Ivan ThiébaultDemander une caution à son locataire ne suffit pas car il faut ensuite établir l’acte de cautionnement pour formaliser l’engagement. Evitez les erreurs en lisant cet article…
Petit rappel de la terminologie
La caution ou garant est la personne qui se porte garant du locataire et qui s’engage à payer ses dettes locatives à sa place. Le cautionnement ou acte de caution ou encore acte de cautionnement est le document écrit par lequel la caution prend cet engagement.
Quelles sont les mentions obligatoires de l’acte de cautionnement ?
Article 22-1 de la loi du 6 juillet 89 tendant à améliorer les rapports locatifs : « la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’article de loi suivant :
«Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation »
Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Si ces formalités ne sont pas respectées, le cautionnement peut être reconnu comme nul.
En cas de cautions multiples, chaque caution doit rédiger son propre acte de cautionnement et recevoir un exemplaire original du bail.
Quelles sont les mentions interdites de l’acte de cautionnement ?
L’article L 341-5 du code de la consommation énonce que si le bailleur est un loueur professionnel et si l’engagement de la caution n’est pas limité à un montant global, expressément et contractuellement déterminé, incluant le principal, les intérêts, les frais et accessoires, alors la clause de solidarité de la caution ou la clause de renonciation au bénéfice de discussion (c’est-à-dire pouvoir contraindre le bailleur à s’adresser avant tout au locataire pour le paiement des dettes) de la caution simple est considérée comme abusive et dont réputée non écrite. Aussi, même si elle était inscrite dans l’acte de cautionnement, elle ne pourrait pas s’appliquer puisque trop favorable au bailleur professionnel.
Le bail et l’acte de cautionnement sont signés. Et ensuite ?
L’article 2293 du code civil énonce le principe d’information de la caution selon lequel la caution doit être informée par le bailleur de l’évolution du montant de la créance garantie et de ses accessoires au moins une fois par an, sous peine de déchéance de tous les accessoires de la dette, frais et pénalités.
En tant que propriétaire bailleur si vous avez demandé une caution, vous devez donc informer la caution de l’augmentation du montant du loyer, qu’il s’agisse de la révision annuelle ou d’une augmentation exceptionnelle si le loyer était manifestement sous-évalué.
La loi de 89 qui régit les locations non meublées énonce une autre obligation d’information de la caution : le bailleur qui adresse un commandement de payer à son locataire défaillant doit notifier sous 15 jours ce commandement de payer à la caution. A défaut, la caution ne sera pas tenue au paiement des pénalités intérêts et de retard. Pour les locations vides, cette obligation s’ajoute à la précédente.
Quand et comment faire appel à la caution ?
En cas d’impayé du locataire, les bailleurs qui gèrent eux-mêmes leur location lui envoient un rappel par lettre recommandée avec accusé de réception, avec copie à la caution.
Il n’y a pas d’obligation légale d’envoyer une copie du rappel à la caution, mais les juges estiment que cela fait partie des choses à faire dès le 1er impayé. Pour certains, cela rentre dans le cadre de l’obligation d’information de la caution. Mais cela n’est pas écrit et la Cour de Cassation ne s’est pas encore prononcée à ce sujet. Il n’y a donc pas de jurisprudence établie et il s’agit plus alors d’un principe de précaution.
En cas de caution solidaire, le bailleur peut agir directement auprès de la caution et lui adresser une mise en demeure d’honorer ses engagements de caution, par lettre recommandée avec accusé de réception. Aussi est-il parfois plus simple et plus rapide dès le 1er impayé d’adresser une copie du rappel à la caution afin de l’informer de la situation. Cette dernière est alors avisée du défaut de paiement, elle sait qu’elle peut être sollicitée et elle peut intervenir auprès du locataire pour qu’il règle l’arriéré ou le faire à sa place avant que la situation n’empire.
Poursuivre le locataire ou la caution ?
L’ordre dans lequel un propriétaire peut solliciter le locataire ou la caution dépend de la nature même de la caution.
