Le régime LMNP est-il en danger ? La question agite les acteurs de l’immobilier locatif depuis le dépôt du budget 2027. En cause : un plafonnement de l’amortissement, ce mécanisme qui fait tout l’intérêt fiscal de la location meublée. On fait le point, chiffres à l’appui 👇
💰 Pourquoi l’amortissement fait tout l’attrait du LMNP
Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel peut déduire chaque année un amortissement de son bien, c’est-à-dire une charge comptable qui n’est pas une dépense réellement payée. Dans les faits, cette déduction permet souvent d’effacer la quasi-totalité des loyers imposables pendant de nombreuses années (sur un bien de 255 000 €, l’amortissement théorique tourne autour de 10 000 € par an). C’est ce mécanisme, plus que le régime micro-BIC, qui explique l’attractivité fiscale du statut LMNP depuis des années.
📉 Ce que prévoit l’article 7 du budget 2027
Présenté le 1ᵉʳ octobre par Sébastien Lecornu, le projet de loi de finances pour 2027 veut plafonner cette déduction. Deux niveaux sont prévus par son article 7 :
- Location meublée classique au régime réel : amortissement limité à 2,5 % de la valeur du bien, et à 7 000 € maximum par an et par foyer fiscal.
- Meublé de tourisme : plafond plus bas, à 1,5 % et 5 000 € par an.
Autre changement de taille : les amortissements non déduits une année ne pourraient plus être reportés sur les suivantes, alors que ce report est aujourd’hui illimité.
| Règle | Aujourd’hui | Projet 2027 |
|---|---|---|
| Meublé longue durée (régime réel) | Amortissement réel, sans plafond | 2,5 % du bien, 7 000 €/an max |
| Meublé de tourisme (régime réel) | Amortissement réel, sans plafond | 1,5 % du bien, 5 000 €/an max |
| Amortissements non déduits à partir de 2027 | Report possible | Report supprimé (sauf stock antérieur) |
😡 Une levée de boucliers chez les propriétaires bailleurs
Depuis le dépôt du texte, la mobilisation ne faiblit pas. Le site Empruntis évoque un propriétaire bailleur sur trois qui envisagerait de jeter l’éponge et d’arrêter son activité de location meublée si le cadre réglementaire ou fiscal évolue défavorablement. Du côté des professionnels, Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers, a publiquement critiqué cette approche, craignant qu’elle ne pousse les particuliers à se détourner de l’investissement locatif (source : Economie Matin). Au-delà des chiffres, c’est surtout l’instabilité fiscale et réglementaire qui revient dans les critiques : beaucoup de propriétaires rappellent qu’il est compliqué de bâtir un projet d’investissement sur des règles qui changent presque chaque année.
Sur les réseaux sociaux et dans les communautés d’investisseurs, le ton est souvent le même : beaucoup disent avoir bâti leur plan de financement autour de l’absence d’impôt que permet l’amortissement, et s’inquiètent de voir leur équilibre budgétaire basculer du jour au lendemain. Certains évoquent déjà une mise en vente anticipée de leur bien avant la fin de l’année, par précaution.
Tout le monde ne partage pourtant pas ce ton alarmiste. Des experts-comptables spécialisés rappellent sur leurs blogs (par exemple ici) que le texte n’est encore qu’un projet, que la période de transition prévue jusqu’en 2036 doit permettre d’absorber une bonne partie du stock d’amortissement déjà constitué, et qu’il est encore trop tôt pour vendre dans la précipitation.
Pour illustrer concrètement l’impact selon les situations, voici 3 cas hypothétiques :
- Studio étudiant à Lyon, acheté 160 000 € : amortissement actuel d’environ 6 400 €/an. Le plafond de 2,5 % de la valeur du bien (4 000 €) étant ici inférieur au plafond absolu de 7 000 €, c’est lui qui s’appliquerait : l’écart représenterait environ 2 400 € de revenus supplémentaires imposables, soit quelques centaines d’euros d’impôt en plus selon la tranche.
- Deux-pièces parisien, acheté 420 000 € : amortissement actuel pouvant atteindre 16 000 €/an. Plafonné à 7 000 €, 9 000 € de revenus supplémentaires deviendraient imposables, soit environ 4 200 € d’impôt et de prélèvements sociaux en plus pour une tranche à 30 %.
- Chalet meublé de tourisme en montagne, acheté 500 000 € : amortissement actuel autour de 20 000 €/an. Plafonné à 5 000 €, l’écart de 15 000 € de revenus imposables ferait grimper la facture fiscale de plusieurs milliers d’euros supplémentaires par an.
🔄 Rebondissement en commission : le meublé classique pourrait être épargné
Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l’Assemblée nationale a adopté deux amendements qui pourraient modifier sensiblement la réforme envisagée.
Le premier vise à exclure du plafonnement de l’amortissement certaines locations meublées destinées à l’habitation, notamment les logements loués dans le cadre d’un bail meublé classique, d’un bail étudiant ou d’un bail mobilité.
Le second prévoit au contraire de durcir les règles pour les meublés de tourisme, avec la suppression de la déduction des amortissements pour les biens acquis à compter du 1er janvier 2027.
Mais attention : ces changements ne sont pas encore acquis. La commission des finances a finalement rejeté l’ensemble de la première partie du budget. Les députés ont donc repris l’examen du texte initial du gouvernement en séance publique. Les mesures adoptées en commission devront être votées à nouveau pour être retenues.
Le sort des locations meublées classiques comme celui des meublés touristiques reste donc incertain.
ℹ️ Bon à savoir
Les amortissements déjà accumulés avant 2027 ne sont pas perdus. Ils resteraient utilisables jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice imposable restant chaque année après les autres déductions.
📅 Calendrier : les débats se prolongent à l’Assemblée
L’examen du budget 2027 prend plus de temps que prévu. Initialement programmés jusqu’au 19 octobre, les débats sur la partie recettes ont été prolongés en raison du nombre important d’amendements déposés.
Les députés ont repris leurs discussions le 27 octobre, avec un examen qui doit se poursuivre jusqu’au 2 novembre. Un vote solennel sur la partie recettes est désormais prévu le 3 novembre 2026.
Si cette première partie est adoptée, l’Assemblée pourra poursuivre l’examen des dépenses, avec un vote sur l’ensemble du budget envisagé le 17 novembre. Dans le cas contraire, le texte sera transmis au Sénat.
Le plafonnement des amortissements LMNP peut donc encore être modifié, assoupli ou supprimé au fil de la procédure parlementaire. Aucune des nouvelles restrictions envisagées n’est définitivement adoptée à ce stade.
🧭 Alors, le LMNP est-il vraiment en danger ?
À ce stade, difficile de savoir quelle version de la réforme sera finalement retenue. Les votes intervenus en commission montrent qu’une partie des députés souhaite préserver les avantages fiscaux de la location meublée de longue durée, tout en durcissant les règles applicables aux meublés de tourisme.
Mais rien n’est encore définitivement tranché. Le texte initial du gouvernement reste en discussion et les prochaines étapes parlementaires pourraient réserver de nouveaux rebondissements.
Pour les propriétaires concernés, il est donc préférable de suivre l’évolution du budget avant de prendre une décision importante concernant leur investissement locatif.
Actuellement en MBA Marketing Digital et en alternance chez LocService, je participe à la stratégie de communication digitale, entre création de contenus, gestion des réseaux sociaux et relation client.