Les travaux en copropriété

Réaliser des travaux dans une copropriété peut s’avérer complexe, car cela implique de respecter des règles précises tout en jonglant entre différents acteurs : copropriétaires, syndic et assemblée générale. Voici tout ce qu’il faut savoir pour mener à bien vos projets en tant que propriétaire.

🏢 Les différents types de travaux en copropriété

Travaux dans les parties privatives

En tant que propriétaire, vous êtes libre d’effectuer des travaux à l’intérieur de votre logement sans autorisation préalable, à condition qu’ils n’affectent pas les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Par exemple, repeindre les murs, poser un nouveau parquet ou réaménager votre cuisine relèvent de votre seule responsabilité.

Cependant, certaines interventions demandent une autorisation de la copropriété lorsqu’elles sont susceptibles de modifier les parties communes, ou s’ils affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, ou bien s’ils risquent de porter atteinte à la solidité de l’immeuble. Par exemple :

• Modification des murs porteurs ( ce qui peut affecter la structure de l’immeuble).
• Installation de cloisons ou ouvertures si elles interfèrent avec les parties communes.
• Changement des fenêtres ou installation de volets : Si ces modifications impactent l’esthétique de la façade.

Ces travaux doivent être présentés et approuvés lors de l’assemblée générale.

Travaux dans les parties communes

Les travaux portant sur les parties communes (toiture, ascenseur, réseaux d’eau ou d’électricité) nécessitent une approbation collégiale et sont votés en assemblée générale. Ils se déclinent en plusieurs catégories :

• Travaux d’entretien : Ils visent à maintenir les parties communes en bon état (nettoyage de façade, réparation de l’étanchéité…).
• Travaux de conservation : Par exemple, la réfection de la toiture ou la mise aux normes des installations.
• Travaux d’amélioration : Installation d’un ascenseur, création d’espaces verts ou isolation thermique.

Ces travaux sont soumis à des règles de majorité différentes selon leur nature :

• Majorité simple (article 24) pour l’entretien courant.
• Majorité absolue (article 25) pour les améliorations ou travaux importants.
• Double majorité pour les projets d’envergure touchant l’ensemble des copropriétaires.

📋 Procédures à suivre pour réaliser des travaux

Pour réaliser des travaux en copropriété, il est essentiel de suivre une série d’étapes pour garantir leur validation et leur conformité. Voici les différentes étapes à respecter :

1. Vérification du règlement de copropriété : Consultez le règlement de copropriété pour vérifier les restrictions applicables aux travaux envisagés. Ce document peut détailler :
   • Les types de travaux autorisés.
   • Les horaires pendant lesquels les travaux peuvent être réalisés.
   • Les obligations en matière d’assurance.
2. Préparation d’un dossier complet : Réunissez tous les documents nécessaires pour présenter votre projet. Le dossier doit inclure :
   • Une description détaillée des travaux (plans, devis, impact sur l’immeuble).
   • Une explication des bénéfices attendus (amélioration de l’efficacité énergétique, augmentation de la valeur du bien, etc.).
3. Soumission au syndic : Envoyez le dossier au syndic, qui sera chargé de l’examiner et de l’ajouter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.
4. Vote en assemblée générale : Présentez votre projet aux copropriétaires lors de l’assemblée générale. Le vote se fera selon les règles de majorité applicables (à consulter dans l’encart précédent).
5. Obtention des autorisations : Si le vote est favorable, assurez-vous d’obtenir tous les documents officiels approuvant les travaux (procès-verbal de l’assemblée, autorisations administratives si nécessaire).
6. Réalisation des travaux : Faites appel à des professionnels qualifiés pour garantir le respect des normes et la qualité des travaux. Informez également vos voisins des détails pratiques (dates, durée estimée, impact).

🆕 Les obligations légales récentes

Diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif

Depuis le 1er janvier 2024, les copropriétés comptant plus de 200 lots doivent réaliser un DPE collectif pour évaluer la performance énergétique de l’immeuble. Cette obligation s’étend aux copropriétés de 50 à 200 lots à partir de 2025, puis à celles de moins de 50 lots en 2026. Ce diagnostic est essentiel pour identifier les travaux nécessaires à une meilleure isolation et réduction des dépenses énergétiques.

