Le nombre de passoires thermiques recule nettement en 2025, porté en grande partie par le nouveau calcul du DPE pour les petites surfaces instauré l’année dernière. Cette tendance pourrait encore s’amplifier avec la future réforme du DPE en 2026, qui modifiera le coefficient de conversion pour les logements chauffés à l’électricité. Voici les chiffres à retenir pour comprendre les performances énergétiques du parc immobilier français.
Sommaire
- 🟩 Passoires thermiques 2025 : une nette baisse à l’échelle nationale
- 🔍 L’effet de la réforme du DPE en 2024 pour les petites surfaces
- 📊 Les chiffres à retenir sur les passoires énergétiques en 2025
- ⚡ Réforme DPE 2026 : ce que va changer le nouveau calcul
- 🎯 Ce que cela signifie pour les propriétaires et les locataires
🟩 Passoires thermiques 2025 : une nette baisse à l’échelle nationale
La France compte 30,9 millions de résidences principales au 1ᵉʳ janvier 2025. Parmi elles, 3,9 millions restent classées F ou G, soit 12,7 % du parc. Ce volume recule fortement par rapport à 2024.
La baisse atteint 327 000 logements en un an, ce qui marque une accélération après les améliorations observées depuis 2023. En comparaison, on comptait 4,2 millions de passoires en 2024 et 4,75 millions en 2023, ce qui montre une tendance continue à la réduction des logements les plus énergivores.
Sur l’ensemble du parc (résidences principales, secondaires et logements vacants), la baisse suit le même mouvement. Le total passe de 5,8 millions de passoires en 2024 à 5,4 millions en 2025 (400 000 logements en moins), soit 14,4 % du parc.
Ces chiffres montrent un passage progressif vers un parc plus performant, mais comment l’expliquer ?
🔍 L’effet de la réforme du DPE en 2024 pour les petites surfaces
La réforme entrée en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2024 a corrigé les seuils du DPE pour les surfaces de moins de 40 m². Cette révision change beaucoup de choses, car les petits logements étaient injustement surreprésentés parmi les passoires thermiques.
Selon les données officielles, près de 40 % de la baisse des passoires thermiques entre 2024 et 2025 s’explique par cette seule réforme. Cela représente environ 160 000 petites surfaces reclassées, principalement dans les appartements.
Ces logements concentrent en effet une part importante du parc urbain et du parc locatif privé, très exposé du fait d’une offre de plus petite surface, plus ancienne et souvent chauffée à l’électricité.
📊 Les chiffres à retenir sur les passoires énergétiques en 2025
Les données du parc immobilier révèlent plusieurs tendances fortes.
Les surfaces les plus petites restent les plus sensibles. En 2025, 20 % des logements de moins de 30 m² sont encore classés F ou G. À l’opposé, seuls 10 % des logements de plus de 100 m² sont concernés.
L’année de construction joue aussi un rôle majeur.
- 26,7 % des logements d’avant 1948 sont des passoires.
- 18,3 % des logements construits entre 1948 et 1974 le sont aussi.
➡️ Les constructions plus récentes bénéficient d’une meilleure isolation et de normes plus exigeantes.
Le type de chauffage fait aussi une grande différence. Les logements chauffés au fioul restent les plus concernés, avec 42 % de passoires thermiques. Les logements chauffés à l’électricité affichent au contraire 10,6 % de passoires, un taux qui pourrait encore baisser en 2026.
Certaines régions présentent également plus de logements énergivores. L’Île-de-France est en tête, notamment en raison de la forte présence de petites surfaces.
⚡ Réforme DPE 2026 : ce que va changer le nouveau calcul
La prochaine réforme, prévue pour le 1ᵉʳ janvier 2026, modifiera le calcul de la consommation d’énergie primaire pour les logements chauffés à l’électricité. Le coefficient de conversion passera de 2,3 à 1,9, ce qui allègera mécaniquement la consommation évaluée par le DPE (nous en parlons plus amplement ici).
D’après les dernières simulations, cette modification ferait sortir environ 700 000 logements supplémentaires du statut de passoire si elle était appliquée au parc de 2025. Le taux de passoires thermiques passerait alors de 12,7 % à 10,4 %. Et ce, sans aucuns travaux nécessaires !
Les logements chauffés à l’électricité seraient les grands bénéficiaires. Le nombre de passoires dans cette catégorie tomberait de 1,28 million à 700 000. Les logements au gaz auraient un gain modeste, tandis que les logements chauffés au fioul resteraient quasiment inchangés.
🎯 Ce que cela signifie pour les propriétaires et les locataires
La dynamique actuelle apporte une bonne nouvelle au marché locatif, notamment dans les grandes villes où les petites surfaces sont nombreuses.
Pour les bailleurs, la réforme 2026 pourrait repousser ou alléger la nécessité de travaux, surtout pour les logements chauffés à l’électricité. Cependant, les logements au fioul ou très anciens resteront parmi les plus pénalisés.
Pour les locataires, cette évolution pourrait préserver une partie de l’offre locative, alors que les interdictions de louer les logements les plus énergivores progressent (prochaine échéance : tous les logements F interdits à la location dès 2028).
Même si les reclassifications sont significatives, la rénovation du parc ancien reste indispensable pour atteindre les objectifs climatiques.
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Source : Statistiques SDES Novembre 2025
Actuellement en MBA Marketing Digital et en alternance chez LocService, je participe à la stratégie de communication digitale, entre création de contenus, gestion des réseaux sociaux et relation client.
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