Depuis quelques années, le marché immobilier français vit au rythme de plusieurs secousses : la hausse des taux d’intérêt, le durcissement réglementaire, les modifications de la fiscalité… Aujourd’hui, une incertitude s’ajoute : celle du cadre politique. Le changement de gouvernement place le secteur face à une double interrogation : quelles règles demain pour investir, construire, louer, et quelle capacité de l’État à tenir ses engagements financiers ?
Sommaire
Quand l’incertitude bloque les chantiers
Chaque fois que l’horizon réglementaire se brouille, les promoteurs décalent leurs décisions et les investisseurs repoussent leurs arbitrages. Les particuliers, eux, sont dépendants surtout de l’accès au crédit. Or, après avoir frôlé 4 % fin 2023, les taux des crédits immobiliers tournent aujourd’hui autour de 3 % selon l’observatoire crédit logement. Mais la baisse engagée depuis 2024 semble désormais marquer une pause : les barèmes des banques oscillent entre 3 % et 3,3 % selon la durée et le profil de l’emprunteur. La détente monétaire de la Banque centrale européenne continue d’exercer un effet d’amortisseur, mais le financement n’a pas encore retrouvé la souplesse d’avant 2022.
L’offre, elle, reste grippée : autorisations de construire en recul, mises en chantier en berne, parc locatif contraint par de nouvelles obligations énergétiques. Cette faiblesse de l’offre est d’autant plus préoccupante que l’incertitude politique risque d’accentuer ces reports de projets, en ajoutant de la défiance là où les acteurs auraient besoin de clarté.
Dette et crédibilité : un enjeu qui pèse directement sur le logement
La dette publique, désormais supérieure à 110 % du PIB, est au centre du débat politique et économique. On en mesure souvent les risques à l’échelle des finances publiques ou de la croissance, mais son impact sur l’immobilier est lui aussi une réalité. Lorsque les marchés doutent de la trajectoire française, le coût de financement de l’État augmente. Les taux immobiliers, qui se forment aussi par référence aux obligations souveraines, pourraient alors finir par repartir à la hausse.
Dans le même temps, si les marges budgétaires se réduisent, les soutiens publics au logement — aides à la rénovation, dispositifs fiscaux, financement du logement social — deviennent la variable d’ajustement. Or, réduire trop vite ces leviers revient à accentuer la crise de l’offre et à ralentir la rénovation énergétique. La dette n’est donc pas seulement un sujet de Bercy : elle conditionne aussi indirectement la capacité d’une copropriété à lancer ses travaux ou d’une collectivité à bâtir du logement social.
DPE, travaux et mal-logement : une équation serrée
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G dans leur diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être mis en location. Les classes F et E suivront en 2028 et 2034. L’arrêté d’août 2025, qui revoit le calcul pour les logements chauffés à l’électricité à partir de 2026, offrira un répit à certains propriétaires. Mais pour beaucoup, la facture de rénovation reste lourde et l’incertitude liée aux réglementations thermiques et aux aides, constamment remises en question, pousse surtout à l’inaction.
Un attentisme renforcé par un déficit de confiance des propriétaires dans le DPE, dont l’image souffre des multiples changements de méthode de calcul et, parfois malheureusement, du manque de rigueur de certains professionnels. Ainsi, selon un sondage LocService de mai 2025, 42 % des bailleurs privés affirment ne plus avoir confiance dans le DPE. A cet égard, les décrets publiés en juin 2025 et visant à mieux encadrer les diagnostiqueurs, méritent d’être salués.
Dans le même temps, plus de 4 millions de personnes vivent en situation de mal-logement et près de 3 millions de logements demeurent vacants selon le rapport annuel du mal-logement 2025. Ce décalage illustre l’urgence d’une stratégie claire pour mobiliser le parc existant, accélérer les rénovations et remettre des biens sur le marché.
Quatre priorités pour sauver le logement
Si le futur gouvernement veut résorber la crise du logement et non l’amplifier, il devra prendre des engagements clairs et durables. Voici les priorités que nous proposons :
- La première est de garantir une stabilité du cadre fiscal et réglementaire. Sans visibilité sur cinq à sept ans, difficile de convaincre les investisseurs et promoteurs de s’engager dans un projet immobilier qui dure souvent plus d’un cycle politique.