Le plan pluriannuel de travaux

Depuis 2023, le plan pluriannuel de travaux (PPT) est progressivement devenu obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans. Ce document, élaboré par un professionnel (architecte, bureau d’études, etc.), permet de planifier sur 10 ans les travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble, tout en incluant une estimation budgétaire. Le calendrier d’application est le suivant :

• Depuis janvier 2023 : Obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots.
• Depuis janvier 2024 : Obligatoire pour les copropriétés de 51 à 200 lots.
• À partir de janvier 2025 : Obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans.

Le PPT est présenté en assemblée générale pour être validé par les copropriétaires, qui décideront des priorités et du financement des travaux. Pour accompagner cette obligation, la loi impose également la création d’un fonds de travaux obligatoire, destiné à anticiper le financement des interventions. Alimenté par des cotisations annuelles des copropriétaires (au minimum 5 % du budget prévisionnel), ce fonds permet de couvrir une partie des coûts des travaux prévus dans le PPT. Les sommes collectées sont consignées sur un compte spécifique et restent attachées au lot, même en cas de vente.

🛠️ Financement des travaux en copropriété

Répartition des coûts

La répartition des coûts des travaux en copropriété est déterminée par le règlement de copropriété et peut se faire principalement selon deux méthodes au choix : les tantièmes ou l’utilité des travaux pour chaque lot.

• Répartition au prorata des tantièmes : Les tantièmes représentent la part de propriété de chaque copropriétaire dans l’immeuble. Ils servent de base pour calculer la participation de chacun aux frais liés aux parties communes. Par exemple :
  • Les travaux de ravalement de façade, qui bénéficient à l’ensemble des copropriétaires, sont généralement répartis au prorata des tantièmes.
  • De même, la rénovation de la toiture ou des parties communes intérieures suit ce principe.
• Répartition selon l’utilité des travaux : Lorsque les travaux profitent uniquement à une partie des copropriétaires, les frais peuvent être partagés en fonction de l’usage ou des bénéfices tirés. Par exemple :
  • L’installation d’un ascenseur est souvent financée uniquement par les copropriétaires des étages supérieurs, car ils en sont les principaux utilisateurs.
  • De même, l’aménagement d’un espace vert peut être à la charge des lots ayant un accès direct à cet espace.
• Les cas particuliers :
  • Certaines charges peuvent être réparties différemment si une clause spécifique figure dans le règlement de copropriété. Il est donc primordial de consulter ce document pour prévenir les litiges.
  • En cas de désaccord sur la répartition, un recours peut être fait devant le tribunal judiciaire.

Les aides financières disponibles

Pour encourager les rénovations énergétiques, plusieurs dispositifs existent :

• MaPrimeRénov’ Copropriété : Cette aide, attribuée par l’Anah, finance jusqu’à 25 % du coût des travaux énergétiques pour les copropriétés éligibles. Elle est plafonnée à 15 000 € par logement.
• Éco-prêt à taux zéro (PTZ) : Les copropriétés peuvent emprunter jusqu’à 30 000 € sans intérêts pour financer des travaux comme l’isolation thermique ou le remplacement des systèmes de chauffage.
• Certificats d’économies d’énergie (CEE) : Les fournisseurs d’énergie proposent des primes pour financer certains travaux, notamment l’amélioration de l’isolation.
• TVA à taux réduit (5,5 %) : Pour les travaux de rénovation énergétique réalisés par des professionnels, vous pouvez bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5 %, ce qui allège considérablement le coût final.
• Aides locales : Certaines régions ou communes octroient des subventions pour des projets spécifiques. Renseignez-vous auprès de votre collectivité.

Ces aides peuvent souvent être cumulées, ce qui réduit considérablement le coût final des travaux pour les copropriétaires.

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Ivan Thiébault

Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.