Les retenues sur le dépôt de garantie font partie des litiges les plus fréquents entre locataires et propriétaires. En particulier, nombreux sont ceux qui se demandent si le propriétaire est obligé d’effectuer les travaux suite à un état des lieux de sortie montrant des dégradations. En effet, le propriétaire aurait-il le droit de garder une partie du dépôt de garantie ET de ne finalement pas faire les travaux requis ?

Travaux de peinture intérieure - Crédit image : lapalettederic.fr

Retenue sur la caution : les obligations du propriétaire

Commençons par rappeler les bases. Pour que le propriétaire garder une partie (ou l’intégralité) du chèque de caution en raison de dégâts constatés à la sortie du locataire, il y a trois conditions à réunir obligatoirement :

  • il doit y avoir un état des lieux de sortie, signé par les 2 parties, qui indique des dégradations par rapport à l’état des lieux d’entrée ;
  • ces dégradations doivent être imputables au locataire : tout ce qui relève de l’usure normale, de la vétusté, de la malfaçon ou du vice de construction est à la charge du propriétaire ;
  • le propriétaire doit fournir un justificatif pour la somme retenue : devis ou facture, les deux sont valables. Si le propriétaire veut faire lui-même les travaux, il ne peut faire de retenue qu’à hauteur du prix du matériel acheté et non sur le temps passé ou les déplacements effectués.

Par conséquent, les cas de figure suivants sont des retenus abusives du dépôt de garantie :

  • si le propriétaire veut faire une retenue concernant un problème qui n’est pas mentionné dans l’état des lieux de sortie (d’où l’importance de ne pas négliger cette étape !) ;
  • si le propriétaire veut faire une retenue non imputable au locataire : des murs jaunis avec le temps, de la peinture qui s’écaille, des fissures au plafond, un dégât des eaux du voisin (mais le locataire doit le prouver), etc…
  • si le propriétaire retient une somme fixée arbitrairement, sans justificatif valable.

Le propriétaire a-t-il l’obligation de réaliser les travaux ?

Comme indiqué plus haut, le propriétaire peut faire une retenue aussi bien sur la base d’une facture que sur celle d’un devis réalisé par un professionnel. En effet, un devis est bien un justificatif valable aux yeux de la jurisprudence, même si aucune suite n’est donnée (Cass. Civ III : 3.4.01, n° 99-13668 ; Cass. Civ III : 2.10.07, n° 06-18142).

Conséquence : le propriétaire a le droit de procéder à une retenue sur le dépôt de garantie sans pour autant faire les travaux liés à celle-ci. De la même façon, si le propriétaire présente un devis d’un professionnel pour justifier la somme retenue puis décide plus tard de faire les travaux lui-même, il en a le droit.

Le locataire a donc tout intérêt à être attentif à la remise en état du logement (reboucher les trous dans les murs, faire les petites réparations, nettoyer de fond en comble,…) avant de faire l’état des lieux de sortie !

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428 Commentaires sur “Retenue sur la caution : le propriétaire est-il obligé de faire les travaux ?

  1. Bonjour,

    Nous louons un meublé et nous avons malheureusement brûlée le canapé. Comment cela fonctionne ? Il faut remplacer le canapé où ils prendront directement sur la caution ?

    Je vous remercie.

    1. Bonjour, l’un ou l’autre est possible, mais je vous recommande tout de même de contacter le bailleur pour lui expliquer la situation. Si vous choisissez de racheter un canapé, même si vous n’y êtes pas obligé, le mieux est de le consulter pour voir s’il est d’accord avec le modèle choisi (sauf si vous arrivez à trouver exactement le même).

  2. Bonjour,
    Nous avons besoin de conseils, lors de notre déménagement nous sommes passés par une entreprise de déménagement professionnel connue.
    Lors de ce déménagement, un mur du salon a été abimé, un morceau de tapisserie arraché (vieil appartement).
    Nous avons relevé cela sur la déclaration de fin de travail, pour faire remonter notre dossier légalement.
    Le dégât a été notifié sur le bail de sortie, en marquant qu’une procédure était lancée. Nous avons envoyé un courrier recommandé a l’assurance des déménageurs, le dossier est en attente de traitement.
    La propriétaire a donc un mois à compter de la fin de bail pour nous rendre la caution dans son intégralité.
    Sauf que, après un mail afin d’alerter notre propriétaire de la bonne poursuite du dossier, celle-ci nous prévient qu’elle a fait réaliser de son coté un devis et que l’intervention de l’artisan se fait dans deux jours. Dans son mail je cite  » vous communiquerez le devis du peintre a l’assurance du déménageur et je déduirai ce montant à la caution ».
    Elle décide donc de ne pas attendre le bon traitement du dossier, et d’agir de son propre chef . Quant à nous, notre caution va être impactée (sans montant dévoilé par la propriétaire) et nous mettre dans une situation délicate.
    Que pouvons-nous faire ?
    Nous vous remercions !

