Le locataire peut-il demander un préavis réduit pour un logement en mauvais état ?

Le logement que vous louez se dégrade et votre propriétaire refuse tout travaux ? Vous réalisez que l’appartement dans lequel vous vivez est en fait insalubre et vous souhaitez le quitter au plus vite ? Beaucoup de locataires se demandent s’il est possible de raccourcir le délai de préavis – voire de s’en affranchir – dans le cas d’un logement en mauvais état, indécent ou insalubre. On vous explique tout dans cet article.

Comme tout contrat, le contrat de location doit être résilié en respectant certaines conditions prévues par la loi. Et en matière de préavis, il n’est évidement pas possible de faire n’importe quoi. Alors, si en tant que locataire vous pouvez donner votre congé à tout moment, cela doit néanmoins se faire en respectant un délai incompressible pendant lequel vous devrez continuer de payer le loyer et les charges : c’est ce qu’on appelle le préavis. Pour les locations meublées, ce délai est de 1 mois. Pour les locations vides, il est de 3 mois, mais peut dans certains cas être réduit à 1 mois. On parle alors de « préavis réduit ». Mais que prévoit la loi dans le cas d’un logement en mauvais état ?

Préavis réduit : les motifs

En fait, en tant que locataire d’un logement vide, vous pouvez bénéficier d’un préavis réduit dans neuf cas prévus par le législateur.

Quatre raisons sont liées à l’évolution professionnelle, en cas de :

• premier emploi,
• mutation professionnelle,
• perte d’emploi,
• nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.

Vous pourrez également demander un préavis réduit à 1 mois lorsque :

• votre logement se situe dans une zone tendue,
• vous bénéficiez du revenu de solidarité active (RSA),
• vous bénéficiez de l’allocation adulte handicapé,
• votre état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile,
• vous bénéficiez d’une attribution de logement social,
• vous êtes victime de violences conjugales ou un enfant résidant dans votre foyer est victime de violences.

Mais en aucun cas l’état de votre logement ne vous donne droit au préavis réduit… Alors, si l’état de votre logement ne vous permet plus de l’habiter, quel recours avez-vous ?

Quitter son logement sans préavis : les conditions

Si vous ne pouvez prétendre à un préavis réduit du fait du mauvais état de votre logement, ne perdez pas espoir ! En effet, en cas de manquements graves de votre propriétaire à ses obligations, vous pouvez quitter votre logement sans préavis. On ne parle évidemment pas là de petits travaux de rénovation. Ni d’un rafraîchissement de confort de votre appartement. Mais bien d’un logement dont l’état ne vous permet plus d’y vivre en toute sécurité. Et alors même, il n’est évidemment pas là question de vous faire justice vous-même ! Un départ sans préavis ne peut avoir lieu que dans certains cas très précis et en ayant entrepris préalablement une série de démarches auprès de votre propriétaire.

En effet, la loi prévoit que votre bailleur doit notamment vous fournir un logement décent et salubre. Mais concrètement, qu’est-ce que cela signifie ? Tout simplement que son état ou ses conditions d’occupation ne le rendent pas dangereux pour la sécurité ou la santé de ses occupants. Et cela s’analyse au cas par cas en fonction d’un certain nombre de critères. Ainsi une installation électrique dangereuse, des infiltrations créant une très forte humidité pouvant entraîner des problèmes de santé, ou une coupure d’eau pendant plusieurs mois sont considérés comme des critères d’insalubrité. De même un logement infesté par des animaux nuisibles n’est pas considéré comme décent.

Alors, si vous constatez que votre logement présente effectivement une dangerosité, vous devez en informer au plus vite votre propriétaire et lui demander d’effectuer les réparations pour mettre son logement en conformité. En cas de refus ou sans réponse de sa part, vous devez lui adresser une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Et en dernier recours, dans le cas où cette démarche resterait également sans effet, il ne vous reste plus qu’à engager une procédure :

• auprès de la commission départementale de conciliation ou du juge des contentieux de la protection du tribunal en cas de logement non-décent,
• auprès du maire de la commune où se situe le logement, en cas d’habitat en péril ou insalubre.

Si votre propriétaire ne réalise pas les travaux dans les délais ordonnés, vous pourrez alors quitter votre logement sans préavis. Il ne vous restera plus qu’à adresser à votre bailleur votre lettre de congé (toujours en recommandé avec accusé de réception) fournissant les preuves des manquements constatés.

Une procédure qui reste donc longue et contraignante, mais qui peut tout de même déboucher sur des dommages-intérêts en faveur du locataire (en plus de la résiliation immédiate du bail) dans les cas les plus graves. Le mieux reste de faire le point avec un juriste de l’Adil de votre département (c’est gratuit) qui saura vous conseiller objectivement sur la meilleure démarche à réaliser.

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