Taux immobiliers : faut-il acheter maintenant ?

Après les turbulences de 2022-2023, le marché du crédit immobilier s’est stabilisé début 2026. Les taux restent supérieurs aux niveaux exceptionnels de 2020-2021, mais une fenêtre de tir favorable se dessine pour les emprunteurs. Point sur la situation et conseils pour prendre la bonne décision.

🏠 La situation en mars 2026

Les taux moyens oscillent entre 2,91 % (15 ans) et 3,41 % (25 ans) selon les courtiers. Les meilleurs profils (CDI stable, apport conséquent) accèdent à des conditions plus avantageuses : de 2,80 % sur 15 ans à 3,15 % sur 25 ans. À l’inverse, les profils plus fragiles peuvent se voir proposer des taux au barème atteignant3,48 % à 3,98 %.

Cette hétérogénéité reflète la sélectivité accrue des banques : chaque établissement adapte sa stratégie commerciale, avec des disparités régionales marquées. Le Sud-Est affiche les meilleures conditions, tandis que la Normandie et la Bretagne présentent les taux les plus élevés.

Pourquoi cette stabilisation ?

• La concurrence bancaire : Les établissements cherchent à relancer la production de crédits après plusieurs années difficiles.
• Le budget de l’État voté en mars 2026 : Cette clarification a sécurisé les conditions de financement et fait baisser l’OAT 10 ans sous 3,40 %.
• Les dispositifs de soutien : PTZ élargi à tout le territoire (41 128 prêts accordés en 2025, +76,6 %), dispositif Jeanbrun pour l’investissement locatif, et MaPrimeRénov’ pour les travaux.

🔮 Les prévisions pour 2026

Un risque de remontée modérée

L’OAT 10 ans est passée de 3,30 % mi-février à 3,63 % début mars, signe de tensions sur les marchés obligataires. Les tensions géopolitiques (conflit USA/Iran depuis le 28 février) alimentent les craintes d’un retour de la volatilité et d’une inflation persistante. L’Observatoire Crédit Logement prévoit une remontée progressive avec un taux moyen autour de 3,40 % en 2026, contre 3,08 % au second semestre 2025.

Mais la stabilité reste probable

Le scénario central reste une stabilisation entre 3,20 % et 3,50 % sur 20 ans. Certains experts envisagent même une baisse vers 2,5 % à 2,9 % si l’inflation se maîtrise et que la BCE assouplit sa politique monétaire. En revanche, un retour aux taux exceptionnels de 2020-2021 (autour de 1 %) n’est pas envisagé.

🤔Acheter maintenant ou attendre ?

Arguments pour acheter maintenant

• Fenêtre favorable : Les taux actuels sont comparables à ceux de 2010-2015, avec une concurrence bancaire qui facilite la négociation.
• Risque de hausse : Une augmentation de 0,3 point réduirait la capacité d’emprunt d’environ 35 000 euros.
• Remontée des prix : Les prévisions annoncent +1 à +2 % en 2026. Attendre pourrait faire perdre en pouvoir d’achat immobilier.

Arguments pour attendre

• Marché en ajustement : Les 920 000 ventes en 2025 restent inférieures à la moyenne historique, laissant des marges de négociation.
• Temps de préparation : Quelques mois peuvent permettre d’améliorer son dossier (augmenter l’apport, stabiliser sa situation) pour obtenir de meilleures conditions.

💡 Nos recommandations

• Analysez la rentabilité avant tout : Calculez précisément votre rendement locatif net en intégrant les taux actuels, la fiscalité (notamment le dispositif Jeanbrun), les charges et la vacance locative potentielle. Un bon investissement devrait pouvoir générer un cash-flow positif ou neutre dès la première année.
• Privilégiez les zones à forte tension locative
• Maximisez l’effet de levier : l’emprunt reste un outil puissant si votre rendement locatif dépasse le coût du crédit. Visez un apport de 20 % pour obtenir les meilleures conditions, mais n’immobilisez pas toute votre trésorerie.
• Optimisez votre montage financier : Souscrivez une assurance emprunteur déléguée plutôt que celle de la banque (économies jusqu’à 60 %), négociez les frais de dossier, et structurez votre holding si vous détenez plusieurs biens pour optimiser la fiscalité.
• Profitez des dispositifs fiscaux : Le dispositif Jeanbrun offre une réduction d’impôt attractive pour l’investissement locatif dans le neuf, notamment pour les profils fortement imposés. Combinez-le avec MaPrimeRénov’ pour les rénovations énergétiques dans l’ancien et maximisez votre rentabilité globale.

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📝 En résumé

Mars 2026 offre des conditions relativement stables et attractives pour emprunter, avec des taux moyens entre 3,13 % et 3,41 % et des meilleurs taux entre 2,80 % et 3,15 %. Une légère remontée est possible, mais le scénario central reste une stabilisation autour de 3,20 % à 3,50 %. La vraie question n’est pas de savoir si les taux vont baisser de quelques dixièmes, mais plutôt de s’assurer d’avoir le bon bien, au bon prix, avec un dossier solide. Les dispositifs de soutien sont en place et les banques sont revenues dans une dynamique de conquête client : c’est le moment d’agir si votre projet est mûr.

Sources : Magnolia.fr et Pap.fr
Crédit image : Freepik

Léa Hamon

Actuellement en MBA Marketing Digital et en alternance chez LocService, je participe à la stratégie de communication digitale, entre création de contenus, gestion des réseaux sociaux et relation client.