    1. Bonjour, la propriétaire a (à ma connaissance) le droit de ne pas tenir compte de cet incident pour faire sa retenue, je pense que c’est plutôt à vous qu’il appartient de vous mettre en relation avec l’assurance pour vous faire indemniser.

  3. Mon propriétaires ne veut pas me rendre la caution car j’ai poser de la tapisserie, elle propre et pas déchirer. mais rien ne me l’interdisai sur le contrat, elle a fait faire un devis à un pro pour tout remettre à blanc et à décider de garder ma caution à telle le droit ?

  4. Bonjour.
    Suite à un état des lieux de sortie abusif (sur un coin de table, sur papier libre, où il est indiqué que « tous les murs doivent être repeints » là ou on a établi que seul 1 mur par pièce nécessitait repeinture, signé trop vite par mon mandant).
    Ils nous envoient un devis de 3000€ (en plus de la caution), en indiquant que nous paieront chaque mois de retard de paiement car le logement n’aurait pas pu être loué sans les travaux.
    On demande un second état des lieux, comme de droit.
    Ils le refusent sous prétexte qu’ils ont en réalité fait les réparations (sous entendu c’est trop tard). Hors nous contestons l’état des lieux ainsi que le devis.
    Quels sont nos recours?

  5. Bonjour,
    J ai fait mon état des lieux de sortie le 11 avril 2022. Je l ai signé donc accepté…
    J ai reçu un virement le 8 juin de 242 euros. La régie a gardé 353 euros de mon dépot de garantie. Sans explication.
    Je n ai reçu ni mail ni courrier ni justificatifs.
    Puis je exiger les factures et devis des reparations ou dois je attendre un peu? Npus sommes le 13 juin. Est ce que je peux envoyer 1 mail ou courrier simple ou recommandé obligatoirement ?
    Merci !

  6. Bonjour
    J ai quitte un appartement en le rendant propre
    Malgre tout l officine intervenant pour foncia (constatimmo) (trace de pas sur le sol nettoyé, tartre sur robinet pourtant signalé sur ElEntree, traces de peinture cache misere deja signelees aussi sur Ele.
    Le proprietaire veut vendre et repeindre l appartement.
    Apres 2 lettres recomandees, je recois quand meme une partie du depot de garantie. Les retenues de mise en peinture des pieces sont justifiees par un devis de remise en peinture de tout l appartement, avec lessivage pralable y compris des plafonds. Sur ce devis general de renovation, le bailleur a mis une mention manuscritepour m imputer un pourcentage.
    Ce procede est il legal ?
    Je precise que l appartement a 10 ans, a connu plusieurs locataire, et que les peintures et plafonds sont en etat d usage sans degradations.
    Merci
    Cordialement

    1. Bonjour, non je ne pense pas que ce procédé soit légal. Le devis doit concerner uniquement la réparation de la dégradation en elle-même. Je vous invite à contester cette retenue auprès de la Commission de Conciliation si vous ne parvenez pas à trouver un accord entre vous.

  7. Bonjour à tous,
    Nous avons développé un service qui pourrait vous aider, il permet de remplacer le paiement de la caution locative (dépôt de garantie) par un petit paiement mensuel équivalent à 0,9% du dépôt de garantie supporté par le locataire.
    À titre d’exemple plutôt que de verser 500€ pour payer la location, le locataire va payer 4,5€/mois. L’inscription prend 2 min sur notre site (https://www.depozen.com/) et nos équipes sont à votre entière disposition pour vous accompagner à la mise en place de Depozen (vous y trouverez un numéro de téléphone (gratuit) et un service de messagerie instantané !).
    Depozen se place en tant qu’intermédiaire de confiance entre les locataires et les bailleurs afin de simplifier et de rendre plus transparentes les potentielles retenues sur le dépôt de garantie.
    À très vite !

  8. Bonjour,

    Je ne souhaite pas réaliser les travaux de « réparation » dans le logement que l’on loue . Je laisse donc la caution au propriétaire est-ce que cela suffit ou peut-il nous demander plus pour réparation ?

