Ce que le propriétaire n’a pas le droit de faire lorsqu’il loue son logement

A l’approche de la rentrée, nombreux sont celles et ceux qui déménagent dans un nouveau logement, notamment les étudiants. Lorsque l’on débute sa vie de locataire, on peut se sentir un peu perdu lorsqu’on cherche à savoir ce que le propriétaire n’a pas le droit de faire, ou au contraire ce que la loi lui permet. Même si le marché locatif est très tendu et que l’on peut avoir le sentiment que certains propriétaires se croient tout permis, il n’en est rien : le droit protège largement les locataires. Voici 11 exemples de choses qu’un bailleur ne peut pas vous imposer ou vous interdire dans le cadre d’une location de résidence principale.

1) Interdire un animal de compagnie

Votre propriétaire ne peut pas s’opposer à ce que vous apportiez un ou plusieurs animaux de compagnie, tant que ceux-ci ne créent pas de troubles au voisinage. Seuls les chiens susceptibles d’être dangereux (chiens de garde ou d’attaque) tels que les Rottweilers ou les Pitbulls peuvent faire l’objet d’une interdiction. Pour en savoir plus sur les chiens concernés, cliquez ici.

N’oubliez pas que dans tous les cas, vous restez redevable des éventuels dégâts causés par votre animal. Attention aux griffures de chats !

2) Interdire les trous dans les murs

La loi du 6 juillet 1989 est claire. Article 6 d) :

« Le bailleur est obligé […] De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Les petits trous dans les murs destinés à accrocher des tableaux ou des meubles par exemple sont du domaine de l’aménagement, ce qui est tout à fait autorisé au locataire sans même avoir à demander l’autorisation. Pensez simplement à les reboucher lors de votre départ et faire en sorte qu’ils ne se voient pas trop.

Il en va de même pour la peinture : selon la jurisprudence, le bailleur ne peut reprocher au locataire d’avoir repeint une pièce dans une autre couleur, tant que celle-ci n’est pas totalement excentrique (CA Nancy, 1er février 1995). Ainsi, le propriétaire ne peut ni interdire ce type d’aménagement en amont, ni le reprocher au locataire a posteriori.

3) Interdire l’hébergement temporaire de proches

Votre meilleur(e) ami(e), votre frère, votre cousin vient vous rendre visite quelques jours ? Ou a besoin que vous l’hébergiez pendant son stage ? Pas de problème : votre bailleur ne peut s’opposer à ce que vous hébergiez quelqu’un, peu importe son lien avec vous. Ce genre d’interdiction serait contraire au respect de la vie privée. Attention cependant : cela n’est valable que si le locataire principal continue d’habiter dans le logement. Vous ne pouvez pas partir à l’étranger pendant un an et laisser un tiers occuper votre appartement à votre place (source).

Ce qui est interdit également, c’est la sous-location : le fait de loger une personne, que vous soyez présent ou non dans le logement, en échange d’argent.

4) Refuser un préavis réduit valable

Comme expliqué dans cet article, parmi les choses que le propriétaire n’a pas le droit de faire, il ne peut pas imposer un préavis de départ de 3 mois à un locataire qui bénéficie d’un droit au préavis de 1 mois. Même si le contrat de location dit le contraire.

5) Conserver la caution malgré un état des lieux de sortie vierge

L’état des lieux de sortie effectué au départ du locataire est très important : c’est pratiquement le seul document qui, une fois comparé avec l’état des lieux d’entrée, peut servir de preuve que telle ou telle dégradation est imputable au locataire. Si l’état des lieux de sortie n’indique aucune dégradation, ou bien seulement des choses liées à l’usure normale, le locataire est censé se voir restituer l’intégralité de son dépôt de garantie.

Mais il peut arriver que certains propriétaires, constatant plus tard un dégât qui n’a pas été consigné dans l’état des lieux de sortie, fassent malgré tout une retenue sur le dépôt de garantie. C’est illégal. A moins de pouvoir prouver d’une autre façon que c’est bien le locataire qui est à l’origine de ce dégât (ce qui est généralement impossible), le propriétaire ne peut effectuer aucune retenue dans ce cas.

6) Demander un chèque de réservation

On le répète régulièrement, il est illégal d’imposer à un candidat locataire de verser un quelconque somme d’argent pour réserver un bien, que ce soit en liquide comme en chèque, même si l’on vous dit qu’il sera déductible du premier loyer.

7) Refaire le logement à neuf avant de partir

Non, le propriétaire ne peut pas vous imposer de refaire toutes les peintures à neuf avant de quitter le logement si celles-ci n’ont pas subi de dégât particulier. De même que le papier peint ou le lino, les peintures vieillissent avec le temps et c’est normal. Il est possible de constater un jaunissement ou le contour des meubles une fois ces derniers retirés, mais pour autant le propriétaire ne peut pas vous imposer de tout refaire, ni vous facturer d’éventuels frais pour cela. Cela relève du vieillissement normal et reste donc à la charge du propriétaire.

Exception : le jaunissement provoqué par la fumée de cigarette. Dans ce cas, c’est considéré comme une dégradation.

8) Le prélèvement automatique pour payer le loyer

Pour se rassurer, certains bailleurs peuvent demander à ce que le loyer soit payé par prélèvement automatique sur le compte du locataire. Il peut toujours le demander, mais il ne peut pas l’imposer. En fait, il ne peut même imposer aucun moyen de paiement.

Un juste milieu généralement admis est le paiement par virement automatique (c’est le locataire qui envoie, et non le bailleur qui vient prélever).

9) Pénétrer dans votre logement sans autorisation

Une évidence qu’il est toujours bon de rappeler, surtout dans les situations où le propriétaire vit à proximité du bien loué. La loi prévoit cependant un droit d’accès du propriétaire dans deux cas précis, à savoir lorsqu’il y a d’importants travaux à faire ou bien en vue de vendre ou relouer le logement (en savoir plus). Dans tous les cas, cela doit se faire avec l’accord du locataire. La bonne pratique est de prévenir ce dernier suffisamment à l’avance.

Le bail peut éventuellement contenir une clause donnant au propriétaire un « droit de visite annuel » pour venir vérifier l’état du bien. A manier avec précaution cependant, le risque de tensions et de désaccords étant important lors de ces visites. En tant que locataire, réfléchissez bien avant d’accepter une telle clause.

10) Imposer la règle du « Tout mois commencé est dû »

Lorsque le délai de préavis se termine, marquant ainsi la résiliation du bail, l’obligation pour le locataire de régler le loyer cesse le jour-même. Si le bail est résilié le 12 septembre par exemple, le locataire ne doit payer le loyer qu’au prorata des 12 premiers jours du mois. Il n’y a pas de règle disant que « tout mois commencé est dû ».

11) Imposer une assurance habitation précise

Le bailleur ne peut vous imposer le choix d’une compagnie d’assurances, vous restez libre de souscrire celle de votre choix. Cependant si vous manquez à cette obligation, et après une mise en demeure restée sans suite, le propriétaire a alors la possibilité d’y souscrire à votre place.

Ivan Thiébault

Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.
Et en bon Breton qui se respecte, je suis facilement corruptible avec des crêpes !