En cas de caution simple, le bailleur doit d’abord s’adresser au locataire en raison du bénéfice de discussion dont elle bénéficie. Elle peut en effet refuser de payer les dettes locatives du locataire tant que toutes les procédures contre ce dernier n’ont pas été épuisées. Cela peut être long et fastidieux et c’est pourquoi cette forme de caution est de plus en plus rare.
En cas de caution solidaire, le bailleur peut choisir à qui s’adresser en premier pour demander le règlement de la dette.
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Bonjour,
J’ai signé un acte de caution solidaire, ainsi que le bail avec la mention bon pour accord caution solidaire. Je n’ai jamais eu d’exemplaires du bail ou de l’acte de caution dans ma boîte aux lettres à l’adresse indiquée sur l’acte de caution solidaire. L’acte de caution solidaire est-il valable ? Suis-je engagé jusqu’à la date de fin du bail ? Si il n’est pas valable, qu’elle sont les démarches à suivre pour l’annulation ? Merci.
Cordialement
Bonjour, si aucun exemplaire du contrat ne vous a été remis, effectivement votre engagement est nul. Vous n’avez rien de spécial à faire.
Bonjour
pour ma part j ai eu le contrat de bail remis par frere mais pas la copie de l acte de caution au courrier
ma caution est elle legale
Bonjour,
Nous avons signé un acte de caution solidaire, en janvier 2017
sans aucune mention manuscrites, ainsi que le bail . Nous n’avons jamais eu d’exemplaires du bail ou de l’acte de caution. Aujourd’hui le bailleur nous envoie une dénonciation à caution avec commandement de payer 2 mois de loyer ainsi que les frais d’huissier .
Qu’ en pensez vous?
Cordialement
Bonjour, si vous n’avez jamais reçu d’exemplaire du bail ou de l’acte de cautionnement, votre engagement est nul : Article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Anne marie le 07 novembre 2019 bonjour je me suis porter caution pour mon fils le bail est renouveler tout les ans mais je n est jamais signer de bail je ne veut plus être caution que doigt faire
Bonjour, effectivement si votre engagement n’a pas été fait dans les règles, il peut être reconnu comme nul. Pour vérifier cela dans le détail, je vous invite à vous renseigner auprès d’un juriste de l’Adil.
Bonjour, notre fils a signe son bail mon mari et moi sommes tous les 2 cautionna ires, mais nous n avons signé le bail. Peut on résilier le bail, étant donné qu’il n est pas complet?
Merci
Bonjour, à ma connaissance les cautionnaires n’ont pas à signer le bail. Ils doivent signer l’acte de cautionnement et recevoir un exemplaire du bail.
Bonjour je voulais savoir si l’acte de cautionnement est caduque car je vous explique quand la personne a rempli l’acte de cautionnement elle a inscrit mon nom mais a l’entrée du logement c mon ex conjointe qui a son nom sur le bail du logement je n’apparaît pas sur le bail
Cordialement TM
Bonjour, effectivement cela me semble être une raison de rendre l’acte de cautionnement caduc, mais je vous invite à confirmer ma réponse auprès de l’Adil de votre département.
Bonjour, est-ce qu’un caution à durée déterminée qui prenait fin mars 2013 est toujours d’actualité ? L’agence nous relance ( 2 lettres simples, une lettre recommandée et plusieurs appels téléphoniques nous menaçant d’huissier et nous révélant la situation du locataire). Nous pensions que notre caution s’arrêtait à la date mentionnée sur l’acte de caution. Qu’en est-il exactement, l’agence est-elle dans son bon droit, si non a-t-elle le droit de divulguer la situation du locataire ? Merci à vous
Bonjour, je vous invite à prendre conseil auprès de l’Adil qui seront plus à même de vous renseigner.
