L’expulsion du locataire

L’expulsion d’un locataire découle toujours d’une décision de justice. La procédure comporte plusieurs étapes, des délais légaux et des protections spécifiques. Des solutions existent pour éviter l’expulsion lorsque le locataire rencontre des difficultés.

L’expulsion du locataire est un processus forcément douloureux, mais qui est très encadré afin de protéger au mieux le locataire. Pour le bailleur, respecter les règles évite les erreurs de procédure. Pour le locataire, connaître ses droits permet d’anticiper des solutions (et il y en a !). Nous allons essayer ici de vous aider à y voir plus clair.

🏠 Pourquoi un locataire peut-il être expulsé ?

La loi prévoit plusieurs situations dans lesquelles le bailleur peut demander l’expulsion. Les cas ci-dessous sont les plus fréquents, mais d’autres manquements peuvent également conduire à une résiliation. :

• Impayés de loyer ou de charges,
• Absence d’assurance habitation obligatoire,
• Non-paiement du dépôt de garantie,
• Troubles graves du voisinage, confirmés par décision de justice,
• Occupation sans droit ni titre après un congé valable ou un jugement.

Un propriétaire peut-il expulser un locataire sans raison ?

Non. Une expulsion sans motif légal est impossible. Le bailleur doit toujours invoquer un manquement réel ou respecter les motifs autorisés pour un congé.

Combien de loyers impayés avant expulsion ?

La loi ne fixe pas de montant minimum. Dès le premier impayé, le bailleur peut engager la procédure, même si dans les faits les démarches commencent souvent après au moins une mensualité non réglée. Ce qui compte, c’est le caractère réel et persistant de l’impayé.

⚠️ Attention : une expulsion doit toujours provenir d’une décision de justice et se faire dans les règles. Le propriétaire/bailleur ne peut en aucun cas décider lui-même d’expulser le locataire, a fortiori en utilisant la violence, ni pénétrer dans le logement à l’insu de ce dernier. C’est également le cas lorsque le locataire refuse de partir après son préavis.

📜 La procédure d’expulsion locataire étape par étape

Activer la clause résolutoire

La plupart des contrats de location comportent une clause résolutoire (elle est même obligatoire depuis juillet 2023). Elle prévoit que le contrat est résilié automatiquement si le locataire ne respecte pas ces obligations précises :

• le paiement des loyers et charges,
• la remise du dépôt de garantie,
• la souscription de l’assurance habitation,
• l’absence de troubles avérés de voisinage.

Elle ne produit d’effet qu’après un commandement délivré par un commissaire de justice, puis l’écoulement du délai légal. Le juge peut suspendre ses effets s’il accorde des délais de paiement.

Et en l’absence de clause résolutoire ?

Lorsque le bail ne comporte aucune clause résolutoire, la résiliation n’est jamais automatique. Le propriétaire doit alors demander la résolution judiciaire du bail devant le tribunal. Le juge apprécie la gravité du manquement (le plus souvent les impayés) et décide s’il est suffisamment sérieux pour mettre fin au contrat. Dans cette situation, le commandement de payer reste utile pour établir la dette, mais il n’entraîne pas la résiliation du bail. Le propriétaire devra donc démontrer que les impayés rendent impossible la poursuite du bail, ce qui peut rallonger la procédure.

Étape 1 : le commandement de payer ou d’exécuter

En cas d’impayés, le commissaire de justice délivre un commandement de payer au locataire et éventuellement à son garant. Le délai pour régulariser est :

• 6 semaines pour les baux signés après le 29 juillet 2023,
• 2 mois pour les autres.

Le commandement peut aussi viser l’assurance ou le dépôt de garantie.

Étape 2 : la saisine du tribunal judiciaire

Si la situation ne s’améliore pas, le bailleur saisit le tribunal judiciaire. L’audience est fixée généralement sous 1 à 2 mois (variable selon les tribunaux), et le locataire est convoqué. Le juge examine les arguments de chacun, la situation financière du locataire et les éventuelles démarches entreprises pour apurer la dette. Il peut alors :

• accorder des délais de paiement jusqu’à 3 années, ce qui suspend l’expulsion,
• ou bien constater ou prononcer (selon qu’il y ait une clause résolutoire ou non) la résiliation du bail ainsi que les conséquences qui en découlent : indemnité d’occupation, expulsion, délais éventuels…

Le jugement est signifié par commissaire de justice. Le locataire dispose alors d’un mois pour faire appel.

☝️ Attention à bien respecter ceci en amont de l’audience :

➡️ Le commissaire de justice doit notifier l’assignation au préfet au moins six semaines avant la date d’audience. Cette notification, permet au représentant de l’État de mandater l’organisme chargé de réaliser un diagnostic social et financier du locataire. Ce diagnostic est ensuite transmis au juge afin qu’il puisse tenir compte de la situation du ménage lors de sa décision.

➡️ Les bailleurs personnes morales, hors SCI familiales, doivent saisir la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions) au moins deux mois avant l’assignation, sous peine d’irrecevabilité. Cette saisine est réputée constituée lorsqu’un impayé a été correctement signalé aux organismes payeurs des aides au logement.

