Adopté dans la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun n’a pas encore fêté son premier anniversaire qu’il va déjà être retouché. Dans le cadre du projet de loi annoncé par Lecornu le 23 avril 2026, trois modifications visent à élargir dispositif Jeanbrun pour les investisseurs privés.
Sommaire
🏗️ Rappel : ce qu’est le dispositif Jeanbrun
Entré en vigueur avec la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun a été conçu pour relancer l’investissement locatif privé dans un contexte de marché grippé, avec une ambition de produire 2 millions de nouveaux logements d’ici 2030.
Son principe repose sur un régime d’amortissement fiscal avantageux, cumulable avec le déficit foncier. L’investisseur peut déduire chaque année, sur ses revenus fonciers, un pourcentage du prix d’achat de son bien (en savoir plus).
En contrepartie, le bailleur s’engage à louer le logement nu, à titre de résidence principale, pour une durée minimale de neuf ans, dans le cadre d’une location intermédiaire, sociale ou très sociale. Ces catégories définissent des plafonds de loyers et de ressources du locataire, qui varient selon la zone géographique (Abis, A, B1, B2…).
Jusqu’ici, seuls les appartements, neufs ou anciens, sont éligibles au dispositif. Et dans l’ancien, une condition supplémentaire s’impose : réaliser des travaux de réhabilitation représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.
📉 Le seuil de 30 % : un frein majeur pour les investisseurs
C’est précisément cette obligation de travaux qui a découragé de nombreux investisseurs. Sur un bien acheté 200 000 euros, 30 % de travaux représentent un budget de 60 000 euros. Une somme que la grande majorité des particuliers ne peuvent pas mobiliser sans que l’opération ne bascule dans une logique de promotion immobilière, bien loin de l’investissement locatif classique.
Le projet de loi annoncé par le gouvernement, qui devrait être examiné par le Sénat d’ici cet été, prévoit d’abaisser ce seuil à 20 %. Sur le même bien à 200 000 euros, l’effort requis tomberait à 40 000 euros. Un seuil plus réaliste, donc, qui pourrait concrètement ouvrir le dispositif à un public bien plus large.
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🏡 Élargissement aux maisons individuelles dans l’ancien
Autre modification prévue par le projet de loi : l’extension du Jeanbrun aux maisons individuelles anciennes. Aujourd’hui, seuls les appartements, en collectif, sont éligibles. Cette restriction écarte de fait une part importante du parc immobilier ancien, notamment dans les villes moyennes et les zones rurales où les maisons représentent une partie plus importante de l’offre disponible.
Cet élargissement est cohérent avec la logique du dispositif, qui s’applique déjà sur tout le territoire français, y compris en zone B2 et C où les maisons individuelles dominent le parc immobilier. En ouvrant le Jeanbrun à ce type de biens, le gouvernement envoie un signal aux investisseurs présents dans des secteurs moins tendus, souvent oubliés par les dispositifs précédents centrés sur les grandes agglomérations.
📋 Simplification des exigences énergétiques
La troisième modification touche aux conditions de performance énergétique. Actuellement, pour bénéficier de l’avantage fiscal dans l’ancien, le logement doit atteindre l’étiquette A ou B au DPE après travaux. Une exigence tout bonnement irréaliste pour la majeur partie du parc ancien.
Le projet de loi prévoit de remplacer cette obligation par une exigence de progression : gagner deux lettres au DPE, quel que soit le point de départ. Un logement classé E devrait donc atteindre le C, un F atteindre le D. Cette approche, fondée sur l’amélioration plutôt que sur l’excellence absolue, est à la fois plus juste et plus stimulante pour les propriétaires dont le bien est dans un état énergétique intermédiaire.
Actuellement en MBA Marketing Digital et en alternance chez LocService, je participe à la stratégie de communication digitale, entre création de contenus, gestion des réseaux sociaux et relation client.
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