    Je vous remercie,

    1. Bonjour. Mon proprio veut garder la caution sous prétexte de peinture non faites de notre part, et de sois disant tache sur meuble et place de parking sale. (C est ce qu’il a noter sur l état des lieux de sortie) nous avions tout nettoyer , effacé le traces sur les murs. Nous n avions pas repeint car il ne nous semble pas que ce soit à charge du locataire. Est il dans son droit ?

      1. Bonjour, c’est une question qui nécessite un examen approfondi de la situation, que je ne peux pas faire évidemment. Le mieux dans votre cas est de prendre conseil auprès de l’Adil de votre département (c’est gratuit).

  9. Bonjour,

    Nous avons informé notre bailleur de notre départ en bon et due forme.

    Nous avons reçu par la suite un email de la part de notre agence qui nous demande de fournir notre dernière facture d’électricité (pourquoi pas) et une attestation de déménagement via le centre des impots de notre ville.
    En l’absence de présentation de ces documents, l’agence « ne pourra pas restituer la caution ».

    Cette clause est-elle légale ?

    Merci beaucoup

  10. Bonjour,
    J’ai effectué mon état des lieux le 15/04/22.
    Et le 17/05/22 je revois un e-mail de mon agence me disant qu’ils sont dans l’attentent d’un devis qu’ils vont m’envoyer pour refaire le mur de la chambre car la propriétaire veut le refaire. Et de leur donner un flexible ( ce que j’ai déjà fait mais apparement il ne convient pas)

    Sur l’état des lieux de sortis est mentionné:
    Conclusion :
    Chambre avec traces scotch
    Flexible HS Fuite

    Dans ce cas là est ce que l’agence a le droit de me prendre sur ma caution le montant du devis pour refaire le mur entier pour des traces de scotch?
    Et également me faire payer un nouveau flexible ?
    Sachant que rien d’autre est marqué a par ces mots dans la conclusion.
    Si ils n’ont pas le droit de me faire payer ceci dans ce cas là 1 mois c’est passé. Me doivent ils une indemnité de 10% ? Merci

    1. Bonjour, je ne peux pas répondre avec précision à cette question, cela dépend de l’état du mur, c’est du cas par cas. Si vous pensez que la retenue est abusive, saisissez la Commission de Conciliation.
      Pour l’indemnité, non car comme il y a des dégradations le délai est porté à 2 mois.

  11. Bonjour, j’ai une petite question. Je suis en étude d’immobilier mais je me pose une question depuis quelque temps et je n’ai pas eu l’occasion de demander à mes professeurs. Lorsqu’un EDL de sortie est fait il y a un délai de 1 voir 2 mois si retenue pour rendre la caution. Mais je me demandais comment ça se passe si le propriétaire se rend compte pendant le premier mois de chauffe ( bien après les 2 mois) que les chauffages ne marchent plus par manque d’entretien. Est il en capacité de réclamer une somme de dédommagement ?

    1. Bonjour, à ma connaissance ce cas de figure n’étant pas prévu par la loi, non le propriétaire ne peut rien faire s’il se rend compte de cette anomalie, sauf éventuellement s’il arrive à prouver que c’est bien à cause de l’ancien locataire (la preuve sera difficile à apporter, peut-être à l’aide d’un expert…).

  12. Bonjour,

    J’ai quitté mon appartement mais n’étant pas en France j’ai du passer par une amie pour faire l’EDL, or le propriétaire de l’appartement ne lui a jamais rendu et fait signer de document d’état des lieux de sortie( nous avions convenu ensemble qu’elle me representerait)
    De source sur je sais que de nouveaux locataires ont intégrés les lieux 2 semaines après la remise des clés.
    A mon retour, j’ai contacté le propriétaire pour qu’il m’envoie le document EDL pour mettre fin a mon assurance habitation et couper mon contrat d’eau et seulement a ce moment il m’annoncera après un très long discours et des choses sorties du chapeau qu’il ne me rendra pas la caution.
    Je lui ai donc demandé les factures ou devis justifiant cela, sans réponse de sa part durant plusieurs semaines jusqu’au jour ou je lui rappellerais que nous arrivons a la limite des deux mois légaux…. et la il m’envoie un devis gonflé a bloc 7000€ de travaux peinture pour 4 pauvres murs, un documents d’état des lieux avec une date modifiée et sans signature de ma part ou celle de mon amie, des arguments de très mauvaises foi un mélange de deux écriture differentes.
    Que suis je donc en mesure de faire car a mon sens c’est un comportement abusif et de mauvaise foi.
    En vous remerciant de votre aide.

