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Dispositif Pinel

Ce dispositif de soutien fiscal en faveur de l'investissement locatif entré en vigueur le 1er septembre 2013 remplace l'investissement Scellier.
Initialement appelé "Duflot" du nom de la ministre du logement de l'époque, le dispositif a été rebaptisé "Pinel" en septembre 2014 à l'occasion des quelques modifications qu'il a reçues.
Le dispositif Pinel vise les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 (prévu initialement pour fin 2017). Pour les opérations réalisées du 1er janvier 2013 au 31 août 2014, c'est le dispositif Duflot qui s'applique. Les principales différences du Pinel par rapport au Duflot concernent le choix de la durée d'engagement (qui fait varier le taux de réduction) et la possibilité de louer aux ascendants ou aux descendants.

En quoi consiste l'avantage fiscal du dispositif Pinel

La défiscalisation en loi Pinel permet de déduire de ses impôts une partie du prix du logement, qui dépend de la durée pendant laquelle on s'engage à le louer :

  • 12 % pour une période de 6 ans,
  • 18 % pour une période de 9 ans
  • 21 % pour une période de 12 ans

Pour les investissements réalisés avant le 1er septembre 2014 (donc à l'époque du "Duflot"), il y avait un taux unique : 18 %, pour une période de 9 ans.

Le dispositif Pinel est doublement plafonné :

  • limite de 300.000 € d'investissement par an,
  • limite de 5.500 €/m² de la surface habitable

Par exemple, pour un appartement de 40m² à 250.000 €, la réduction d'impôt sera calculée sur 40 x 5500 = 220.000 €

Elle peut s'appliquer à un maximum de 2 investissements par an.

Les obligations du dispositif Pinel

Le logement doit se trouver dans des zones géographiques caractérisées par un déficit d'offres, c'est-à-dire les zones A, A bis, et B1. Dans les villes des zones B2 et C qui bénéficiaient d'un arrêté préfectoral autorisant le Pinel, le dispositif n'est plus applicable à partir du 1er janvier 2018. Pour permettre une sortie progressive de ces communes, la loi de finances pour 2018 maintient la défiscalisation pour les logements dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2018 et si l'acte authentique de vente devant notaire est signé avant le 1er janvier 2019.
La loi Pinel ne concerne que les logements neufs, en cours de construction, anciens rénovés ou réhabilités, ou bien des locaux transformés en habitations.
L'engagement de location est de 6 ans minimum. Le propriétaire dispose d'1 an maximum pour commencer à louer, à compter de l'achèvement du bien ou de son acquisition.
Le logement doit répondre aux normes récentes de performance énergétique. Pour les logements neufs : labels BBC ou RT 2012. Pour les anciens : labels rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009.
Le logement doit être loué vide et il doit constituer la résidence principale du locataire.
Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire. Depuis le 1er janvier 2015, il peut cependant être un ascendant ou un descendant du propriétaire.
Le propriétaire doit respecter les plafonds de loyers et de ressources fixés par décret.

Les plafonds de ressources des locataires

Pour les baux signés en 2018 :

Composition du foyer du locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 37 508 € 37 508 € 30 572 € 27 515 €
Couple 56 058 € 56 058 € 40 826 € 36 743 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 73 486 € 67 386 € 49 097 € 44 187 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 87 737 € 80 716 € 59 270 € 53 344 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 104 390 € 95 553 € 69 725 € 62 753 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 117 466 €
107 527 € 78 579 € 70 721 €
Supplément par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 13 087 € + 11 981 € + 8 766 € + 7 888 €

La zone géographique A correspond à Paris et la petite couronne.
La zone A bis comprend la deuxième couronne parisienne, la Côte d'Azur et le Genevois français.
La zone B1 correspond aux agglomérations de plus de 250 000 habitants, ainsi qu'aux zones littorales et les îles (Corse comprise).
La zone B2 regroupe les villes de plus de 50 000 habitants (mais de moins de 250 000). Cette zone B2 n'est éligible que sous dérogation temporaire.

Les plafonds de loyer

Les loyers doivent être inférieurs de 20 % au prix du marché.
Plafonds mensuels, par mètre carré, hors charges pour 2018 :

Zones Plafond (€/m2)
Zone A bis 16,96 €
Zone A 12,59 €
Zone B1 10,15 €
Zone B2 8,82 €

Il est à noter que certaines de ces conditions sont différentes pour l'investissement en outre-mer.

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