- Le loyer ne peut être augmenté en cours de bail que si une clause de révision annuelle figure dans le contrat.
- La révision se fait uniquement selon l’IRL publié par l’Insee.
- Le bailleur doit faire la demande dans l’année suivant la date prévue, sinon le droit à la hausse est perdu.
- La révision n’est jamais rétroactive : elle s’applique à partir de la demande, pas avant.
- En dehors de la révision IRL, toute autre hausse nécessite l’accord écrit du locataire (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Sommaire
- ⚙️ Dans quels cas est-il possible d’augmenter le loyer en cours de bail ?
- 💶 De combien peut-on augmenter un loyer en cours de bail ?
- 📬 Comment procéder pour la révision annuelle du loyer ?
- ⏰ Que se passe-t-il si le propriétaire oublie d’augmenter le loyer ?
- 🤔 Le loyer doit-il baisser si l’IRL est négatif ?
- ❓ FAQ : questions fréquentes sur l’augmentation du loyer en cours de bail
⚙️ Dans quels cas est-il possible d’augmenter le loyer en cours de bail ?
Révision annuelle prévue dans le bail
Le bailleur a le droit de réviser le loyer annuellement pour tenir compte de l’inflation, à condition que le contrat contienne une clause qui l’autorise à le faire (clause de révision annuelle du loyer). La date de révision est celle indiquée dans le bail ou à défaut, la date anniversaire de la prise d’effet du contrat de location. Si cette clause n’a pas été insérée au contrat, le loyer reste fixe tout le temps de la location. A noter que seul le loyer hors charges est révisé. L’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié par l’INSEE chaque trimestre, sert de référence pour le calcul de révision du loyer.
Voici ce que doit contenir la clause de révision annuelle du loyer :
- la périodicité de la révision (elle ne peut être qu’annuelle) ;
- la date de révision (à défaut, c’est la date anniversaire du contrat de location) ;
- la trimestre de référence de l’IRL servant pour le calcul (à défaut, c’est le dernier indice publié à la date anniversaire du contrat de location).
⚠️ Attention, depuis le 24 août 2022 toute augmentation de loyer est interdite pour les logements classés F ou G. Cette mesure concerne les contrats de location conclus ou renouvelés à compter de cette date.
Hausse après travaux d’amélioration avec accord du locataire
Une autre possibilité, plus rare, concerne les travaux d’amélioration réalisés par le propriétaire.
Il ne s’agit pas de simples réparations ou d’un entretien courant, mais de travaux apportant une réelle amélioration au logement : confort, performance énergétique, équipements nouveaux, etc.
Pour que cette hausse soit légale :
- le bailleur doit informer le locataire et obtenir son accord écrit ;
- l’augmentation doit rester proportionnée à la valeur des travaux ;
- un avenant au bail doit formaliser la nouvelle somme.
À défaut d’accord, le loyer reste inchangé jusqu’à la prochaine période de renouvellement.
ℹ️ Le reste de l’article traitera uniquement de la révision annuelle du loyer basée sur l’IRL.
💶 De combien peut-on augmenter un loyer en cours de bail ?
En cours de bail, le montant de l’augmentation annuelle dépend uniquement de la variation de l’IRL.
Le propriétaire ne peut donc pas choisir le pourcentage qu’il souhaite appliquer.
La hausse est strictement limitée à la variation de l’indice entre les deux trimestres de référence mentionnés dans la clause du bail.
👉 Exemple :
Si le loyer est de 700 € et que l’IRL est passé de 140 à 143, le nouveau loyer sera :
700 × (143 ÷ 140) = 715 € environ.
Peut-on faire une révision du loyer en cas d’encadrement des loyers ?
Dans certaines grandes villes (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, etc.), les loyers sont plafonnés par arrêté préfectoral.
Le propriétaire ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
Dans ce cas, l’augmentation n’est possible que si elle ne fait pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur.
Le bailleur doit donc vérifier les plafonds applicables sur le site de la préfecture ou sur le portail du Service Public.
📬 Comment procéder pour la révision annuelle du loyer ?
Quand faut-il avertir le locataire d’une augmentation de loyer ?
Le propriétaire doit prévenir le locataire au moment prévu par la clause de révision du bail. En général, cette date correspond à l’anniversaire du contrat de location. Cependant, la loi lui accorde un délai d’un an à compter de cette date pour demander la révision, mais sans effet rétroactif. La hausse s’applique uniquement à partir de sa demande.
S’il oublie de le faire pendant cette période d’un an, le droit à la révision est perdu pour l’année écoulée. Le bailleur ne peut pas réclamer rétroactivement les augmentations non appliquées. La hausse ne prend donc effet qu’à partir du mois suivant la notification adressée au locataire.
Comment informer le locataire d’une hausse de loyer ?
La révision du loyer ne nécessite pas une lettre recommandée, mais une notification écrite claire reste conseillée pour éviter tout malentendu.
Le bailleur peut informer le locataire :
- par lettre simple ou recommandée,
- par courriel, si les échanges électroniques sont habituels,
Le courrier doit préciser :
- le loyer actuel,
- le nouveau montant,
- la date d’application,
- et idéalement le détail du calcul basé sur l’IRL.
