Gestion locative : tout savoir sur le congé pour reprise

Le congé pour reprise est l’un des 3 motifs de congé dont dispose un propriétaire bailleur pour mettre fin à un contrat de location. Les 2 autres sont le congé pour vendre et le « motif sérieux et légitime » comme l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations. Aujourd’hui, nous vous expliquons en détails comment fonctionne ce congé pour reprise.

Qu’entend-on par congé pour reprise ?

Il s’agit du congé donné par un propriétaire bailleur au locataire occupant pour mettre fin au bail en vue d’habiter lui-même le logement ou de le faire habiter par un proche.

Le bailleur peut en effet souhaiter reprendre le logement occupé pour en faire sa résidence principale ou pour le faire occuper par un membre de sa famille.
Le logement concerné doit nécessairement et dans les deux cas devenir la résidence principale du nouvel occupant.

La liste des proches, membres de la famille, pouvant être bénéficiaires est exhaustive et elle fixée par l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 :

  • conjoint,
  • concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé,
  • partenaire de Pacs enregistré à la date du congé,
  • ascendants ou descendants et ceux de son conjoint ou concubin ou partenaire de Pacs.

Quand le congé pour reprise peut-il être donné ?

Le propriétaire doit signifier le congé pour reprise au moins 6 mois avant la fin du bail sous peine de nullité. En règle générale, la date de fin du bail est en fait et tout simplement la date de renouvellement du bail en cours. Le congé pour reprise est donc une cause de non renouvellement du bail.

Cas particulier de l’acquéreur d’un logement occupé : dans ce cas et depuis l’entrée en vigueur le 24 mars 2014 de la loi ALUR qui a renforcé la protection des locataires, le congé pour reprise n’est possible qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme intervient moins de 2 ans après l’achat, après un délai de 2 ans.

Comment le congé pour reprise doit-il être donné ?

Le congé pour reprise doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le délai de 6 mois commence à courir à partir de la date de réception du courrier par le locataire et pas à partir de la date d’envoi du courrier par le propriétaire.
Dans le cas d’un bail signé par plusieurs personnes (locataires mariés ou pacsés, colocation), le congé doit être signifié à chacun des signataires du bail.

Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux du congé (tout juge pourra vérifier la réalité et donc la validité du motif), indiquer le nom et l’adresse de la personne qui bénéficiera de la reprise (lui-même ou l’un des bénéficiaires autorisés) ainsi que la nature du lien existant avec le bénéficiaire (pour rendre les contrôles possibles).

Existe-t-il des exceptions et ou des cas particuliers ?

Le locataire âgé avec de faibles ressources :
Aux termes de l’article 15 III de la du 6 juillet 89 modifié par la loi du 24 mars 2014 :
« III. ― Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. »

Les personnes morales : Les sociétés ne sont pas autorisées à donner congé pour reprise, sauf les SCI (Société Civile Immobilière) familiales si elles donnent ce congé au bénéfice d’un des associés de la SCI.

Quelles conséquences en cas de non respect des conditions ?

Si les conditions de conformité, de délai, de forme du congé ne sont pas respectées, le juge peut déclarer le congé non valide. Le bail est alors reconduit pour la même durée (3 ans).
Et l’article 15 IV de la loi du 6 juillet 89 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose que « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. »

Et pour le locataire ?

Le locataire qui a reçu un congé pour reprise peut quitter les lieux quand il le souhaite pendant la durée du préavis. Il n’a pas lui-même de préavis à respecter, puisque le congé émane du propriétaire. Dans ce cas, il n’est bien entendu redevable que du loyer et des charges qui correspondent à son occupation réelle du logement et pas pour la durée totale du préavis.
Au terme du délai de préavis de 6 mois, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du logement.
Si le locataire doute du caractère légitime et sérieux du congé pour reprise ou si les conditions de forme et de fond ne sont pas respectées, il peut en contester la validité auprès du juge.