Bonsoir,
Mon pere est garant pour moi et sur l’acte de cautionnement il est stipule »dans la limite de six années » donc est-ce qu’il doit envoyer un courrier pour se désengager au bout des six ans ou bien est-ce résilier automatiquement.
merci pour votre réponse
Cordialement Cécilia
Bonjour, son engagement se termine automatiquement au bout de 6 ans.
Bonjour,
Je me suis portée caution solidaire mais je n’ai pas reçu de copie de bail.
Comment puis je prouver que je ne l’ai p s reçue? Je n’ai pas été présente lors de la signature en plus dans la caution j’ai barre la ligne de début de contrat début location car j’ai rempli le document avant la signature du bail. Je n’étais pas présente à la signature.
Bonjour, votre cas est un peu complexe, il sera plus adapté d’aller prendre conseil auprès de l’Adil.
Le fait que bailleur n’ait jamais prévenu la caution solidaire de l’augmentation du loyer et des charges par LRAC est une cause ne nullité de la caution solidaire.
Metci
bonjour
avez vous la réponse
Bonjour
Si ma locataire en quittant l’appartement ne veut pas payer la rénovation, peut on se retourner vers le garant pour le paiement?
Bonjour, à ma connaissance oui le garant peut être saisi pour verser au propriétaire toute dette que lui doit le locataire, y compris concernant la remise en état (bien sûr en conformité avec l’état des lieux d’entrée).
Bonjour à tous
J’espère que vous pourrez vraiment m’aider car je n ai trouvé de réponses nul part.
Il y a environ 2 ans je me suis porte garant solidaire pour ma soeur et son compagnon . J’ai reçu lundi dernier un acte d’huissier. J’apprend dans ce courrier que ma soeur s’était séparé de son conjoint. Et qu un avenant avait été fait au bail sans men informer. Elle a repris le bail a son nom .Hors dans le courrier que va reçu j apprend qu’elle n a pas paye son loyer depuis 4 mois. On me demande donc de payer.
J’aimerais savoir s’il est légal de modifier un contrat de location sans en informer le cautionnaire et si je pouvais m acquitter de cette dette .Et donc de me retourner contre le propriétaire
Bonjour, c’est une bonne question et l’Adil sera sans doute mieux placé que moi pour y répondre !
Bonjour,
Je m’apprête à devenir colocataire avec deux amis et nous devons faire faire un acte de caution solidaire par nos garants respectifs.
Seulement, l’agence demande à chacun de nos garants de signer l’acte de caution solidaire pour CHACUN d’entre nous (locataires), ce qui signifie que chaque garant est personnellement engagé avec chacun d’entre nous, c’est bien cela ?
Si oui, comment faire quand l’enfant du garant quitte la colocation et le bail, le garant est donc toujours engagé pour les deux autres locataires initiaux ?
Merci d’avance
Chaque garant est donc demandé de signer 3 exemplaires de caution solidaire, un pour chaque locataire, soit en tout 9 contrats pour l’intégralité du bail. C’est en tout cas ce que l’on nous demande.
A ma connaissance il n’y a pas besoin de signer autant d’exemplaires qu’il y a de locataires. Je vous invite à prendre conseil auprès de l’Adil qui seront plus à même de vous renseigner.
Bonjour, oui c’est cela. Chaque garant est garant de l’ensemble du loyer. Vous trouverez les réponses à vos questions ici : https://www.locservice.fr/guide-colocation/arrivee/solidarite.html
Monsieur, ce matin j’ai posté un demande et je ne la retrouve plus.
Cela est ‘il normal.
Cordialement.
M.Nicolas Lafon
Bonjour, merci de contacter notre service clientèle à contact@locservice.fr.
Bonjour,
Je loue un petit appartement a un jeune garçon, qui viens d’avoir un CDI. Son père se porte garant sans problème mais celui -ci habite loin.
Je vais lui envoyer par mail l’Acte de caution solidaire, qu’il me retournera dument complété.
Mais concernant le contrat de location que nous modifierons sur place au cas ou, si la caution n’est pas présente, le locataire peut t’il signer à la place de son père (le garant) ?.