- Ensuite, renforcer la fiabilité du DPE et clarifier la lutte contre les passoires thermiques. L’objectif écologique est nécessaire et doit être tenu, mais il ne doit pas se traduire par une sortie massive de biens du marché locatif faute de solutions réalistes. Des assouplissements sont indispensables pour les bailleurs de bonne foi confrontés à des blocages techniques, administratifs ou liés à leur copropriété. Concernant les aides à la rénovation, là encore une visibilité à long terme est indispensable, non seulement pour les propriétaires mais aussi pour les professionnels du bâtiment qui, faute de chantiers suffisants, souffrent de pertes d’emploi massives.
- Troisième priorité : maintenir le “statut du bailleur privé” prévu en 2026. Ce dispositif doit rendre l’investissement locatif plus attractif, grâce à une fiscalité mieux calibrée et plus incitative. Mais cet effet ne sera au rendez-vous que si le statut est confirmé, stabilisé et garanti dans la durée, sans remise en cause à chaque alternance politique.
- Enfin, il faut se questionner sur l’encadrement des loyers. Ce dispositif ne peut pas, à notre sens, être l’outil central de la politique du logement, même si un récent rapport recommande de le généraliser. Sa mise en œuvre est lourde, coûteuse et décourage souvent les bailleurs. La véritable réponse à la crise du logement passe par un choc d’offre : plus de logements construits, rénovés et remis sur le marché. C’est cela qui permettra d’améliorer réellement l’accès au logement pour les ménages, et non une multiplication de règles punitives et de contraintes pour les bailleurs.
Par Charles Becquet, Directeur général de LocService.
Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.
Et en bon Breton qui se respecte, je suis facilement corruptible avec des crêpes !
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On ne parle jamais de la CSG sur les loyers depuis Macron. Quand vous louez un bien immobilier pour un complément de retraite par exemple vous devez payer la ste de gestion, les travaux et maintenant la CSG, 17,20% sur les loyers. Que reste t il ?
Je suis tout à fait d’accord que l’encadrement des loyers et la mise de la culpabilité sur les bailleurs ne résoudra pas la crise du logement.
Il faut donner envie au propriétaire de louer durablement en sécurisant le paiement du loyer en donnant moins de droit aux mauvais payeurs.
Ce n’est pas au propriétaire des logements à subir les conséquences du manque de logements sociaux, avec une population de plus en plus pauvre du aussi en partie par de plus en plus de famille éclatée,mono parentale. Il faut maintenant trop souvent 2 logements par famille.
Un pour le père et un pour la mère.
Si le statut de bailleur privé est un bon projet, le réserver aux seuls nouveaux investisseurs est une nouvelle inégalité crée entre les bailleurs. Par ailleurs la non rétroactivité de ce processus peut inciter les futurs investisseurs à attendre que la poursuite de cette dégradation ne leur octroie des avantages supplémentaires à ceux de ce projet.
Propriétaire = vache à lait taillable et corvéable à merci
Propriétaire d’un appartement dans une copropriété de moins de 10 appartements :
La gestion courante d’une telle copropriété tient sur une page d’un cahier d’écolier ! La réglementation est inutilement si complexe qu’elle rend pratiquement nécessaire le recours à un syndic professionnel avec tous les frais qui en découlent.
La suppression de la taxe d’habitation a entrainé une augmentation accrue de la taxe foncière de tous les propriétaires ; mais le cadre supérieur, du privé ou du public, nommé pour quelques temps dans une nouvelle ville, bénéficiera de tous ses équipements publics sans bourse déliée. Bel exemple de justice fiscale et sociale !
Propriétaire bailleur
Il y a quelques décennies, les taxes foncières, assurances, représentaient 2 mois de loyers. Aujourd’hui, à l’augmentation des taxes foncières et des assurances très supérieure à celle de l’I.R.L., s’ajoutent les charges sociales sur les revenus du patrimoine : l’ensemble représente environ 6 mois de loyers.
A cela s’ajoutent des obligations et une réglementation chaque jour alourdies, et pas toujours compréhensibles : un seul exemple : je dispose d’un D.P.E. qui classe G (passoire thermique) un appartement locatif chauffé à l’électricité par des panneaux rayonnants récents et réglables, appartement dont l’isolation est qualifiée de bonne par le même D.P.E….. !
Placement immobilier: de plus en plus de contraintes, de moins en moins d’intérêt !!!
