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Les obligations du locataire et du propriétaire

Que doit respecter le locataire ?

La première obligation du locataire est de payer son loyer (et charges), à la date convenue dans le contrat de location. Le locataire doit utiliser le logement en «bon père de famille», utiliser paisiblement les locaux loués. Il doit respecter le contrat de location, le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l'immeuble sans créer de troubles au voisinage.
Aucune liste de troubles de voisinage n'existe mais on peut noter des agissements reconnus par les tribunaux concernant les chiens méchants, les bruits répétitifs, les comportements violents, les menaces et les odeurs nauséabondes.
Le locataire est responsable des troubles causés par lui-même et les occupants du logement et ces troubles peuvent entraîner une résiliation du bail. Le locataire doit s'assurer que les animaux domestiques qu'il possède n'entraînent aucune nuisance.
Le locataire a l'obligation envers le propriétaire de souscrire une assurance responsabilité pour le logement, l'attestation doit être remis au propriétaire et renouvelée chaque année.
Le locataire doit également respecter la destination des lieux, c'est-à-dire l'usage prévu dans son contrat de location (résidence principale par exemple, à titre d'habitation et non à titre professionnel…).
Sans l'autorisation du propriétaire, le locataire ne peut pas sous louer son logement.

Que doit respecter le propriétaire ?

Le propriétaire doit donner en location un logement disposant des normes minimales de confort. A la remise des clefs, il doit offrir au locataire un logement décent en bon état d'usage et de réparation, doté d'équipements qui fonctionnent. Le locataire peut demander sa mise en conformité, quitte à saisir le juge du tribunal d'instance en cas de refus du bailleur.
La loi « Droit au Logement Opposable » rend possible la saisie de la commission départementale de conciliation, à défaut d'accord entre les parties ou à défaut d'accord du propriétaire d'effectuer les travaux de mise aux normes. Cette saisie n'empêche pas l'une ou l'autre partie de saisir le juge du tribunal d'instance (sans attendre que la commission ait rendu son avis). Le magistrat pourra alors transmettre au préfet sa décision de justice lui permettant ainsi d'assurer un suivi opérationnel en rendant le logement indécent.
Le propriétaire doit garantir une utilisation paisible du logement à son locataire et respecter sa vie privée. (Interdiction d'entrer dans le logement sans l'accord du locataire par exemple).
Le bailleur ne peut s'opposer aux aménagements de l'occupant s'ils ne constituent pas une transformation majeure.
Concernant la caution, le propriétaire qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut plus demander de caution à son locataire, sauf s'ils sont étudiants ou apprentis.
De plus, le propriétaire est soumis à une obligation d'information auprès de son locataire concernant plusieurs points :
• Obligation d'informer le locataire si l'immeuble a subi une catastrophe naturelle (inondation, coulée de boue, sécheresse, tempête…) ou une catastrophe technologique (explosion d'usine chimique, fuite toxique) ayant entraîné le versement d'une indemnité (art L125-5 code de l'environnement).
• Obligation d'informer le locataire que le bien loué est situé dans une zone de sismicité ou dans un plan de prévention des risques naturels.
• Si le bien est situé à proximité d'un aéroport, informer le locataire du plan d'exposition au bruit.
•Depuis le 1er juillet 2007, obligation d'informer sur la consommation énergétique du logement en remettant au locataire le Diagnostic de Performance énergétique (DPE).
•Depuis le 1er mai 2007, obligation d'informer le locataire sur les modalités de réception des services de télévision.
• Depuis le 12 Août 2008, un diagnostic plomb pour les logements construits avant le 1er Janvier 1949.

Le ministère du logement a publié sur son site Internet un guide sur la notion de logement décent, décrivant pièce par pièce les principales caractéristiques d'un logement répondant aux normes de décence en vigueur, ainsi que les démarches et recours en cas de non conformité. Ce guide s'adresse aussi bien aux propriétaires qu'aux locataires. Vous pouvez le consulter en cliquant sur le lien suivant :
Guide du logement décent (format pdf)

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