Depuis le 1er septembre 2026, la facturation électronique s’impose à toutes les entreprises assujetties à la TVA. Un sujet qui concerne de près les loueurs en statut LMNP : leur activité de location meublée est administrativement assimilée à une entreprise (avec numéro SIREN à l’appui), même lorsqu’elle est exonérée de TVA. De quoi légitimement se demander si l’on est concerné.
📄 Que change la facturation électronique, concrètement ?
La réforme vise à dématérialiser les échanges de factures entre entreprises établies en France et assujetties à la TVA. Elle comporte en réalité deux obligations distinctes, qui n’entrent pas en vigueur au même moment ni pour les mêmes bailleurs :
- la réception des factures électroniques (depuis le 1er septembre 2026) ;
- l’émission de factures électroniques et l’e-reporting des données de transaction (à partir de septembre 2027, et uniquement pour les bailleurs redevables de la TVA).
Cette distinction est la clé pour comprendre qui doit faire quoi.
🏠 Meublé classique : pas d’émission de factures, mais une obligation de réception
Si vous louez un logement meublé à l’année, en bail étudiant, en bail mobilité ou en colocation, sans prestations hôtelières, vous êtes concerné par la facturation électronique, mais vous n’avez rien à émettre. La location meublée d’habitation est par nature exonérée de TVA, et la quittance de loyer n’est pas une facture au sens de la réforme : vous continuez à fonctionner exactement comme avant avec vos locataires.
En revanche, une fiche officielle de l’administration fiscale le précise bien : les bailleurs exonérés de TVA qui possèdent un numéro SIREN (donc tout LMNP) restent soumis à l’obligation de réception des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026. Concrètement, si un artisan ou une agence de gestion vous envoie une facture, vous devez être en capacité de la recevoir via une plateforme agréée.
ℹ️ Bon à savoir
En pratique, cette obligation de réception reste légère pour un LMNP classique. Il suffit de créer un compte sur une plateforme de réception (souvent gratuite) et d’y associer son SIREN.
🛎️ Para-hôtellerie et résidences de services : là, vous êtes pleinement concerné
La situation change si votre location meublée s’accompagne de prestations de type hôtelier, ou si vous avez investi en résidence de services (étudiante, senior, tourisme) via un bail commercial avec un gestionnaire-exploitant (Nexity, Domitys, Réside Études…). Dans les deux cas, votre activité est soumise à la TVA de plein droit, et vous entrez pleinement dans le champ de la réforme : réception dès septembre 2026, émission dès septembre 2027.
Pour la résidence de services, une particularité : c’est généralement votre gestionnaire qui établit les factures de loyer en votre nom, via un mécanisme d’autofacturation. Cela simplifie vos démarches, mais la responsabilité reste la vôtre : en cas d’erreur de son côté, c’est vous qui vous exposez aux conséquences fiscales. D’où l’importance de lui communiquer votre numéro SIREN sans tarder, si ce n’est pas déjà fait.
📊 Qui doit faire quoi ? Le récapitulatif
| Type de location | Réception (sept. 2026) | Émission (sept. 2027) |
|---|---|---|
| Meublé classique (année, étudiant, mobilité, colocation) | Oui, si SIREN | Non |
| Meublé avec services para-hôteliers (3 prestations sur 4) | Oui | Oui |
| Résidence de services (bail commercial avec gestionnaire) | Oui | Oui (par autofacturation du gestionnaire) |
| SCI (location nue ou meublée, sans TVA) | Oui, si SIREN | Non |
🧾 SCI, LMP, micro-BIC : le seul critère qui compte vraiment
Beaucoup de bailleurs s’interrogent sur l’incidence de leur statut (LMNP, LMP, micro-BIC, régime réel) ou, pour une SCI, de leur régime fiscal (impôt sur le revenu ou sur les sociétés). En réalité, aucun de ces éléments ne détermine l’application de la réforme. Le seul critère qui compte est votre régime de TVA : collectez-vous, ou non, de la TVA sur vos loyers ?
Une SCI qui loue un bien nu ou meublé sans facturer de TVA n’a, comme un LMNP classique, qu’une obligation de réception. Une SCI qui collecte la TVA (location commerciale, para-hôtellerie) a les deux obligations, réception et émission, selon le même calendrier que les bailleurs meublés concernés.
✅ Ce qu’il faut faire, selon votre situation
- Meublé classique : créer un compte sur une plateforme de réception agréée et y associer votre SIREN. Rien d’autre à changer pour l’instant.
- Para-hôtellerie, résidence de services, SCI redevable de TVA : vous inscrire dans l’annuaire central de facturation électronique, choisir une plateforme agréée, et communiquer votre adresse de facturation électronique (et votre SIREN) à vos fournisseurs, syndic, comptable et, le cas échéant, à votre gestionnaire.
Actuellement en MBA Marketing Digital et en alternance chez LocService, je participe à la stratégie de communication digitale, entre création de contenus, gestion des réseaux sociaux et relation client.