Bonjour,
Je suis propriétaire bailleur . Je suis imposé à 30% de zone marginale . Avec les 17,2 de CSG , la taxe foncière, les travaux d’entretien, les frais de copro… la prise de risque ne vaut vraiment plus la chandelle !
Je tente en ce moment de mettre en place des projets anah mais c’est un véritable parcours du combattant …
Les politiques sont ils conscients que 60 % des loyers de mes locataires sont en fait de l’impôt que reverse le propriétaire ? Les locataires pourraient gagner en pouvoir d’achat si la pression fiscale était moindre et donc les loyers diminués , qu’en pensez vous ?
Ensuite savez vous si il est possible de changer la destination d’un logement de non meublé à meublé tout en gardant le même locataire ?
Avec mes remerciements
Cordialement
Sylvain Pasqualini
Il faudrait une fiscalité adaptée au logement loué à long terme et destiné à une résidence principale. Il n’est pas normal que ces logements entre dans l’assiette du calcul de L’IFI. Ces logements ne sont pas des produits inactifs. Ils génèrent de l’emploi pour leur construction, leur rénovation et de la TVA.
Il faut impérativement ce mettre autour d’une table et aboutir des solutions pérennes pour sortir de cette crise.
DPE ,pleins d’erreurs! Difficiles de les faire corriger , vu l’ignominie de certains diagnostiqueurs. Dans mon : prétendue absence de joints au menuiserie , absence de double vitrage etc… Diagnostics réalisés hors de ma présence et refus de vouloir venir voir ses erreurs ou paiement d’un second DPE à 500€
Bonjour,
Trés bon analyse, mais à laquelle vous auriez pu ajouter le statut des locataires trop protecteur vis a vis des propriétaires. EN effet, rien ne protége les propriétaires contre les loyers impayés des locataires qui ont tous les droits. Je pense que c’est la base du découragement des investissements outre la préssion fiscale confiscatoire.
Enfin, la hausse des charges de coprpiétés font craindre des faillites en cascades, ruinant tout espoir d’investissement à long terme.
SAns ces garanties préalables, même un choc d’offre ne permettra pas de trouver des acquéreurs tout au plus, entraînera une faillite des promoteurs.
Bonjour.
Bravo pour votre commentaire en fin de votre article.
Cependant, comment se fait-il que personne de tous ces commentateurs professionnels ne soulève le problème de cet impôts dissuasif et invasif qu’est l’ISF devenu IFI, parce qu’un investisseur privé, à l’impôt sur le revenu (IR), ne prendra plus jamais le risque d’investir dans l’immobilier au cours de sa vie, ou au cours du tempos qui lui reste à vivre, pour ne pas toujours être soumis à cet impôt, s’il est déjà propriétaire-bailleur de 2 logements à Paris, il n’en achètera jamais un troisième, s’il est propriétaire de 3 logements en province, il n’en achètera jamais un quatrième pour éviter de tomber dans le piège de l’ISF ou de l’IFI. Un bon impôt est incitatif et non dissuasif créé à son époque par pure idéologie de gauche, taxer les riches n’est qu’un slogan de campagne électorale, mais ne sera jamais un argument économique efficace. Si tout le monde considère qu’il y a pénurie de logements en France, l’ISF doit être mis définitivement aux oubliettes. Le raisonnement fiscal est le même pour le bailleur professionnel à l’IS, car le jour où par contrainte de la vie son statut fiscal passe de l’IS à l’IR, le bien immobilier sortira du patrimoine professionnel pour entrer dans le patrimoine privé et sera taxe à l’ISF ou à l’IFI, ce n’est pas parce qu’un impôt change de nom que l’impôt disparaît et est toujours dissuasif. Le bon sens pratique est très éloigné de la politique.
Bonjour
Un développement crucial : Le Tribunal Administratif de LYON par décision du 14 Octobre 2025 annule l’Arrêté Préfectoral du 29 Septembre 2023prévoyant la mise en place de l’Encadrement des Loyers de LYON – VILLEURBANNE notamment pour « Imprécision Manifeste ».
Ma question : Tous les litiges nés au cours de la période du 29 septembre 2023 au 14 octobre 2025 sont-ils annulés ? Les Amendes Administratives prononcées et payées (dont la mienne) seront-elles remboursées ? et quelle procédure dois-je employer pour cela (commissaire de justice ?)