Exemple de jurisprudence

TI Paris 20è, 14 mai 2013, n°11-12-000932
Une dame occupe un appartement depuis 1997. En mai 2011, le logement est vendu occupé. Le 11 juin 2011, le nouveau propriétaire l’informe qu’il ne reconduira pas le bail de 3 ans et lui délivre un congé reprise, pour reprendre les lieux « à titre personnel pour habiter en tant que résidence principale », qui prendra effet au 31 octobre 2012. Dès la délivrance du congé, le propriétaire a engagé des démarches pour le relogement de la locataire. A l’expiration du délai de préavis, la locataire se maintient dans les lieux, considérant que le congé n’est pas valide, tant sur la forme que sur le fond. Son propriétaire l’assigne devant le juge pour qu’il constate la validité du congé et ordonne l’expulsion.
Le juge considère que la forme du congé est valable, même s’il ne mentionne pas qu’il s’agit d’un logement meublé comme sur le bail initial. L’absence de meubles conduit le juge à requalifier le bail en loi de 1989.
Toutefois, le juge reconnaît le caractère frauduleux du congé pour reprise dès lors que « il paraît pour le moins douteux que [le propriétaire], chirurgien dentiste, ait eu l’intention réelle de fixer sa résidence dans le logement litigieux d’une superficie de 18m² alors qu’il apparaît qu’en avril 2012 [il] a mis cet appartement en vente ».

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335 Commentaires sur “Gestion locative : tout savoir sur le congé pour reprise

  1. Bonjour,
    Notre propriétaire nous a informé avoir l’intention de reprendre son logement. Nous avons directement eu une lettre d’un huissier alors que nous sommes locataires depuis 19 ans.
    De plus, nous n’avons aucun bail écrit avec le propriétaire, seulement un bail dit oral.
    Quels sont nos droits en tant que locataires ?
    Merci

  2. Bonjour,
    J’ai signé un mandat de gestion en avril 2022 pour mettre en location mon appartement dont je suis propriétaire occupant, en vue d’un départ à l’étranger.
    Or aujourd’hui, pour diverses raisons, mon départ est compromis.
    Je souhaite résilier mon mandat de gestion.
    Il n’y a eu à ce jour aucune visite, et aucune mise en location (j’habite toujours les lieux).
    J’en ai informé l »agence, afin qu’elle arrête toute investigation.
    J’aimerais savoir comment et sous quel motif résilier ce mandat de gestion.
    L’agence me dit qu’elle me facturera des frais de première mise en location pour le temps passé sur mon dossier. Or, aucune clause ne stipule ce genre de facturation sur le mandat. Aucune clause n’apparaît dans le cadre d’une résiliation de mandat anticipée.
    Que dois-je faire ? comment procéder ?
    Par avance, merci.

    1. Bonjour, je suis navré mais cela ne rentre pas dans mes compétences (ce n’est pas du droit locatif), je ne pourrai malheureusement pas vous répondre avec certitude.
      Je présume cependant que si rien dans le contrat ne prévoit de frais de résiliation, la demande de l’agence est infondée…

  3. Bonjour, ma propriétaire m’a donné congé pour reprise du bien par son fils âgé de 20 ans, or il s’avère que ce jeune homme fait des études à plus de 300 km et qu’elles ne s’achèveront qu’en 2024. Je précise qu’il s’agit d’une maison de type F4.
    Il me semble que cette reprise est douteuse qu’en pensez vous ?

  4. Bonjour j’occupe une maisonnette depuis fin novembre 2019
    Elle vient d’être vendue donc « avec locataire  »
    Mon 1er bail devant donc se terminer fin novembre
    La nouvelle propriétaire qui veut la reprendre pour l’agrandir et l’occuper(maison mitoyenne)me dit que j’ai 2 ans pour partir à la date d’achat
    J’aurais donc dû recevoir avant le 31 mai un recommandé AR je pense pour me signifier mon congé
    Hors nous sommes le 31 mai et je n’ai rien reçu
    Que va t’il se passer, dois je quand même partir dans les (à peine)2 ans ?
    La date d’achat étant au 06 avril 2022
    Merci

    1. Bonjour, de la manière dont je comprends la loi, la nouvelle propriétaire a jusqu’à l’échéance (fin novembre donc) pour vous donner congé, et ce congé ne prendra effet que 2 ans après cette date. Vous restez libre de partir avant, bien entendu.

  5. Bonjour mon propriétaire veut récupérer son logement pour y loger son fils malheureusement 5mois de recherche et je n’ai toujours pas trouvé de logement. Peut-il me mettre dehors si je n’ai rien trouvé dans un mois?

  6. Bonjour ,

    Locataire depuis le 1er juillet 2009, mon propriétaire viens de m’annoncer oralement qu’il comptait vendre.

    Si mes recherches son bonnes :
    – si il vend avec le bail en cours le nouveau propriétaire ne pourra pas reprendre le logement à la fin du bail mais dans un délai de 2 ans à compter de l’acte authentique ? Et nous devra nous notifier le congé 6 mois avant la fin de la période 2 ans ?
    – enfin si il nous envoi le recommandé pour vendre sans locataire maintenant, nous serons toujours prioritaire durant les 2 premiers mois de la période de 6 mois avant la fin du bail ? Cela voudra dire que même si il a une offre maintenant le compromis serais caduc ?