  13. Bonjour,
    J’ai quitté un logement le 19/02/2022 et mon l’agence de location qui est en charge de la gestion locative, a en plus de ne pas me restituer mon dépôt de garantie qui s’élève à 700 euros, me demande 360 euros, total de la facture 1060 euros. J’ai découvert récemment qu’un simple devis faisait foi, je trouve ça aberrant surtout qu’aucun travaux ont été engagé. On a rendu les murs propres, trous rebouchés, ménage fait. On me reproche un peinture mal faite et un rebouchage grossier, hors, j’ai bien poncé les murs et fait la peinture de raccordement, bref c’est chiffré à 441 euros ! Mon ancien appartement est reloué, j’ai fait des photos de ce que l’on me reproche. De plus, on me fait payer des choses comme changement de flexible + douchette 47.55 euros !!! Beaucoup de prix sur le chiffrage de l’agence en charge de l’état des lieux me semblent excessif. Pensez vous qu’il soit de bon ton de saisir le CDC ?
    Cordialement.

  14. Bonjour j’ai un problème avec mon ancien propriétaire on a fait les états des lieuses de sorti c’est marquer qu’on avait que 2 barillet à changer + 2 clés puis on a signer et le lendemain elle me dis qu’il y a aussi les tache d’huile sur le parking. Elle a le droit d m’enlever la caution alors que sur les états des lieux sortant ce n’est pas marquée.

  15. Bonjour,
    jai fait un petit trou sur la moquette a cause ma chicha ,je voulais savoir si je perdait la totalité de la caution ? ou ca dependra de ce que la personne qui loue l appartement ?

    1. Bonjour, non on ne peut certainement pas vous retenir toute la caution pour un simple trou dans la moquette, ce serait abusif. Et ça ne dépend pas non plus du locataire suivant.
      Si vous ne parvenez pas à trouver un accord avec le bailleur, saisissez la Commission de Conciliation.

  16. Bonjour,

    dans le contrat de location il est prévu une régularisation de charges (eau, chauffage et électricité) deux fois par an sachant que je fais une provision de 150 euro par mois pour ces charges.
    le premier semestre je n’ai rien reçu comme régularisation
    a mon départ donc 1an après, mon propriétaire me fais une régularisation de près de 600 euro et veut le déduire de ma caution.
    comment dois-je m’y prendre?
    on vivait dans la même maison, lui avec femme, enfant et son père qui reste toute la journée et moi je ne rentre que le soir et les weekend et il veut diviser les régularisation par deux , est ce normal?
    dans le contrat il a juste marqué régularisation 2 fois par an et pas la manière dont cela sera fait

  17. Bonjour,

    J’ai quitté mon appartement en location le 8 avril 2022 pour une facturation jusqu’au 11 avril (pas possible de venir à cette date pour faire l’EDL sortie). Nous sommes le 6 mai 2022.
    Lors de l’EDL sortie, l’agence indique que le toilette est entartré et qu’ils me feront un retrait sur le depot de garantie.
    Début avril, je reçois le chèque avec un retrait de 50€, sans aucun justificatif de prestation : normalement ils devraient me donner un élément ou bien ont-ils le droit d’attendre que je réclame le devis / facture ?

    Ensuite, je viens d’être contactée par téléphone. L’agence veut me facturer un cache complet de volet roulant alors qu’il ne manque qu’un morceau latéral (que je n’ai jamais eu mais je ne sais plus si je l’avais notifié à l’entrée).
    Ont-ils le droit de me refacturer encore qqch alors que j’ai reçu le chèque de garantie et de plus cela n’était pas notifié lors de l’EDL sortie ?

    Merci

    1. Bonjour, pour vous répondre dans l’ordre :
      – oui ils auraient du accompagner le chèque d’un justificatif. S’ils n’ont pas ce justificatif, pas de retenue possible.
      – si ce morceau manquant n’est pas noté dans l’EDL de sortie, pas de retenue possible non plus.

  18. Bonjour,

    Suite à mon état des lieux sortant, j’ai validé deux différences avec l’état des lieux entrant:

    – Un joint de salle de bain qui est passé de Tres bon état à bon état
    – Un champ de travail de la cuisine dont une vis s’est enlevé et est légèrement tordu (60cm de longueur, 3cm de hauteur => deux vis à remettre ou remplacement du champ que je trouve à 10e sur internet)

    Par la suite, l’agence m’avance un devis d’entreprise à 450e, justement ce prix par « frais de déplacement », « temps passé », « matériel », « marge » et « tva ».