Le garant peut devenir caduque?.
Merci d’avance pour votre aide.
Nicolas
Bonjour, à ma connaissance la caution n’a pas besoin d’être présente ni de signer le bail. Il suffit qu’il signe l’acte de cautionnement dans les règles et qu’il reçoive une copie de bail.
Bonjour
Je me suis porter caution , est ce que j’ai le droit d’avoir et de demander une copier du bail?
Bonjour, oui bien sûr, il me semble même que c’est une obligation du bailleur.
Bonjour
dans mon acte de cautionnement tout a bien été écrit par moi il est a durée déterminé de trois ans pour un montant de loyer a 735€ par mois….là où je me pose des questions c’est qu’il est marqué que l’acte de caution est dans la limite de 735 euro ce qui peut s’entendre que la somme maximale a devoir par le cautionnaire solidaire est 735€. suite à des loyers impayé bailleur me réclame la somme de 6000€ en a t’il le droit?
Merci de votre reponse
Bonjour, d’abord vous dites « 735 € par mois », puis « 735 € » tout court…
Le mieux est que vous vous adressiez à l’Adil de votre département qui vous conseillera gratuitement.
Bonjour,
Je suis face à une situation très préoccupante, suite à déboires avec mon ancien colocataire (bail de trois ans avec caution solidaires, tous les deux avec nos parents comme garants), j’ai donné congé en mon nom en novembre 2016, me suis opposé de noueau à la reconduction tacite du bail de trois ans qui se terminait début avril 2017, et rendu par RAR les clefs à l’agence.
Aujourd’hui, l’avocate du propriétaire nous contacte (mes parents garants) pour nous dire que le bail a été renouvellé parce que mon colocataire n’avait lui, pas donné congé, et que de ce fait mes parents sont toujours caution solidaire de mon ancien colocataire. Est-il possible malgré mon opposition à la reconduction tacite à deux reprises par RAR, plus mail, que le bail ait-été renouvellé malgré tout?
Je vous remercie grandement d’avance !
Bonjour, à ma connaissance oui il est normal que le bail ait été renouvelé car un ex-colocataire ne peut pas s’y opposer. En revanche lors du départ d’un colocataire, sa caution reste engagée jusqu’à 6 mois après sa date de fin du bail , et non jusqu’à l’échéance du bail en cours (cf loi Alur). Donc si votre bail s’est terminé par exemple le 15 décembre 2016, vos parents ne sont plus caution solidaire à compter du 15 juin 2017. Lire cet article
Bonsoir,
Nous sommes trois à avoir emménagé dans une colocation avec un bail solidaire. L’agence demande aux bailleurs un engagement de 240 mois soir environ 410 000 €. Nous avons peur de nous engager sur une période aussi longue et surtout nous ne savons pas pourquoi une période aussi longue a été déterminée et ce que cela implique ?
Merci pour vos éclaircissements !
pas aux bailleurs mais aux garants* (pardon pour cette erreur)
Bonjour, c’est vrai que la période peut paraître démesurée mais ils font ça pour se couvrir (certains locataires restent très, très longtemps). Cela implique que pendant cette période, si vous ne payez pas le loyer (ou pas totalement), le bailleur peut se retourner contre la caution pour obtenir le paiement. Mais bien évidemment, l’engagement de la caution cesse dès que le bail est rompu ! Pour en savoir plus, vous pouvez contacter l’Adil de votre département.
Bonsoir,
Je dois signé un contrat de location pour une maison sauf que le propriétaire demande 9ans d’engagement au cautionnaires sachant que le bail est de 3ans. Es ce normal ? Merci pour vos réponses !
Bonjour, à ma connaissance ce n’est pas illégal et même relativement fréquent.
