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La résiliation du bail par le locataire

Quelle que soit la durée du bail, le locataire peut donner son congé à tout moment en cours de bail à condition de notifier son congé dans les règles et de respecter un délai minimum de préavis.

La lettre de congé

Tout d'abord, le locataire doit informer le bailleur de sa volonté de quitter le logement. Pour ce faire, il peut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception (on appelle cela la "lettre de congé"). Le congé peut aussi être donné par acte d'huisser ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le fait d'informer le bailleur par une autre forme, que ce soit orale, téléphonique ou par mail, n'est pas valable.

Le contenu de la lettre de congé n'est pas réglementé. Le locataire doit dire explicitement sa volonté de quitter le logement, mais n'a pas l'obligation de donner la raison de son départ. Cependant, s'il souhaite faire prévaloir son droit à un préavis réduit, il doit indiquer le motif qui lui donne ce droit (voir chapitre suivant) et joindre un justificatif. Une demande de préavis réduit non accompagnée de justificatif peut être considérée comme non valable par le bailleur.

Modèle de lettre de résiliation de bail avec préavis 3 mois

Modèle de lettre de résiliation de bail avec préavis réduit

Le délai de préavis à respecter

Le locataire doit respecter un délai de préavis pendant lequel il reste redevable du loyer. Pour les meublés, le préavis est toujours de 1 mois.
Pour les locations vides, le délai de préavis est 3 mois, sauf dans les cas suivants où ce délai peut être ramené à 1 mois (on appelle cela le "préavis réduit"):
Obtention du premier emploi, qu'il s'agisse d'un CDD ou d'un CDI (sauf si il s'agit d'un stage de formation). En cas de litige, c'est la date de première immatriculation à la Sécurité Sociale qui fait foi.
Une mutation professionnelle, qu'elle provienne d'une mutation imposée au locataire ou demandée par celui-ci. En revanche un étudiant qui déménage pour effectuer un stage n'est pas en mutation professionnelle.
La perte de son emploi : attention ne sont pas considérés comme des pertes d'emploi la fin d'un contrat à durée déterminée, la démission, le changement de profession et le départ en retraite. Un CDD non renouvelé ou une fin de contrat interim sont des pertes d'emploi.
Nouvel emploi suite à perte d'emploi. Ces deux événements doivent avoir eu lieu pendant le bail. Ce motif ne s'applique pas si le locataire était au chômage lors de la signature du bail.
Le locataire perçoit le RSA (auparavant nommé RMI)  : lorsque le locataire touche le RSA, il peut résilier son bail sous un mois, quelle que soit l'époque du versement du RSA (même depuis plusieurs mois). Cela ne s'applique pas pour une demande de RSA en cours et qui n'a pas encore abouti.
Son état de santé : si le locataire est âgé de plus de 60 ans et qu'il est obligé de quitter son logement pour raison de santé, un certificat médical suffit à diminuer le délai de préavis à 1 mois.

Suite à la loi Alur du 27 mars 2014, de nouveaux cas donnant droit au préavis de 1 mois sont apparus :
Zone tendue : Lorsque le logement d’un locataire est situé en zone tendue, c’est-à-dire une zone dans laquelle la demande est beaucoup plus forte que l’offre (voir la liste des zones tendues) ;
• Si le locataire est bénéficiaire de l’AAH (allocation adulte handicapé) ;
Problèmes de santé, constatés par un certificat médical, justifiant un changement de domicile (plus besoin d’être âgé de plus de 60 ans) ;
• Si un locataire du parc privé se voit attribuer un logement social ;

Grâce à la loi Macron entrée en vigueur le 8 août 2015, ces nouveaux cas sont applicables à tous les contrats en cours, même ceux signés avant le 27 mars 2014.

Le locataire doit donner son congé dans un délai proche de la survenance de l'évènement lui permettant de bénéficier d'un préavis de un mois. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier, ou de la remise en main propre (selon le moyen choisi pour signifier le congé).


Le préavis réduit est strictement personnel : il s'applique uniquement à la personne concernée par l'un des motifs ci-dessus, sauf s'il y a une communauté de vie (couples concubins, pacsés ou mariés). Par exemple, dans un couple vivant en concubinage, si le bail est au nom de Monsieur X et que Mademoiselle Y perçoit le RSA, Monsieur X peut résilier le bail avec un préavis réduit.

Le paiement du loyer pendant le préavis

Le locataire doit payer son loyer jusqu'au terme du préavis, même s'il libère les lieux avant. Le paiement du loyer du dernier mois doit se faire au prorata du nombre de jours, c'est-à-dire que si le préavis se termine le 10 du mois au matin par exemple, le locataire ne doit payer que les 9 premiers jours.

Le préavis peut être raccourci si un nouveau locataire est trouvé pour prendre la suite du locataire sortant et que le propriétaire l'accepte. A ce moment-là, le préavis se termine le jour de signature du nouveau bail.

Que se passe-t-il en cas de désaccord sur le préavis ?

Nombreux sont les litiges portant sur l'acceptation du préavis réduit. D'un point de vue légal, un bailleur n'a pas le pouvoir d'accepter ou refuser un préavis réduit lorsque le locataire le réclame. S'il estime que le locataire n'est pas dans son droit et qu'aucun accord à l'amiable n'est trouvé, il doit saisir un tribunal car seul un juge est compétent pour trancher cette question.

Si le locataire est confronté à un bailleur qui refuse le préavis réduit et qui ne veut pas fixer de RDV pour l'état des lieux et la remise des clés, le locataire peut mandater un huissier pour effectuer ces démarches.

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