Bonjour, merci pour votre retour. A priori oui, votre amende peut être contestée et remboursée si elle reposait sur l’arrêté désormais annulé. Vous devez commencer par adresser une réclamation à l’autorité administrative qui a prononcé l’amende, et si besoin engager un recours devant le tribunal administratif. A ma connaissance il n’est pas nécessaire de passer par un commissaire de justice pour cette étape : il s’agit d’un contentieux administratif. En revanche, vous pouvez recourir à un avocat spécialisé en droit public ou droit immobilier pour vous assister.
Bonjour. Oui bien sur trop d’impôts, obligé d’augmenté les loyers. Ou de vendre
Pour un studio de 14 mètre carrée a Rouen, la taxe foncière 750 € ; impôts revenue 32 € mensuelle
Plus charge syndic environ 150 € trimestre faite le compte. Cordialement
je suis proprietaire bailleur depuis longtemps
il me semble que mes appartements ne sont pas des passoires thermiques et cela se confirme puisque mes locataires restent . et a mon avis c est un critere mieux qu un diagnostic
Je crois a la liberte du marche
On pourrait inciter les bailleurs a faire des travaux en leur offrant des baisses d’impot .
Il faut savoir que lorsqu un locataire quitte, les travaux de renovation sont en general entre 5.000€ et 30.000€ selon la duree d occupation .
Pour sortir de la crise, il faut obliger les banquiers à préter pour lotir aux personnes privées à des taux faibles . Actuellement, ils ne veulent prêter qu’aux sociétés ce qui est un obstacle lorsqu’un propriétaire privé très solvable et expérimenté possède des terrains à lotir. De plus, il faut abrogezr les PLU pour les communes de moins de 50.000 habitant comme lors de la première rédaction des P O S.
C’est bien ces 4 pistes mais le problème principal des bailleurs est le risque locatif notamment les impayés ainsi que les dégradations et les squatteurs.
C’est surtout pour les petits propriétaires âgées avec une maigre retraite qu’il est difficile de faire des travaux couteux , à qui on impose des normes pour réduire les dépenses de chauffage alors que si on laissait faire la loi du marché les choses arriveraient progressivement dans l’ordre établi; c’est aux locataires de choisir le prix des loyers qu’il peuvent payer et de négocier , un mauvais classement entrainant obligatoirement un loyer bas, en compensation de charges par rapport un loyer plus élevé , dans les zones Tendues , Donc un calcul compensatoire entre les différentes classes énergétiques …
Personnellement , je ne loue plus suite aux nombreux problèmes d’impayés précédents et les problèmes qui s’en suivent ; huissiers , avocats , jugements , etc. 3 ans et une grosses somme perdue !!;
je ne relouerais que si les règles du jeu changent au niveau des garanties de paiement des loyers et des expulsions rapides !!
Article sérieux, mais trop généraliste sur les données. Question : qu’ en est-il de l’ abattement fiscale sur les locations meublées ( bic non professionnel) ?
Bonjour, merci pour votre retour. A ma connaissance l’abattement n’a pas changé (50 %), mais il n’est pas impossible que ça revienne dans les discussions dans les prochains temps.
Bonjour Le locataire en place avec un DPE en « E » , qui devient « F » avec le renouvellement des diagnostics récemment devenus plus stricts , … reste dans les lieux jusqu’à échéance des trois ans de son dernier renouvellement tacite de bail : ok .
Mais au delà il doit partir , ou bien il faut agir pour qu’il cesse l’occupation , puisqu’alors , il sera ravi de ne plus régler plus son loyer ( déjà bloqué en chiffre , depuis le passage en « F » ! ) , le logement étant devenu « impropre à la location » ?
Bonjour, à ma connaissance le passage du DPE en F ne rendra pas le bail caduc : le locataire pourra rester dans les lieux, et il sera bien sûr tenu de continuer à payer son loyer. L’interdiction de louer les logements classés F en 2028 ne concernera, a priori, que les nouvelles mises en location, et encore, ce calendrier pourrait évoluer d’ici là.
Il faut aussi informer nos dirigeants sur les abus de l’ARS qui sur un simple signalement peut déclarer un logement insalubre et définitivement inhabitable alors que c’est le locataire qui l’a dégradé pour ne plus payer de loyer!!!
