Un propriétaire peut-il donner congé pour travaux à son locataire quand c’est l’indécence du logement qui rend ces travaux nécessaires ? La Cour de cassation a tranché, et la réponse va en surprendre plus d’un.
⚖️ Un studio loué alors qu’il faisait… 8,84 m²
L’affaire a tout d’un cas d’école. Une SCI loue un studio dont la pièce principale ne mesure que 8,84 m². Un jugement de 2019 a reconnu que ce logement ne respectait pas les critères de décence et ne pouvait être destiné à l’habitation.
Le propriétaire a alors une idée : supprimer une cloison entre la salle de bains et la chambre pour atteindre 11 m². Il délivre un congé pour « motif légitime et sérieux », en s’appuyant sur ces travaux de mise en conformité (et sur des impayés de loyers). La cour d’appel de Paris valide ce raisonnement et ordonne l’expulsion.
Mauvaise pioche : la Cour de cassation casse tout (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993). Un bailleur ne peut pas se servir d’un congé pour récupérer un logement qu’il savait indécent au moment de la location.
🔨 « Faire des travaux » ne justifie pas n’importe quel congé
Attention à ne pas tout confondre : la justice n’interdit pas aux propriétaires de donner congé pour travaux. Un arrêt plus ancien (Cass. 7 février 1996, n° 94-14.339) avait déjà validé ce motif, dans un immeuble nécessitant une réhabilitation lourde, et ce même si le locataire payait son loyer normalement.
La différence tient à un seul élément : qui est responsable du problème. Dans l’affaire de 1996, les travaux répondaient à une nécessité extérieure (l’état du bâti). Dans l’affaire jugée en 2026, c’est le bailleur lui-même qui avait loué un logement non conforme dès le départ. Un principe simple s’applique alors : on ne peut pas tirer avantage de sa propre faute.
📜 La seule voie possible : l’article 20-1
Quand l’indécence existe dès la signature du bail, la loi du 6 juillet 1989 prévoit une procédure précise (article 20-1) : le locataire peut demander au propriétaire de mettre le logement aux normes, sans que cela remette en cause le bail en cours. Le juge fixe alors la nature des travaux et le délai pour les réaliser, et peut même réduire ou suspendre le loyer en attendant.
Autrement dit, le bailleur ne peut pas choisir de « repartir de zéro » avec un logement vide : il doit financer la remise en conformité, locataire toujours en place.
ℹ️ Bon à savoir
Propriétaires, avant de signer un bail, vérifiez bien que le logement respecte les critères de décence en vigueur. Cette précaution évite de se retrouver, des années plus tard, bloqué dans une situation sans issue simple.
Actuellement en MBA Marketing Digital et en alternance chez LocService, je participe à la stratégie de communication digitale, entre création de contenus, gestion des réseaux sociaux et relation client.