Tous les bailleurs ont un jour été confrontés à la question des petits aménagements effectués par leur locataire. Même si ce type de travaux est légitime de la part du locataire, quelles en sont les limites et que se passe-t-il pour des travaux plus importants ? Les réponses à ces questions dans ce dossier.

Que prévoit la loi ?

D’après l’article 7 de la loi de juillet 89, le locataire ne peut pas transformer les locaux loués sans l’accord écrit du propriétaire. A défaut de cet accord et lors du départ du locataire, le propriétaire peut exiger de ce dernier qu’il remette les lieux en l’état, ou choisir de conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais qu’il a engagés.
Le locataire n’a donc pas le droit d’effectuer des travaux à la place du bailleur.

L’article 6 de cette même loi prévoit quant à lui que le propriétaire ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En résumé, le locataire doit entretenir le logement, peut l’aménager et le redécorer à sa guise mais ne peut pas le transformer.

Quelques exemples pratiques

deco_locatairesSi le locataire a reçu un logement avec 3 pièces, il ne peut restituer un logement avec 2 pièces, même s’il estimait que le logement était plus agréable après avoir supprimé une chambre pour agrandir le salon. Le locataire ne peut pas non plus remplacer une douche par une baignoire sans l’accord écrit du propriétaire.

Par contre, le locataire est en droit d’effectuer des travaux de décoration ou de petits équipements tant qu’il restitue le logement tel qu’il l’a reçu. Ce ne sont pas, en tant que tels, des détériorations. Il conviendra seulement lors du départ du locataire de distinguer les « vraies » détériorations : celles liées à un usage normal du logement et celles liées à la vétusté. Ainsi, les marques laissées sur les murs par les cadres installés par le locataire pour décorer le logement sont assimilées à de la vétusté liées à l’usage normal du logement et le locataire n’est pas tenu d’effacer ces marques lorsqu’il quitte le logement.
Par contre, lorsque ces marques de cadre sont aggravées par la fumée de cigarette, ce sont des détériorations et leur nettoyage relève de l’entretien à la charge du locataire.

Donc, si le locataire prend possession d’un logement « propre », il doit le restituer « propre » compte tenu de la vétusté dont il n’est pas responsable. Le logement n’a pas à être remis à neuf par le locataire sortant.

Le locataire peut percer des trous pour fixer des meubles ou des tableaux s’il les rebouche en partant. Il peut changer le papier peint, remplacer la moquette, poser une étagère : à la fin du bail, le propriétaire ne peut pas exiger de lui qu’il remette les lieux « en l’état ». Par contre, le locataire ne peut pas faire installer un nouveau verrou de sécurité sans l’accord du propriétaire car il s’agit d’une transformation d’un équipement du logement. De la même façon, il est souhaitable que le locataire qui souhaite installer un bain à remous dans le logement obtienne l’accord du propriétaire car ces travaux d’amélioration génèrent une plus-value locative. De plus, demander son accord au propriétaire permet par la même occasion de lui demander de participer aux frais ou de négocier une diminution du loyer.

Se protéger en tant que bailleur : l’état des lieux

Le locataire sortant doit restituer un logement conforme à celui qui a été décrit lors de l’état des lieux d’entrée.

Si la comparaison entre l’état des lieux entrant et l’état des lieux sortant permet de constater des dégradations qui ne relèvent pas de la vétusté et qui sont donc imputables au locataire, le propriétaire peut être amené à effectuer des travaux de remise en état. Ces derniers peuvent être déduits du montant de dépôt de garantie par le propriétaire qui doit cependant justifier ces frais au locataire (devis, facture, …).

En l’absence de législation suffisamment précise, nombreux sont les propriétaires qui estiment que le locataire n’a pas le droit de restituer un logement redécoré, ce qui pourrait rendre le logement en question  « plus difficile » à relouer.

Ainsi, un locataire qui repeint en noir différentes pièces d’un appartement ou qui remplace de la moquette beige par de la moquette orange est dans son droit (sauf mentions particulières dans l’état des lieux) mais ne laissera pas nécessairement un bon souvenir au propriétaire. De ce fait, s’il n’a pas été mentionné sur l’état des lieux entrant « revêtement clair sur les murs » ou « moquette beige », le propriétaire n’a pas de recours contre le locataire sortant. Pour bien se protéger, il est donc important de dresser un état des lieux entrant très précis : moins l’état des lieux est détaillé, plus grande est la marge de manœuvre donnée aux locataires.