Bonjour, cela vous est-il arrivé ? Si oui je serais curieux que vous m’en parliez !
Bonjour,
Après avoir lu votre article, je me dois de réagir. Le statut de bailleur et autres fadaises sont des leurres. Un bailleur se doit de gagner de l’argent sur un bien loué. Les contraintes qui pèsent sur lui sont devenues inacceptables. Une autorisation de la mairie valable 3 ans, un DPE qui est faux à 71% (étude hello watt) valable 10 ans (qui sont du court terme dans l’immobilier) et coercitif. Le bailleur est réputé crouler sous l’argent est sommé de faire des travaux couteux sur des bases erronées et n’a aucune garantie que ses travaux lui permettront d’avoir une meilleure note (les exemples fourmillent). De la dictature et du grand n’importe quoi. Les impôts et taxes pleuvent sur le loyer : taxes de contribution sociale, taxe foncière, frais de syndic, IRPP, taxe spéciale sur les meublés puisque le bailleur devient par la grâce du saint esprit auto-entrepreneur (double casquette = double imposition), les travaux de copropriété, les dégradations dues au locataire, les squatteurs, les impayés qui trouvent devant la justice beaucoup de compréhension etc.. Existe t-il une activité aussi lourdement chargé de contraintes et d’impôts divers ? Sur 100€ il en reste en gros 50 au bailleur quand tout va bien. Tous les bailleurs que je connais ont décidé d’arrêter leur activité suffoqués par tant de pression. Un exemple récent : A Besse en Auvergne, un bailleur de 2 logements m’expliquait que ses logements qu’il a rénové lui même avaient eu une mauvaise note et qu’on lui avait dit qu’il ne pouvait plus les louer. On lui propose d’installer une pompe à chaleur de 46000 € et de changer tous ses cinq doubles vitrages à 2000€ pièce. Il ne dispose pas de cette somme surtout pour toucher in fine autour des 250€nets/mois. 46000+10000€ = 56000€ placés en action à 6% = 3360€ soit 280€par mois sur un PEA donc sans impôt ! Le montant des travaux investi en actions lui rapporterait plus que son logement !!! Résultat, il laisse vide les 2 logements. je lui ai conseillé de les louer quand même et de mesurer lui même la consommation électrique. Le gouvernement faisant de l’autoritarisme exige l’impossible des bailleurs qui finissent par renoncer massivement. Les locataires ne trouvent plus de logement. La solution est d’enlever l’aspect coercitif des DPE et de diminuer les prélèvements.
Qu’est devenu le droit de propriété ? la mairie et l’état deviennent les réels propriétaires des biens et décident arbitrairement de ce que le possesseur du logement pourra en faire. Celui-ci aura une double épée de Damoclès autour de la tête.
Un logement acheté neuf vu les prix actuels est inamortissable. Un bailleur d’un garage loué 100€me disait qu’il va vendre son garage parce qu’il ne lui reste moins de 50€ maximum et qu’il en a ras le bol ! TROP C’EST TROP !!
Nos « élites » glissent lentement mais surement vers une dictature douce telle que la voulait Jacques DELORS. En réaction, les gens arrêtent leurs activités. C’est délirant et catastrophique !
Bonjour,
Plus le temps passe et moins je comprends. Je donne à louer des baux meublés depuis un certain nombre d’années pour la simple raison que c’est moins difficile de se débarrasser d’un locataire mauvais payeur avec un meublé. Je suis bien convaincue de ne pas être la seule dans ce cas-là. Pourtant dans toutes les publications que je lis on a l’impression que les
propriétaires bailleurs veulent juste quick money et aussi bénéficier de l’abattement fiscal. Du coup maintenant mesures draconiennes et injustes pour obliger les bailleurs à faire des baux vides. Alors que si on facilitait tout simplement l’expulsion des mauvais payeurs bien des gens seraient prêts à faire des baux vides. Ou je me trompe? Ce n’est pas pour rien qu’il y avait récemment plus de 3 millions de logements vides. Et si on changeait déjà cela au lieu de faire des misères à ceux qui essaient de vivre de leurs locations (je précise que je ne fais pas d’Air Bnb)
ce qui remettra des appartements sur le marché locatif, c’est qu’on foute la paix aux bailleurs qui ont le droit de faire ce qu’ils veulent de leur biens. Si l’état oblige , que l’état paye.