💡 Exemple de formule simple :
« Conformément à la clause de révision annuelle prévue dans votre bail, le loyer sera révisé à compter du [date], en application de la variation de l’IRL du [trimestre concerné]. Le nouveau loyer s’élève à [montant]. »
À quelle date la révision du loyer prend-elle effet ?
La hausse prend effet à la date de la demande (ou au plus tôt le mois suivant), jamais avant. Aucune régularisation rétroactive n’est possible. Si le bailleur oublie de faire la demande à temps, il ne peut ni réclamer les arriérés, ni cumuler plusieurs années de hausse.
👉 Concrètement, une demande faite en septembre 2025 pour une révision prévue en mars 2025 ne s’appliquera qu’à partir d’octobre 2025.
| Situation | Date prévue dans le bail | Date d’envoi de la demande | Application de la hausse | Résultat |
|---|---|---|---|---|
| ✅ Cas n°1 – Le bailleur anticipe la révision Le propriétaire informe le locataire avant la date prévue, par exemple le 15 juin pour une révision au 1er juillet. | 1er juillet 2025 | 15 juin 2025 | 1er juillet 2025 | 🟢 Révision conforme : le locataire est prévenu à temps, la hausse s’applique à la bonne date. |
| ✅ Cas n°2 – Le bailleur agit dans le délai d’un an La clause prévoit une révision au 1er juillet. Le bailleur envoie la demande le 10 août 2025. | 1er juillet 2025 | 10 août 2025 | 1er septembre 2025 | 🟢 Révision valable : la demande est dans le délai légal, la hausse s’applique le mois suivant. |
| ❌ Cas n°3 – Le bailleur demande la révision trop tard Il oublie d’appliquer la révision du 1er juillet 2025 et envoie sa demande le 15 septembre 2026. | 1er juillet 2025 | 15 septembre 2026 | 1er octobre 2026 | 🔴 Révision non valable pour 2025 : le délai d’un an est dépassé, la hausse perdue ne peut pas être rattrapée. |
⏰ Que se passe-t-il si le propriétaire oublie d’augmenter le loyer ?
Lorsqu’une clause de révision est prévue dans le bail, le propriétaire n’est pas obligé d’appliquer la hausse automatiquement : c’est à lui d’en faire la demande. S’il oublie, il peut tout de même réviser le loyer, mais dans un délai d’un an maximum à compter de la date prévue pour la révision. Passé ce délai, il perd ce droit pour l’année écoulée.
Attention : la révision ne peut jamais s’appliquer de manière rétroactive. L’augmentation ne prendra effet qu’à partir de la notification faite au locataire, par courrier ou tout autre moyen écrit.
🤔 Le loyer doit-il baisser si l’IRL est négatif ?
En cas d’indice négatif, la révision du loyer ne se fait pas forcément à la baisse. En effet, le bail peut comporter une mention n’autorisant que les augmentations. Cette mention est tout à fait légale.
Si le bail comporte la clause de révision du loyer mais que celle-ci n’est pas restreinte à la seule hausse, alors la révision peut être faite à la baisse, y compris sur demande du locataire. Cela dit, les diminutions de l’IRL restent extrêmement rares.
❓ FAQ : questions fréquentes sur l’augmentation du loyer en cours de bail
Pourquoi les loyers augmentent-ils chaque année ?
L’augmentation annuelle du loyer est liée à l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Cet indice, calculé par l’Insee, reflète la hausse moyenne des prix à la consommation.
Son but est de maintenir un équilibre entre le pouvoir d’achat du locataire et l’évolution des charges du propriétaire.
Ainsi, même si le logement n’a pas changé, le loyer peut évoluer légèrement chaque année pour suivre l’inflation.
Peut-on refuser une augmentation de loyer ?
Oui, dans certains cas. Le locataire peut refuser une augmentation si le bail ne contient pas de clause de révision, ou si la demande n’est pas justifiée par l’IRL. Il peut aussi la contester si le calcul est erroné ou si le délai d’un an est dépassé.
En cas de désaccord, les deux parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation avant d’envisager une action devant le juge.
Cette procédure est gratuite et permet souvent de résoudre le litige rapidement.
Comment faire une révision de loyer correctement ?
Pour réviser le loyer dans les règles, le bailleur doit :
- Vérifier que le bail contient une clause de révision ;
- Calculer l’augmentation de votre loyer ;
- Adresser une notification écrite au locataire, en précisant la formule de calcul ;
- Respecter le délai d’un an pour faire sa demande.
💡 Il est recommandé de conserver une copie du courrier ou de l’e-mail envoyé, pour prouver la date d’information en cas de contestation.
Peut-on régulariser une révision oubliée depuis plusieurs années ?
Non. Si le bailleur oublie de réviser le loyer pendant plus d’un an, il perd définitivement le droit à cette hausse.
La loi ne permet pas de rattrapage rétroactif, même si la clause existe dans le contrat.
Peut-on librement augmenter le loyer entre deux locataires ?
Oui, sauf dans les zones tendues où la hausse est encadrée voire interdite sans travaux importants ou justification particulière.
👉 Pour ce cas, mieux vaut consulter la page dédiée : L’encadrement des loyers à la relocation
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Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.