C’est donc la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie qui permet de vérifier la bonne conformité du logement lors du départ du locataire. En cas de travaux effectués en cours de bail et pour lesquels le propriétaire a donné son accord, il est préférable de faire un état des lieux suite à travaux ou un additif à l’état des lieux entrant. A défaut d’ajout ou de nouvel état des lieux, il est préférable que le bailleur et le locataire aient tous deux un exemplaire original de l’accord écrit du bailleur.

Existe-t-il des exceptions ?

Certains travaux de mise aux normes de l’habitation (en termes de salubrité, de sécurité, d’équipement et de confort) peuvent être exécutés à l’initiative du locataire.
Toutefois, ces travaux ne doivent en aucun cas compromettre le bon aspect ou la solidité de l’immeuble et le locataire doit notifier au bailleur (lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier) son intention d’exécuter ces travaux et il doit les détailler.

Plusieurs choix se présentent alors au bailleur. Il peut soit donner son accord pour ces travaux. Soit signifier au locataire son intention de faire lui-même réaliser ces travaux, à ses frais, dans un délai de un an maximum. Et il peut refuser les travaux. Différentes procédures sont alors possibles pour résoudre le conflit.

Le propriétaire ne peut répercuter le coût de ces travaux sur le bail en cours que si une clause le prévoit expressément. C’est le plus souvent le cas.

Que peut-on interdire ou prévoir dans le bail ?

Un propriétaire peut par exemple inclure dans le bail une clause prévoyant une visite annuelle de vérification du bon entretien du logement par le locataire car ce type de clause ne fait pas partie de la liste  des clauses interdites. En même temps, le bailleur est tenu d’assurer un usage paisible de la chose louée, et ce type de vérification annuelle imposée pourrait être mal perçu par le locataire. Autant privilégier la bonne entente réciproque.

Par contre, toute clause inscrite au bail et stipulant que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement est interdite et donc réputée non écrite (ce qui signifie qu’elle n’a pas de valeur). Le propriétaire ne peut donc s’appuyer sur ce type de clause pour exiger du locataire des réparations qui ne peuvent pas être à sa charge.

Le bail étant souvent très général, il peut ne pas comporter de mention concernant les équipements et aménagements du logement. Dans ce cas, c’est l’état des lieux également signé par le propriétaire et le locataire qui fait autorité.

Que faire en cas de conflit ?

Avant que la situation ne devienne conflictuelle, il est souhaitable de tout mettre en œuvre pour que le bailleur et le locataire trouvent une solution amiable. La Commission Départementale de Conciliation peut être saisie lorsque les litiges portent sur l’état des lieux et le dépôt de garantie. Pour un règlement contentieux, les tribunaux peuvent trancher.

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97 Commentaires sur “Décoration, amélioration, transformation… Quels sont les droits du locataire ?

  1. Bonjour
    Mon locataire est parti au bout de 30 ans. Il a posé de la fibre de verre sur certains murs et plafonds de l’appartement, ce qui change l’aspect ( forme de chevrons et gaufré). On m’a dit que refaire les murs et plafonds concernés allait me couter cher car retirer la fibre de verre incite à refaire les enduits avant de pouvoir repeindre.
    Puis-je demander à mon ancien locataire de remettre ces murs et plafonds à l’état d’origine, donc lisses?
    De plus, l’appartement m’a été rendu dans un état insalubre: fond de baignoire jaune de crasse, wc qui sentent l’urine avec traces d’urine sur la cuvette et au sol, prises de courants cassées,… aucun nettoyage n’a été fait nul part: toiles d’araignées qui sont noires sur 70 cm de hauteur,…
    le sol de la terrasse est abimé,…
    que puis-je faire? quels sont mes droits?

    1. Bonjour, à première vue je dirais que :
      – non vous ne pouvez pas lui imposer de remettre les murs et plafonds dans leur état d’origine. Il avait le droit de faire cette transformation.
      – concernant l’état de saleté avancé, là effectivement vous avez le droit de lui facturer les frais sur la base d’un devis d’une société de ménage (retenus sur le dépôt de garantie). Idem pour les prises et objets cassés/abîmés, à condition bien sûr que tout cela soit mentionné dans l’EDL de sortie.