    Je trouve le prix excessif étant donné que le remplacement du joint est à mon sens dommage, et le tarif du remplacement du champ de travail.

    Que puis je faire pour contester ce prix?

    Cordialement,
    Xavier

  19. Bonjour, nous avons quitter notre logement et l’état des lieux de sorti note quelques point qui sont passés de bon état à « usure normale » et même deux points qui sont passés de abîmés à « bon état »… En effet, une des point d’usure normale est la plaque de cuisson qui a quelques micro-rayures. Nous venons de recevoir de la part de l’agence qu’ils allaient nous retirer 150€ sur la caution pour ça alors que c’est un usage normal. Ont-ils le droit??? Merci d’avance

  20. Bonjour,
    Mon locataire a encaissé le chèque de retour de garantie après avoir rendu les clés de la maison.
    Nous avons établi ensemble l’état des lieux de sortie et les dégradations sont signalés sur celui-ci.
    Le locataire a encaisser le chèque de retour de garantie mais conteste le détail des montants (sur factures et devis)
    Cela vaut-il pour acceptation du calcul du montant ou bien peut-il encore le contester ?
    Bien Cordialement,

  21. Bonjour,

    Tout d’abord merci pour cet article très clair qui a répondu à certaines de mes questions.
    Je quitte mon logement dans quelques semaines et lorsque j’ai envoyé mon préavis, j’ai reçu en retour un courrier me « rappelant » (de manière un peu cavalière mais passons) certains points, certains m’ont fait tiquer, notamment le fait que la facture d’entretien de la chaudière devrait être datée de moins d’un mois, ça ne me parait pas légal (la mienne aura deux mois au moment de l’état des lieux) ?
    Et j’ai également une autre question, le logement propose deux systèmes de chauffage, la chaudière au fioul (utilisée et à jour d’entretien) et un foyer ouvert que je n’ai jamais utilisé. Dois-je quand même fournir une facture de ramonage?
    On me demande également de vérifier le bon fonctionnement du détecteur de fumée, ce qui est un peu fort puisqu’on ne m’en a jamais installé (j’en ai acheté un moi-même pour que l’assurance ne me laisse pas tomber en cas de pépin). Le propriétaire est sensé avoir la facture correspondante à son détecteur et ne pas m’empêcher de reprendre le mien?

    1. Bonjour, à ma connaissance votre seule obligation est de prouver que vous avez fait un entretien annuel de votre chaudière et le ramonage annuel de la cheminée (même si elle n’est pas utilisée). Imposer que cet entretien ait été réalisé il y a moins d’un mois me semble également abusif et ne saurait entraîner une retenue. Je vous invite à confirmer cela auprès d’un juriste de l’Adil pour en avoir le cœur net.

  22. Bonjour,

    J’ai quitter mon logement le 28/02/2022 et j’a rendus les clés de l’appartement le même jours, je demande un justificatifs et sur ce justificatifs je vois que j’ai été dans l’appartement du 01/03 au 05/03 la propriétaire me fait payer entièrement le loyer et me dis que la caution ne peut pas être remise à la suite d’une fuite d’eau, mais l’appartement étant mal isolée et ayant des traces de moisissures j’avais déjà fait des demandes de réparations mais jamais aucun retour, ensuite j’apprend que la caf à effectuée un virement à la propriétaire (APL 256€ ) hors elle à encaisser mon chèque de 327€ elle m’envoie un document de dépôt de garantis mais je n’ai rien reçu à ce jour. De plus, elle demande un décompte de charge ainsi que la remise en état de l’appartement mais il y a déjà un nouveau locataire.

  23. Bonjour

    Ma propriétaire m´informé qu’il va y avoir une régulation annuelle sur mon contrat et qu’elle prendra sur la caution (au pro rata) étant donné que nous venons de quitter et faire l’état des lieux de sortie de notre logement.
    Elle me dit que je n´ai pas à recevoir une copie de documents prouvant la régularisation mais que je pourrai juste les « consulter » est-ce normal ?

    1. Bonjour, à ma connaissance le bailleur n’a pas l’obligation de vous fournir une copie de ces documents, si vous pouvez les consulter cela est suffisant (je vous recommande de le faire et de ne pas hésiter à poser des questions si ce n’est pas clair).

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