👨‍⚖️ Mise en œuvre de l’expulsion du locataire après le jugement

Le commandement de quitter les lieux

Une fois que le juge a prononcé ou constaté la résiliation du bail, le commissaire de justice remet au locataire un commandement de quitter les lieux. Le délai est généralement de deux mois, parfois prolongé par le juge. 

Le locataire peut alors demander à ce dernier des délais supplémentaires en raison de difficultés de relogement. Ces délais peuvent atteindre trois ans dans certains cas (santé fragile, personnes vulnérables, famille nombreuse, etc.).

L’expulsion par commissaire de justice

Lorsque les délais sont écoulés, l’expulsion peut avoir lieu :

• entre 6 h et 21 h,
• du lundi au samedi, hors jours fériés,
• et hors trêve hivernale.

Le locataire choisit le lieu où ses biens seront transférés. Sans instruction de sa part, les meubles sont placés en garde-meubles. Ils y sont conservés pendant un délai de deux mois, conformément au Code des procédures civiles d’exécution. Passé ce délai, et après établissement d’un inventaire, le commissaire de justice peut procéder soit à leur vente aux enchères, soit à leur destruction s’ils n’ont pas de valeur. Le produit éventuel de la vente sert alors à indemniser le bailleur.

👮‍♂️ Le concours de la force publique

Si le locataire refuse de partir, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion. Il demande ensuite le concours de la force publique. Le préfet peut :

• accepter,
• refuser,
• ou garder le silence, ce qui vaut refus après deux mois.

En cas de refus, cela ouvre au propriétaire le droit à une indemnisation auprès de l’Etat. La demande doit être adressée à la préfecture. Sans réponse satisfaisante, le bailleur peut saisir le tribunal administratif.

En pratique, une expulsion pour impayé dure au total entre 6 et 12 mois, et souvent 12 à 18 mois si le locataire demande des délais supplémentaires ou si la trêve hivernale intervient en cours de route.

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🛑 Les cas particuliers

La trêve hivernale

Du 1er novembre au 31 mars inclus, aucune expulsion physique ne peut avoir lieu, sauf exceptions (notamment en cas de squat ou de violences). Le jugement peut être rendu durant cette période, mais l’expulsion est reportée. 🔗 En savoir plus sur la trêve hivernale.

Peut-on expulser un locataire âgé ?

L’âge (65, 70 ou 80 ans) n’empêche pas l’expulsion en soi. Le juge tient compte :

• de la santé,
• de la vulnérabilité,
• et des difficultés de relogement.

Attention : il ne faut pas confondre la procédure d’expulsion avec la situation, plus classique, où le propriétaire donne congé au locataire à l’échéance du bail (donc pour vente, reprise, motif légitime et sérieux). Dans le cadre de cette dernière, une protection spécifique impose au bailleur de proposer un relogement adapté pour les locataires âgés et modestes (article 15 III de la loi de 1989). 🔗 En savoir plus.

Mais dans le cadre d’une clause résolutoire ou bien si bailleur demande la résiliation devant le tribunal pour manquements graves, l’âge du locataire n’entre pas en ligne de compte.

L’expulsion peut-elle se faire sans relogement ?

La loi n’impose pas de relogement, mais les services sociaux peuvent accompagner le locataire dans sa recherche ou proposer des solutions via la prévention des expulsions.

🛟 La saisine de la CCAPEX est-elle obligatoire ?

La saisine de la CCAPEX n’est pas obligatoire, sauf dans le cas où le bailleur est une personne morale (hors SCI) familiale : il doit alors faire la saisine au moins 2 mois avant l’assignation au tribunal. Notons également que le commissaire de justice, lorsqu’il met en œuvre le commandement de payer dans le cadre d’un impayé d’au moins deux mois (en durée ou en montant), fait un signalement automatique à la CCAPEX si le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale.

La CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions) intervient pour éviter qu’un impayé ne conduise à l’expulsion. Elle réunit les services sociaux du département, la CAF ou la MSA, ainsi que les représentants du préfet et du conseil départemental.

Son objectif est simple : analyser la situation du locataire et proposer des solutions adaptées, comme un accompagnement social, une aide financière ou un plan d’apurement.

La CCAPEX peut être saisie :

• par le bailleur,
• par le locataire,
• par la CAF ou la MSA (notamment lorsque l’impayé menace le maintien dans les lieux).

🛠️ Quelles solutions pour éviter l’expulsion ?

Plusieurs alternatives existent avant d’en arriver à la rupture du bail. Un plan d’apurement peut être mis en place lorsque la dette reste maîtrisable. Le FSL peut aussi aider à régler les arriérés et proposer un accompagnement social.
Il également possible de recourir à une médiation, qui peut permettre de renouer le dialogue et d’aboutir à un accord évitant une procédure longue et coûteuse. 🔗 Lire la plaquette de l’ANIL

N’oubliez pas que si vous êtes perdu(e), l’ANIL a mis en place un numéro unique qui vous guidera vers les bons interlocuteurs, SOS loyers impayés : 0805 16 00 75 (appel et service gratuits).

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Ivan Thiébault

Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.