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Les obligations du locataire et du propriétaire

La loi du 6 juillet 1989 liste les obligations auxquelles s'engagent les locataires et les propriétaires lorsqu'ils signent un contrat de location, comme le fait de payer régulièrement son loyer ou bien de fournir un logement décent au locataire. Certaines de ces obligations peuvent provoquer la résiliation du bail si elles ne sont pas respectées.

Les obligations du locataire

La première obligation du locataire est de payer son loyer et ses charges à la date convenue dans le contrat de location. Le paiement peut se faire en espèces (jusqu'à 3.000€) par chèque ou par virement automatique.
Attention, le propriétaire ne peut pas imposer un mode de paiement par prélèvement automatique mais il peut le proposer et le locataire est libre de l'accepter.

Le locataire doit utiliser le logement en «bon père de famille», c'est-à-dire en assurant son entretien et les réparations qui lui incombent, et en utilisant paisiblement les locaux loués.

Il doit respecter le contrat de location, le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l'immeuble sans créer de troubles au voisinage. Aucune liste officielle de troubles de voisinage n'existe mais la jurisprudence indique que les chiens méchants, les bruits répétitifs, les comportements violents, les menaces et les odeurs nauséabondes peuvent constituer de tels troubles. Le locataire est responsable des nuisances causées par lui-même, par ses animaux ou par les occupants du logement et ces nuisances peuvent entraîner une résiliation du bail.

Le locataire a l'obligation envers le propriétaire de souscrire une assurance logement et l'attestation doit être remise au propriétaire lors de l'entrée dans le logement. Si le propriétaire le souhaite, il peut aussi demander une attestation chaque année afin de s'assurer que le locataire reste couvert tout au long du contrat.
Le locataire doit également respecter la "destination" des lieux, c'est-à-dire l'usage prévu dans son contrat de location : si le contrat indique qu'il s'agit d'une résidence principale, le logement ne peut pas servir de simple pied-à-terre, de location touristique à plein temps ni de local professionnel, et le locataire doit être présent au moins 8 mois par an.

De plus le logement ne peut pas, par exemple, être occupé pendant une longue période par un tiers à la place du locataire, même gratuitement, sous peine de voir son bail résilié (on en parle ici). Par conséquent, la sous-location est interdite sans l'autorisation du propriétaire.


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Les obligations du propriétaire

A la remise des clefs, le propriétaire doit livrer au locataire un logement décent en bon état d'usage et de réparation, exempt de tout danger pour l'occupant et de toute infestation de nuisibles ou de parasites, et doté d'équipements qui fonctionnent. Le locataire peut demander sa mise en conformité, quitte à saisir le juge du tribunal d'instance en cas de refus du bailleur. La loi « Droit au Logement Opposable » rend possible la saisie de la commission départementale de conciliation, à défaut d'accord entre les parties ou à défaut d'accord du propriétaire d'effectuer les travaux de mise aux normes. Cette saisie n'empêche pas l'une ou l'autre partie de saisir le juge du tribunal d'instance (sans attendre que la commission ait rendu son avis). Le magistrat pourra alors transmettre au préfet sa décision de justice lui permettant ainsi d'assurer un suivi opérationnel en rendant le logement indécent.

Le propriétaire doit garantir une utilisation paisible du logement à son locataire et respecter sa vie privée. Il a notamment l'interdiction d'entrer dans le logement sans l'accord du locataire, même pour effectuer des visites en fin de bail.
Le bailleur ne peut s'opposer aux aménagements que ferait l'occupant dans le logement s'ils ne constituent pas une transformation majeure.
Il n'est pas obligé d'envoyer systématiquement une quittance de loyer chaque mois, mais il doit le faire (et gratuitement) si le locataire lui en fait la demande. Les quittances peuvent être dématérialisées, donc envoyées par mail.
De plus, le propriétaire est soumis à une obligation d'information auprès de son locataire concernant plusieurs points :

  • Obligation d'informer le locataire si l'immeuble a subi une catastrophe naturelle (inondation, coulée de boue, sécheresse, tempête…) ou une catastrophe technologique (explosion d'usine chimique, fuite toxique) ayant entraîné le versement d'une indemnité (art L125-5 code de l'environnement).
  • Obligation d'informer le locataire que le bien loué est situé dans une zone de sismicité ou dans un plan de prévention des risques naturels.
  • Si le bien est situé à proximité d'un aéroport, informer le locataire du plan d'exposition au bruit.
  • Obligation d'informer le locataire sur les modalités de réception des services de télévision.
  • Obligation de fournir les différents diagnostics requis lors d'une mise en location.

 

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