Bonjour je croise les doigts pour avoir une réponse !!!Voilà situation compliquée mon beau pere a etait incrit cautionnaire sur le bail de location de son fils aîné celui si n’était pas au courant d’autant plus qu’il n’a rien signer n’y de même des me rions manuscrite juste nome dans la case de cautionnaire du coup le bailleur a fait des démarches juridique pour réclamer après de cette caution les dettes locatives de son fils du coup il paye déjà 500€/mois et dans deux mois ils devrons payée lui et sa télé 1000€ comment cela peux exister ???Mon beau frère donc ce mauvais payeur a un CDD à temps complet pourquoi per sonne ne lui réclame en fesont une saisie du son salaire directement? ??????Milles merci pour votre réponse!!!!!!!
Bonjour, si votre beau père n’a rien signé, il n’a aucune inquiétude à avoir, le cautionnement n’est absolument pas valable et le bailleur ne peut rien lui réclamer. Quand à votre beau frère, la saisie sur salaire n’est pas applicable en cas de loyer impayé (à ma connaissance), par contre le bailleur devra entamer une procédure d’expulsion.
Bonsoir ! Mon père se porte caution pour moi, cependant, il a rédigée l’acte manuscrit sur une feuille blanche, à part du reste du document, il y avait un vide et pas de pointillés ni assez de place pour écrire, est-ce valable tout de même ? Il y a sa signature sur l’acte imprimé et sur sa lettre manuscrite bien entendu ainsi que sur le bail. Dois-je télécharger UN autre modèle et refaire l’acte en UN seule document ou est ce quand même valable ?
Bonjour, je vous invite à prendre conseil auprès de l’Adil qui seront plus à même de vous renseigner.
Bonjour j’ai été caution solidaire pour mon ex compagne et maintenant on me demande de payer pour la réhabilitation du logement. Quel recours et doit je payer? Merci
Bonjour, normalement votre ex compagne a du laisser un dépôt de garantie lors de son entrée dans le logement, c’est une somme qui sert notamment pour les éventuels dégâts qu’elle aurait occasionnés. Donc le bailleur doit d’abord se servir de cette somme (bien entendu cela doit être justifié) puis s’adresser à la locataire si la somme est insuffisante. Donc pour résumer, si j’ai bien compris votre situation je crois que ce n’est pas votre rôle de payer. Mais cela mériterait d’être confirmé par l’Adil (demandez-leur, c’est gratuit).
Je me suis porté caution au mois de janvier 2014, j’ai voulu résilier au bout de 3 ans c’est à dire janvier 2017 Ils m’ont répondu que j’étais encore engagé pour 4 baux…. Soit 15 ans!!!!!
Sachant que je n’ai jamais revu mon acte de cautionnement…. La future locataire est venu chez moi pour m’apporter l’acte à remplir et à signer, elle l’a repris et puis plus nouvelle!!!!J’a’i su plus tard que le bail avait été signé. Je n’ai pas reçu ce copie du bail
Merci de me dire si je peux contester
Cordialement
Si vous n’avez pas reçu de copie du bail, je crois que le cautionnement peut être reconnu caduc. Je vous invite à prendre conseil auprès de l’Adil pour confirmer cela.
Bonsoir,
j’ai trouvé un appartement pour mon fils, er reçu par mail un acte de caution à recopier manuellement et à signer.Par contre, pas de contrat de location descrivant l’appartement, est ce normal ?
Merci
Bonjour, comme vous avez pu le lire dans l’article, non ce n’est pas normal.
bonjour
je me suis porte caution solidaire à dure=ée indeterminéé pour l’appartement loué à mon filsle propriétaire ne renouvelle pas le bail au bout de 6 ans et qui vient à expiration le 10:10:2016.; il n’a toujours pas trouvé d’autre logement; puis je résilier ma cauton s’il n’a pas quitté l appartement après le 10:10:2016
Bonjour, si le propriétaire a donné congé à votre fils dans les règles (avec délai de préavis 6 mois avant l’échéance du bail), alors le bail s’arrêtera le 10/10/2016 et votre fils aura l’obligation d’avoir quitté le logement à cette date. Votre engagement s’éteint aussi automatiquement à cette date. Si votre fils reste dans le logement, il devient occupant sans droit ni titre.
