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Les assurances

L'assurance du locataire

La souscription d'une assurance habitation par les locataires est obligatoire pour les locations louées vide. Son importance est réelle et couvrira le bien en cas de risques locatifs :

• Incendie, explosion.
• Dégâts des eaux.
• Vol.
• Catastrophe naturelle et tempête.
• Attentats ou actes terroristes.
• La responsabilité civile (dommages causés au tiers lors de la vie privée).
Ce type de contrat assure au locataire la prise en charge totale des dommages en cas de sinistre.
D'autres garanties, facultatives peuvent s'y rajouter et permettent au locataire d'être totalement couvert (la recherche de fuites, le bris de glace, …).
Attention le défaut d'assurance autorise le propriétaire à résilier le contrat de location.
Le locataire est libre de choisir sa compagnie d'assurance. De nombreuses assurances, banques, ou mutuelles proposent des contrats d'assurance habitation.
Les occupants des locations saisonnières, résidences secondaires, meublés, foyers logement et logements de fonction ne sont pas soumis à l'obligation d'assurance. Toutefois, ils sont responsables comme les autres. Ils ne doivent donc pas négliger de garantir leurs responsabilités à l'égard de leur propriétaire.

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L'assurance du propriétaire

Le propriétaire non occupant peut s'assurer contre les risques dont il est responsable (vice de construction, défaut d'entretien, trouble de jouissance).
La garantie «recours des locataires» indemnise les dommages causés au locataire par un incendie ou un dégât des eaux si le sinistre est dû à un défaut d'entretien du bâtiment.
La garantie «troubles de jouissances» prend en charge le relogement du locataire le temps de la remise en état du bien suite à un sinistre.
Pour les appartements, l'assurance collective de l'immeuble garantit généralement les parties communes et la responsabilité des copropriétaires.
Il est conseillé au propriétaire de bien s'en assurer car certains contrats collectifs de copropriété ne le garantissent pas, le copropriétaire doit alors s'assurer à titre personnel contre ses risques.
Le copropriétaire a aussi la possibilité de souscrire une assurance complémentaire s'il estime insuffisant le contrat de la copropriété (ex : souhait d'une assurance en valeur à neuf).

L'assurance des loyers impayés

L'assurance des loyers impayés sécurise les revenus du propriétaire, elle le protège des aléas de la location. Les assureurs proposent des contrats «loyers impayés», qui peuvent être souscrits par les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leurs biens immobiliers ou par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier.
Seuls sont garantisles locaux à usage d'habitation ou mixte (privé et professionnels).
Bien entendu, l'étendue et la nature des garanties varient selon les contrats et les sociétés d'assurances. Le plus souvent les contrats comportent les garanties suivantes :
• Impayé du locataire : prise en charge des loyers charges et taxes dues.
• Départ du locataire sans préavis ou en cas de décès : prise en charge des sommes dues.
• La perte de revenus du bien non loué après le départ d'un locataire (sous conditions).
• Lorsque le juge accorde des délais de paiement, l'assurance garantie le règlement des loyers dont le paiement est suspendu.
• Lorsque la résiliation du bail est prononcée par le juge, la garantie couvre l'indemnité d'occupation (normalement payée par le locataire).
• Les frais de contentieux liés au recouvrement des loyers et à la gestion du bail.
• Le paiement des détériorations causées par le locataire et constatées à son départ.
• Le paiement de la perte des loyers pendant le temps nécessaire à l'exécution des travaux pris en charge.
• Après une période de franchise, la prise en charge de la perte de revenus locatifs si un nouveau locataire n'a pas été trouvé.
Il est important de comparer les contrats proposés car chaque société d'assurance a ses conditions d'indemnisations concernant la durée de la garantie, les franchises, les plafonds d'indemnisations, …
• Un nouveau dispositif a été mis en place, la garantie des risques locatifs (GRL), où sous certaines conditions l'Etat se porte caution du locataire et assure le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire.

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