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Dispositif Pinel

Ce dispositif de soutien fiscal en faveur de l'investissement locatif entré en vigueur le 1er septembre 2013 remplace l'investissement Scellier.
Initialement appelé "Duflot" du nom de la ministre du logement de l'époque, le dispositif a été rebaptisé "Pinel" en septembre 2014 à l'occasion des quelques modifications qu'il a reçues.
Le dispositif Pinel vise les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Pour les opérations réalisées du 1er janvier 2013 au 31 août 2014, c'est le dispositif Duflot qui s'applique. Les principales différences du Pinel par rapport au Duflot concernent le choix de la durée d'engagement (qui fait varier le taux de réduction) et la possibilité de louer aux ascendants ou aux descendants.

En quoi consiste l'avantage fiscal du dispositif Pinel

La défiscalisation en loi Pinel permet de déduire de ses impôts une partie du prix du logement, qui dépend de la durée pendant laquelle on s'engage à le louer :

Pour les investissements réalisés avant le 1er septembre 2014 (donc à l'époque du "Duflot"), il y avait un taux unique : 18 %, pour une période de 9 ans.

Le dispositif Pinel est doublement plafonné :

Par exemple, pour un appartement de 40m² à 250.000 €, la réduction d'impôt sera calculée sur 40 x 5500 = 220.000 €

Elle peut s'appliquer à un maximum de 2 investissements par an.

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Les obligations du dispositif Pinel

Le logement doit se trouver dans des zones géographiques caractérisées par un déficit d'offres, c'est-à-dire les zones A, A bis, et B1. Il peut aussi être en zone B2 mais uniquement sur agrément de l'Etat (en savoir plus sur le zonage).
La loi Pinel ne concerne que les logements neufs, en cours de construction, anciens rénovés ou réhabilités, ou bien des locaux transformés en habitations.
L'engagement de location est de 6 ans minimum. Le propriétaire dispose d'1 an maximum pour commencer à louer, à compter de l'achèvement du bien ou de son acquisition.
Le logement doit répondre aux normes récentes de performance énergétique. Pour les logements neufs : labels BBC ou RT 2012. Pour les anciens : labels rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009.
Le logement doit être loué vide et il doit constituer la résidence principale du locataire.
Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire. Depuis le 1er janvier 2015, il peut cependant être un ascendant ou un descendant du propriétaire.
Le propriétaire doit respecter les plafonds de loyers et de ressources fixés par décret.

Les plafonds de ressources des locataires

Pour les baux signés en 2016 :

Composition du foyer du locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 993 € 36 993 € 30 151 € 27 136 €
Couple 55 287 € 55 287 € 40 265 € 36 238 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 72 476 € 66 460 € 48 422 € 43 580 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 86 531 € 79 606 € 58 456 € 52 611 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 102 955 € 94 240 € 68 766 € 61 890 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 115 851 €
106 049 € 77 499 € 69 749 €
Supplément par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 12 908 € + 11 816 € + 8 646 € + 7 780 €

La zone géographique A correspond à Paris et la petite couronne.
La zone A bis comprend la deuxième couronne parisienne, la Côte d'Azur et le Genevois français.
La zone B1 correspond aux agglomérations de plus de 250 000 habitants, ainsi qu'aux zones littorales et les îles (Corse comprise).
La zone B2 regroupe les villes de plus de 50 000 habitants (mais de moins de 250 000). Cette zone B2 n'est éligible que sous dérogation temporaire.

Les plafonds de loyer

Les loyers doivent être inférieurs de 20 % au prix du marché.
Plafonds mensuels, par mètre carré, hors charges pour 2016 :

Zones Plafond (€/m2)
Zone A bis 16,83 €
Zone A 12,50 €
Zone B1 10,07 €
Zone B2 8,75 €

Il est à noter que certaines de ces conditions sont différentes pour l'investissement en outre-mer.

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