  2. Bonjour

    je suis gardien d’immeuble fraichement de retour chez le bailleur CDC HABITAT suite à un licenciement abusif qui a duré 4 ans.
    Alors le problème qui se pose c’est qu’ils m’ont attribué un logement avec des poutres aux plafonds en polystyrène ou autres, et ma responsable refuse CATÉGORIQUEMENT de faire le retrait sous prétexte que la colle serait éventuellement amiantée et qu’il était hors de question que ce soit elle qui les retire sous prétexte d’un désamiantage complet a ça charge, donc a moi de m’occuper et de m’exposer et de mètre toute la famille en danger. il y a aussi un pan de mur complet avec des miroirs géants collé sur le mur 2,50m de haut sur 6m de long, et le pareil, colle éventuellement aimantée, donc retrait a ma charge.
    Dans une des chambres un grand dressing avec moquette collé sur les murs du sol aux plafonds et le pas de retrait non plus, le prétexte colle susceptible d’être amiantée.
    comment contourner le problème ? liens ? lois ? car c’est ambigu partout

  3. Bonjour, nous avions un balcon , malheureusement il y avait une fissure ducoup le proprio à appeler une entreprise pour le cassé sauf qu’il ne veut pas le refaire a t’il le droit ?le balcon est écrit sur nôtre bail.
    Cordialement

    1. Bonjour, effectivement dans ce cas le propriétaire ne vous livre plus le logement que vous aviez convenu, donc il doit baisser le loyer conséquence. Si vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord, consultez un juriste de l’Adil.

  4. Bonjour
    J ai quitté mon appartement j ai du refaire le papier peint d une chambre car mes chats avaient dégrader ducoup j ai refait le papier mais ma propriétaire n aime pas ce que j ai fait et elle me demande des sous pour refaire le papier
    A t elle le droit ?

  5. Bonjour, et d’abord merci de prendre le temps de répondre envie bien après la publication de votre article !
    Ma situation est la suivante, je loue un appartement dont les points lumineux sont des douilles qui pendent du plafond. J’aurais voulu faire installer des boitiers DCL pour pouvoir installer des suspensions lumineuses. Mon propriétaire peut-il s’y opposer et me le reprocher à l’état des lieux sortant?

    1. Bonjour, à ma connaissance non il ne peut pas vous le reprocher. Ce ne sont que des aménagements mineurs qui ne transforment pas le bien loué, donc a priori vous avez le droit de le faire sans que cela vous soit reproché à aucun moment.

  6. Bonjour, j’ai mon animal de compagnie qui a détérioré le papier peint dans les 2 chambres. Puis-je enlever le papier peint et refaire une peinture même si dans l’état des lieux entrant le papier peint est mentionné ?
    Merci d’avance

      1. Bonjour
        Mon locataire a repeint tout le séjour en rose y compris sur le soubassement imitation bois avec des reliefs
        Il a sali les meubles chêne de la cuisine ainsi que les baguettes de plafond et les plinthes avec cette peinture.
        Puis je lui demander de nettoyer tout cela?
        Merci de m avoir lue.

        1. Bonjour, si vous estimez que c’est une couleur trop excentrique qui pourrait dissuader d’autres locataires de relouer le logement après lui, oui.
          Pour les meubles et les parties qui n’étaient pas censées être peintes, oui ça vous pouvez exiger que ce soit nettoyé de toute façon.

  7. Bonjour.J ai emménagé depuis 5 mois dans mon appartement HLM et mit à part trous pour poser étagère cuisine et salle de bain j’ai posé une crédence a la glue forte direct au mur dans la cuisine afin d éviter projection d huile lors de cuisine sans avoir dit a mon bailleur.Va t-on me demander de la retirer lors de ma sortie? car je pense sa endomagera le mur et je ne sait pas faire.

  8. Bonjour,
    j’ai donné mon préavis de départ après 18 ans de location.
    Il y a 5 ans, vu que les portes étaient très jaunies, j’ai décidé de mettre du papier peint dessus. (Neutre, sans motif)

    Lors de la visite de l’appartement, l’agence me demande d’enlever le papier peint.
    Ai-je le droit de refuser? Le papier peint n’est-il pas qu’un choix décoratif?
    Rien n’est mentionné au sujet des portes dans l’état des lieux d’entrée.

    Merci par avance.

    1. Bonjour, à ma connaissance oui vous avez le droit de refuser car ce n’est que de la décoration et non une dégradation, mais je vous invite à confirmer cela auprès d’un juriste de l’Adil (c’est gratuit).

