prévues par la loi (DPE F ou G, humidité, sanitaires sur le palier, entre autres).
🚫 DPE F ou G : aucune hausse possible en zone tendue
Dans les zones tendues, aucune augmentation de loyer n’est autorisée pour un logement classé F ou G au DPE, même en cas de travaux ou de vacance longue. Cette règle, applicable depuis le 24 août 2022, prime sur toutes les exceptions vues plus haut : le loyer du nouveau locataire reste plafonné au dernier loyer appliqué, sans dérogation possible tant que le logement n’est pas sorti de cette classe énergétique.
⚖️ Que faire en cas de désaccord avec le locataire ?
En cas de refus du locataire ou d’absence de réponse, la commission départementale de conciliation doit être saisie avant le juge. Cette étape est obligatoire avant toute action judiciaire, que ce soit pour une majoration liée à des travaux d’amélioration refusée, ou pour une réévaluation au renouvellement contestée.
À défaut de saisine de la commission puis, si besoin, du juge avant le terme du bail, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures, loyer éventuellement révisé selon l’IRL.
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Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.