Les retenues sur le dépôt de garantie font partie des litiges les plus fréquents entre locataires et propriétaires. En particulier, nombreux sont ceux qui se demandent si le propriétaire est obligé d’effectuer les travaux suite à un état des lieux de sortie montrant des dégradations. En effet, le propriétaire aurait-il le droit de garder une partie du dépôt de garantie ET de ne finalement pas faire les travaux requis ?

Travaux de peinture intérieure - Crédit image : lapalettederic.fr

Retenue sur la caution : les obligations du propriétaire

Commençons par rappeler les bases. Pour que le propriétaire garder une partie (ou l’intégralité) du chèque de caution en raison de dégâts constatés à la sortie du locataire, il y a trois conditions à réunir obligatoirement :

  • il doit y avoir un état des lieux de sortie, signé par les 2 parties, qui indique des dégradations par rapport à l’état des lieux d’entrée ;
  • ces dégradations doivent être imputables au locataire : tout ce qui relève de l’usure normale, de la vétusté, de la malfaçon ou du vice de construction est à la charge du propriétaire ;
  • le propriétaire doit fournir un justificatif pour la somme retenue : devis ou facture, les deux sont valables. Si le propriétaire veut faire lui-même les travaux, il ne peut faire de retenue qu’à hauteur du prix du matériel acheté et non sur le temps passé ou les déplacements effectués.

Par conséquent, les cas de figure suivants sont des retenus abusives du dépôt de garantie :

  • si le propriétaire veut faire une retenue concernant un problème qui n’est pas mentionné dans l’état des lieux de sortie (d’où l’importance de ne pas négliger cette étape !) ;
  • si le propriétaire veut faire une retenue non imputable au locataire : des murs jaunis avec le temps, de la peinture qui s’écaille, des fissures au plafond, un dégât des eaux du voisin (mais le locataire doit le prouver), etc…
  • si le propriétaire retient une somme fixée arbitrairement, sans justificatif valable.

Le propriétaire a-t-il l’obligation de réaliser les travaux ?

Comme indiqué plus haut, le propriétaire peut faire une retenue aussi bien sur la base d’une facture que sur celle d’un devis réalisé par un professionnel. En effet, un devis est bien un justificatif valable aux yeux de la jurisprudence, même si aucune suite n’est donnée (Cass. Civ III : 3.4.01, n° 99-13668 ; Cass. Civ III : 2.10.07, n° 06-18142).

Conséquence : le propriétaire a le droit de procéder à une retenue sur le dépôt de garantie sans pour autant faire les travaux liés à celle-ci. De la même façon, si le propriétaire présente un devis d’un professionnel pour justifier la somme retenue puis décide plus tard de faire les travaux lui-même, il en a le droit.

Le locataire a donc tout intérêt à être attentif à la remise en état du logement (reboucher les trous dans les murs, faire les petites réparations, nettoyer de fond en comble,…) avant de faire l’état des lieux de sortie !

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516 Commentaires sur “Retenue sur la caution : le propriétaire est-il obligé de faire les travaux ?

  1. Bonjour,
    Je voudrais savoir, si le propriétaire est dans ces droit de demandé plus que la caution pour effectuer des travaux.
    Le plafond est tout à refaire.

  2. Bonjour,
    j’ai quitté mon logement le 19/11/2022. J’ai briqué ma location avant l’état des lieux du mieux possible. Le propriétaire ne m’a rendue hier qu’une partie de ma caution pour « remise en état », sans plus d’explication ni aucune factures ni devis. Il me renvoie vers l’agence pour en savoir plus.
    J’insiste aujourd’hui pour contester cette retenue que je juge arbitraire d’autant plus qu’il ne peut nullement justifier de frais engagés ou à engager.
    Il me répond que lié à la crise du Covid, les artisans ont du retard et qu’il n’a eu une estimation par téléphone qu’aujourd’hui, soit plus de deux mois après le départ.
    Ma question: je lis que les propriétaires ont deux mois, pas plus, pour réagir après un état des lieux de sortie, est-ce vrai? Puis-je le mettre en demeure de me restituer le reste de la caution au titre qu’il n’a fourni aucun justificatif pendant ce délai?
    Merci pour votre éclairage!.

    1. Bonjour, tout dépend de l’EDL de sortie : si celui-ci mentionne des dégradations ou du ménage non fait, oui le bailleur peut déborder un peu des deux mois (mais que ça reste raisonnable) pour produire les justificatifs associés.
      Par contre s’il n’y a pas de remarque sur l’EDL de sortie, il ne peut rien faire et doit tout vous restituer dans un délai d’un mois.

  3. Bonjour
    J’ai loué pdt 4 ans un studio meuble
    Ce matin lors de l’état des lieux la propriétaire me fait une retenue de 200e sur de la vaisselle car selon elle il ne s’agit pas de ses assiettes alors que je n’ai jamais changé ses assiette, me facture un seau que j’ai du jeter car détérioré et pour le nettoyage qui n’était pas à son goût. Est elle en droit de retenir ce genre d’éléments vaisselle ou seau ? Cdt

    1. Bonjour, pour la vaisselle, si vous l’avez remplacée, à ma connaissance non. Pour le seau, s’il est marqué dans le bail ou dans l’EDL d’entrée, oui mais uniquement à hauteur du coût d’un nouveau seau, sur facture.

  4. Bonjour je suis étudiante et j’ai loué un logement chez un particulier qui après une année j’ai décidé d’emménager dans une résidence étudiante alors pour l’etat des lieux de sortie il y a eu pas mal des soucis comme la plaque de cuisine qui était un peu crasse. et le nettoyage qui n’était pas trop au top mais a part cela il n’y avait plus rien. le bailleur s’était proposé de nettoyer a nouveau. là je reçois des factures signée au nom d’une *entreprise de nettoyage* coutant 223 euros et la réfection de travail a 130 euro pareil avec la facture datée et signée ce qui me reste que 15 euro de ma caution sur 330. J’appelle alors le bailleur pour une explication d’abord sous pression il finit par avouer que c’est lui qui a fait tous les travaux et qu’il n’a pas perdu son temps pour rien. limite il ne me remboursera que 110 euro et pas plus alors he lui demande les factures des matériaux utilisés et achetés il me dit qu’il ne les a pas. alors je ne sais pas me baser sur des factures aussi abstraites en complicité avec l’agence.

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