    Vous remerciant par avance.

    Cordialement.

    1. Bonjour,
      – 2 ans si l’échéance du bail en cours intervient avant 2 ans, sinon c’est jusqu’à la fin du bail en cours.
      – concernant cette partie, j’avoue ne pas bien maîtriser cet aspect de la loi. Désolé ! Je vous invite à consulter un juriste de l’Adil.

  7. Bonjour, si j’achète une maison avec un locataire, que je souhaite récupérer le bien pour y vivre à la fin du bail. Y a t-il un délai à respecter si je souhaite relouer la maison par la suite ?
    Merci d’avance de l’intérêt que vous porterez à ma question

    1. Bonjour, non la loi ne fixe pas de délai à ce titre, mais il ne faut pas que ça s’apparente à un congé frauduleux. Seul un juge a le pouvoir de trancher cette question en cas de litige.

  8. Bonjour,

    Je suis bailleur d’un appartement depuis l’été 2020. Le bail (location vide, 3 ans) se termine donc a l’été 2023.
    Si je veux en faire ma résidence principale à l’été 2024, soit 1 an après la fin du bail, quelles solutions s’offrent à moi ? Puis-je donner congé au locataire à l’été 2023, le laisser vide et ne l’habiter en résidence principale qu’en 2024 ? Ou puis-je donner un préavis 6 mois avant la fin du bail (soit janvier 2023), en mentionnant une date de libération des lieux 1 an 1/2 plus tard, en été 2024 ?

    Cordialement,

    Phil

    1. Bonjour, vous devez donner congé au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail donc en janvier 2023 et laisser le logement vide après son départ, le temps que vous emménagiez dedans (sachant qu’entre temps, le locataire a le droit de partir quand il veut et son obligation de payer le loyer cesse dès son départ).

  9. Bonjour, je souhaiterais donner congé à mes locataires afin de pouvoir habiter dans le logement (quelques jours par semaine pour le travail) tout en ayant une autre habitation dans laquelle vivrait ma femme et mes enfants (et moi le we). Est-ce un motif valable pour pouvoir donner congé aux locataires ?

    1. Bonjour, c’est une bonne question, et je pense que ce motif est réservé aux cas où le logement deviendrait votre résidence principale. S’il est avéré que ce n’est pas le cas, vous risquez de ne pas avoir gain de cause en cas de contestation.

      1. Bonjour Ivan TIEBAULT,
        mon propriétaire m’a donnée congé en mars 2021 après acte d’achat. Toutefois, le bail initial étant du 4 avril 2016, avec un avenant au bail le
        1 février 2017. Il était question que je reste au sein de l’appartement, avant qu’il apprenne ma situation on ne peut plus modeste. Comment se calcule les 3 années ? Est-ce le bail initial ou l’avenant en référence qui fait foi ? Cordialement.

  10. Bonjour mon propriétaire m a envoyer une lettre recommandée le 21 janvier pour Me dire que mon bail arrive à expiration le 29 mars est que je dois avoir quitter le logement à la date du 29 mars est t il dans c droit il souhaite le récupérer pour lui merci de votre réponse

    1. Bonjour, non il n’est pas du tout dans son droit. Il doit attendre l’échéance de votre bail pour vous donner congé, et vous prévenir au moins 6 mois avant cette échéance par LRAR (ou 3 mois si le logement est loué meublé).

  11. Bonjour, je viens d’acheter un bien immobilier occupée par une personne depuis le 1er janvier 1989 en vide (bail renouvelé tous les 3 ans depuis). La vente a été réalisée ce mois ci soit janvier 2022. Si j’ai bien compris votre article je ne pourrais donner congé pour reprise de logement qu’à la fin du bail renouvelé soir dans 3 ans? Puis-je envoyer une demande de préavis à mon locataire dès aujourd’hui afin que cela soit dans les délais minimum de 6 mois avant la fin du bail? Merci pour la qualité de votre site et de vos conseils. Cordialement.

    1. Bonjour, comme indiqué dans l’article, le congé pour reprise n’est possible qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme intervient moins de 2 ans après l’achat, après un délai de 2 ans. A ma connaissance oui vous pouvez envoyer votre lettre de congé maintenant si vous souhaitez être « large »…

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