  9. Bonjour,
    Après voir passé 10 ans dans un appartement dans lequel nous avions posé des Stickers sur quelques murs, la peinture nécessitent d’être reprise. Quoi de plus normal après 10 ans me direz vous !? 🙂 . Pour nous cela s’apparente à de l’usure naturelle (c’est comme si nous avions enlevé un cadre au bout de 10 ans) sachant que nous avons parfaitement entretenu cet appart durant ces 10 ans. Pourtant le propriétaire refuse de nous restituer la caution (bien que nous ayons un accord écrit sur un certain montant que nous acceptions de prendre à notre charge). En aucun cas les murs ne sont dégradés (comme les proprios l’indiquent). Sont ils en droit de nous faire payer ces travaux ?
    D’autre part ils avaient oublié de nous faire payer la taxe ordure en 2019, sont ils dans leur droit en nous le demandant un an après ?

    Merci pour votre aide

    Thibault R

    1. Bonjour, l’usure normale n’est pas à la charge du locataire, donc vous seriez même en droit de demander la restitution complète de la caution si l’état des lieux de sortie ne fait pas mention de dégradations. Concernant la taxe d’ordures ménagères, oui ils sont dans leur droit.

  10. Bonjour. Notre locataire a nettoyé à l’eau de javel le mur extérieur de notre maison et a occasionné un dégât des eaux par infiltration sous le toit. Quel est l’article de loi qui interdit ce genre de pratique SVP ? Merci de votre réponse

  11. Bonjour,

    Cela fait 40 ans que nous occupons un T3 dans une HLM. D’ici quelques mois, pour raison de santé, nous allons donné notre congé au Syndic.

    Entre temps, nous avions posé des dalles adhésives dans la plupart des pièces afin de masqué un carrelage qui n’était pas en bon état.

    Le syndic peut-il nous demandé de les retirer lors de notre départ ou peut-il exigé que l’on paye le coût des travaux si l’on ne peut pas les enlever ?

    Cordialement

  12. Bonjour, ai je le droit de mettre une cloison démontable dans mon salon pour faire un chambre et un salon ? Qui sera facilement retirable à mon départ

  13. Bonjour ,
    Nous avons pris un logement 3 chambre en urgence pour x raison.
    Nous Somme 7 nous avons créé une piece dans le garage pour faire une chambre ..cette piece et démontable car panneau préfabriqué…nous avons rien abîmé rien cloue ni trou dans les murs existant juste posé 3 panneau, laine de verre,lambris,et porte.
    Lenproprietaire est rentré dans notre logement et a vu ce que nous avons s fait il a exigé qu’on démonte car pas prévenu et il dans sont droit ?

  14. Bonjour,
    Je dois laisser mon logement mi-juin prochain, je reviens vers vous au sujet d’un détail sur lequel nous sommes en désaccord avec mon propriétaire, j’ai installé un grand miroir dans mon salon de sorte à donner une impression de « plus d’espace » dans mon petit logement.
    Seulement, mon propriétaire a notifié sur mon bail deux points allant au-delà des responsabilités bien détaillées dans votre article.
    Lesquels sont :
    1) interdiction de faire des trous dans les murs
    2) tous les éléments de déco « non démontable sans nuire à l’état initial du bien devient propriété du propriétaire »
    Aujourd’hui, mon proprio exige que je laisse le miroir en question sans quoi celui-ci me sera facturé par l’achat d’un miroir de remplacement (valeur mini de 150€ vu la taille…)
    Je comptais simplement remettre le mur en état et propre (rebouchage et peinture).
    Est-il dans son droit alors que ce miroir ne faisait pas parti de l’ameublement présent dans les lieux à mon entrée ?
    Est-ce que ces deux clauses (dans mon bail) ont une valeur juridique ou peuvent-elle être jugées abusives ?
    Merci par avance
    Cdt

  15. Bonjour j’ai fait appel a l’Ars pour humidité et électricité pas en norme sa a était reconnu vêtise et insoluble pour diverses chose importantes ,mon propriétaire a 18 moi pour faire les travaux mais veux tout nous mettre sur le dos il m’a même fait enlever mon hôtel de bouddha et veux enlever tout mes lustre. Ces la jds qui gère tout elle dit avoir renouveler le bail mais veux pas me le donner ,et je suis une personne avec un problème au poumon cœur il pleut dehors sa passe a travers les Velux et veux lui même choisir l’ouvrier qui dois entrenir ma chaudière et le faire payer

  16. Bonjour
    Notre chien a fait des trous dans le placo et nous voudrions faire les traveau par un amie qui est dans le métier mais notre propriétaire veut que ont me face par un professionnel
    Dois-je le faire faire faire par mon amie ou par le professionnel ?

  17. Bonsoir ,, sylvie
    je voudrais savoir , si c est possible de mettre de la toile de verre sur les murs et de la laisser quand je rend les clefs pour l etat des lieux , sans avoir de problème
    merci a vous

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