Je me suis porte caution solidaire mais la personne m’avai cpas dit qu’elle était Marie et vivait avec sont marie et de plus elle a eu un enfant j’ai été trompe car je ne me serai jamais porte caution d’ une famille es ce un motif de non validité de la caution
Bonjour, je vous invite à contacter l’Adil (gratuit) qui sauront sans doute mieux que moi répondre à votre question.
Bonjour si qqn meut m aider je suis désemparée ! J’ai trouvé un appart qui me convient parfaitement (prix nombre chambre…) après beaucoup de galère pour monter u n dossier, 3 mois plus tard la commerciale de l agence me dit que c’est ok a condition dvavoir des garants c’est chose faite et il ya 10 jours j’ai recu les actes de cautionnement que je leur ai fait remplir signer.. Mais je n’ai pas de bail! Aujourd’hui elle me dit que les proprios doivent aussi en plus de l assureur valider mon dossier…et elle veut que je lui envoie les actes de cautionnement Bref ma question est peut on remplir lesbcautionnements sans bail? Merci beaucoup! Si j avais un doc officiel ablui envoyer ce serait top! Metci
Bonjour, je ne suis pas juriste mais je suis à peu près sûr que des actes de cautionnement remplis et signés mais sans bail à côté ne valent rien du tout. C’est juste une façon pour eux de s’assurer que le dossier est solide mais rien ne peut vous être réclamé. Le fonctionnement de cette agence est tout de même un peu bizarre, ce que vous pouvez éventuellement lui montrer c’est la liste limitative des documents exigibles pour le dossier locataire : l’acte de cautionnement n’en fait pas partie 😉
Bonjour, je viens de me rendre compte que mon bailleur n’a pas signé ma copie de caution. Est ce que ça annule le contrat de caution ? Merci
Bonjour, c’est une bonne question, je sais que le contrat de cautionnement est très formalisé, mais je ne sais pas si ce point en particulier peut le rendre caduc. Il faudrait consulter un avocat ou un juriste de l’Adil (gratuit).
Bonjour,
Je me suis portée caution solidaire à durée indéterminée en octobre 2014 pour un studio de 15 m² et pour un loyer de 550 euros charges comprises. il se trouve que le bailleur avait menti sur la surface et qu’un avenant au bail a été établi pour un studio de 10 m² et 400 euros cc, en décembre 2014, sans que j’en sois tenue informée.Je l’ai appris par hasard. Le bailleur n’aurait-il pas du m’envoyer par RAR une copie de l’avenant? Me demander de le signer? Puis-je considérer l’acte de caution caduc?
Merci de votre réponse
Cordialement
Bonjour, c’est une bonne question ! Je vous invite plutôt à contacter l’Adil pour vous renseigner (c’est gratuit), ils sauront mieux que moi.
l’acte de cautionnement solidaire n’a pas été écrit par la caution (86 ans) mais signé par elle.
aujourd’hui un avocat défendant les intérêts de la caution me dit que mon acte de cautionnement n’est pas valable (alors que la caution a déjà versé le non paiement de plusieurs mois de loyer et qu’elle a été informée par huissier du commandement de payer avant expulsion).
Je suis convoquée au tribunal pour l’expulsion, que dois-je faire en ce qui concerne le courrier reçu de l’Avocat ?
Je pense d’ailleurs ne pas me présenter au tribunal et me faire représenter par un Avocat. Qu’en pensez vous ?
Bonjour, je voulais savoir si le propriétaire peut rédiger l acte de caution solidaire à la place de la personne qui se porte caution afin d’éviter toute erreur de rédaction.
Merci pour votre réponse
Cordialement,
Melle Mossotto
Bonjour, c’est le bailleur qui prépare l’acte de cautionnement mais le document contient des espaces où seule la personne se portant caution peut écrire (mentions manuscrites, signature).