Quand un locataire décède, la question de savoir qui récupère le bail peut devenir un vrai casse-tête. Conjoint survivant ? Enfant qui vivait sur place ? Essayons de clarifier la situation en analysant une décision de justice publiée en 2024… avec une réponse qui pourrait en surprendre plus d’un.
Sommaire
⚖️ Le cas jugé : un père, un fils… et un bail en jeu
Un couple séparé, deux enfants, un appartement loué. La mère vit dans le logement avec les enfants jusqu’à son décès. Peu après, le père — ancien cotitulaire du bail — signe un avenant le désignant comme seul titulaire du contrat.
Les loyers impayés s’accumulent, le bailleur lance une procédure d’expulsion. C’est alors que l’un des fils intervient : il réclame le transfert du bail à son nom, affirmant qu’il vivait avec sa mère depuis plus d’un an, ce qui — selon la loi — lui donne droit à reprendre le bail.
La cour d’appel lui donne raison… mais la Cour de cassation annule cette décision.
🧑⚖️ Le droit du conjoint survivant passe avant tout
Ce que rappelle la Cour de cassation, c’est une règle bien établie : le conjoint survivant est prioritaire, même s’il ne vit plus dans les lieux, tant qu’il n’a pas renoncé expressément à son droit sur le bail.
En clair : si le conjoint survivant est cotitulaire du bail (ce qui est généralement le cas dans les couples mariés) et qu’il ne renonce pas clairement à ce droit après le décès de l’autre conjoint, alors il reste seul légitime à reprendre le bail.
Même si un enfant cohabitait avec le parent décédé, ce lien de vie commune ne suffit pas à lui transférer le bail si l’autre parent (le conjoint survivant) n’y renonce pas.
📝 Ce que dit la loi (et ce qu’elle ne dit pas)
La loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à la mort d’un locataire, le bail peut être transféré à :
- Son conjoint,
- Ses descendants,
- Toute personne vivant avec lui depuis au moins un an…
Mais attention : ces règles doivent être combinées avec le Code civil, qui donne une force particulière au conjoint marié cotitulaire du bail (article 1751).
Même en cas de séparation, tant qu’il n’y a pas eu divorce ou renonciation claire, le conjoint conserve ses droits. Et ces droits priment sur ceux des enfants.
🚪 Peut-on renoncer à ce droit ?
Oui, mais ce n’est pas automatique.
Le conjoint survivant doit :
- Soit donner congé du bail de manière formelle,
- Soit exprimer clairement sa renonciation à son droit.
Dans le cas étudié, le père n’a fait ni l’un ni l’autre. Résultat : son fils n’avait aucun droit à hériter du bail, même s’il habitait avec sa mère.
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Actuellement en MBA Marketing Digital et en alternance chez LocService, je participe à la stratégie de communication digitale, entre création de contenus, gestion des réseaux sociaux et relation client.
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