Un locataire qui ne justifie pas d’une assurance habitation risque la résiliation automatique de son bail, puis son expulsion. C’est ce que rappelle une décision du tribunal judiciaire de Montpellier rendue le 15 avril 2026, qui illustre concrètement le mécanisme de la clause résolutoire.
🔑 Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?
Une clause résolutoire est une clause insérée dans le contrat de bail qui permet de résilier automatiquement le contrat en cas de manquement grave du locataire, sans passer par un jugement au fond. Elle peut viser plusieurs situations : le non-paiement du loyer, l’absence de dépôt de garantie, ou encore, comme dans le cas étudié ici, le défaut d’assurance habitation.
La mise en œuvre de cette clause doit respecter une procédure précise, encadrée par la loi.
📋 Pourquoi l’assurance habitation est-elle obligatoire ?
Tout locataire d’un logement vide loué à usage d’habitation principale doit souscrire une assurance couvrant les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion). Cette obligation figure à l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire doit être en mesure de justifier cette assurance à son bailleur chaque année, sur simple demande. Il ne suffit donc pas de souscrire une assurance, il faut aussi être en mesure d’en apporter la preuve.
⏳ Comment se déroule la procédure ?
La résiliation du bail pour défaut d’assurance suit une procédure en plusieurs étapes précises, encadrée par la loi pour protéger les droits du locataire.
| Étape | Ce qui se passe |
|---|---|
| 1. Constat du défaut | Le bailleur demande au locataire de justifier son assurance et n’obtient pas de réponse. |
| 2. Commandement | Le bailleur fait signifier un commandement par commissaire de justice, visant explicitement la clause résolutoire. |
| 3. Délai d’un mois | Le locataire dispose d’un mois pour justifier son assurance. Passé ce délai, la clause produit ses effets (même si le locataire régularise sa situation après : c’est trop tard). |
| 4. Saisine du juge | Le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection en référé pour faire constater la résiliation. |
| 5. Ordonnance et expulsion | Si les conditions sont réunies, le juge constate la résiliation et ordonne l’expulsion si le logement n’est pas libéré volontairement. |
🏠 Que risque le locataire ?
Une fois le bail résilié, le locataire devient occupant sans droit ni titre. Il doit alors quitter le logement, et à défaut, une expulsion peut être organisée avec le concours de la force publique.
Tant qu’il reste dans les lieux, le locataire doit payer une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Dans l’affaire jugée à Montpellier, cette indemnité a été fixée à hauteur du loyer initial de 420 euros, plus une provision sur charges de 20 euros.
✍️ Et la caution, dans tout ça ?
La personne qui s’est portée caution solidaire du locataire reste engagée après la résiliation du bail.
Elle peut être condamnée, avec le locataire, à payer l’indemnité d’occupation ainsi que les frais de justice, comme cela a été le cas dans cette affaire.
Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.
Et en bon Breton qui se respecte, je suis facilement corruptible avec des crêpes !