Accueil - Location de particuler >> Guides >> Guide Propriétaire >> L'investissement locatif >> La rentabilité locative

La rentabilité locative

Pour dégager une bonne rentabilité de son investissement locatif, il faut commencer par bien savoir la calculer. Selon les paramètres pris en compte, on peut se baser sur la rentabilité brute, la rentabilité nette de frais et charges, ou bien la rentabilité nette.

Il existe différentes façons de calculer la rentabilité d'un investissement immobilier. Pour mieux comprendre les différents calculs existant, nous allons expliquer les 3 principaux taux utilisés :

La rentabilité brute :

Elle est calculée par rapport au prix d'acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu. Le calcul est le suivant :

Loyer mensuel x 12
Taux de rentabilité brute = ———————————— x100
Prix d'acquisition du bien


Le prix d'acquisition comprend également les frais relatifs à cette acquisition (notaire, agence immobilière, crédit …). La rentabilité bute est un indicateur souvent utilisé comme argument de vente mais ne reflète en général pas la réalité, car il ne prend en compte que les loyers.

 

La rentabilité nette de frais et charges :

Elle est calculée par rapport au prix d'acquisition mais en tenant compte des frais liés à l'entretien et la gestion du bien immobilier. Elle part du principe qu'un investissement immobilier nécessite des frais pour pouvoir continuer d'être loué aux prix du marché ou pour le valoriser. La plupart des charges sont prises en compte pour ce taux. Le calcul est le suivant :
 

Loyer mensuel x 12 – taxe foncière – Charges non récupérables – frais de gestion
———————————————————————————————————— x 100
Prix d'acquisition du bien


Les frais pris en compte pour le calcul de la rentabilité nette de frais et charges sont :

  • La taxe foncière (un mois de loyer environ soit 8 % des loyers annuels),
  • Les charges non récupérables auprès des locataires comme les honoraires de syndic,
  • Les changements de locataires (ou vacances locatives) durant lesquelles le loyer n'est pas perçu (en général 1 mois tous les 3 ans, plus pour les petites surfaces où le taux de rotation est plus important),
  • Les travaux d'entretien courant.
  • Plus éventuellement les frais de gérance (jusqu'à 10 % des loyers annuels) et les assurances loyers impayés (3 à 4 % des loyers annuels).

La rentabilité nette :

Elle est calculée en prenant en compte les recettes après impôts, ainsi que les éventuelles déductions obtenues par des programmes spécifiques (Borloo, Robien, ...) ou des travaux de réhabilitation. C'est le taux le plus proche de la réalité mais aussi le plus complexe à calculer puisqu'il dépend de la fiscalité du bailleur. Toutefois ce taux n'est valable que si la situation de l'investisseur ne change pas. En effet, des revenus en moins (retraite, chômage, …) ou supplémentaires peuvent modifier sa situation fiscale et influencer la rentabilité (plus l'investisseur paye d'impôt, plus l'économie sera importante par exemple).
Les différences entre la rentabilité brute et la rentabilité nette peuvent s'avérer importantes. Cependant, le niveau de rentabilité d'un logement ne doit pas être le seul critère de choix pour investir dans l'immobilier locatif, en effet même si le logement offre une faible rentabilité, un bien immobilier peut offrir d'autres avantages comme celui de loger des membres de sa famille, ou servir de résidence secondaire, et il permet surtout de se constituer un patrimoine.
De plus le taux de rentabilité ne prend pas en compte l'éventuelle plus value pouvant être réalisée dans le cas d'une revente du bien.

Cela pourrait vous intéresser :
Loi Pinel
La loi Pinel est le principal dispositif de défiscalisation actuel pour l'investissement locatif. Il permet une réduction d'impôts jusqu'à 21 % du montant de l'investissement.

En savoir plus

La fiscalité immobilière
Revenus fonciers, régime réel, charges déductibles, micro-foncier,... Ces termes n'auront plus de secrets pour vous après avoir lu cette page sur la fiscalité de la location immobilière !

En savoir plus

Location en meublé : LMNP, LMP
Comment fonctionne la fiscalité de la location meublée ? Selon le montant des recettes annuelles, l'investisseur aura le statut LMNP ou LMP. Explications dans cet article.

En savoir plus

Dispositif "Louer Abordable"
Le dispositif Louer Abordable, aussi appelé Cosse Ancien, permet de défiscaliser les revenus locatifs jusqu'à 85 % en échange de loyers modérés.

En savoir plus

Le Robien Recentré
Le Robien recentré, ou Robien modifié, était un dispositif de défiscalisation ouvert aux investisseurs ayant fait l'acquisition d'un logement destiné à la location entre 2006 et 2009.

En savoir plus

Borloo Ancien
Le Borloo ancien est un dispositif de défiscalisation mis en place le 1er octobre 2006 à la suite du Besson ancien. Son rôle est d'encourager les propriétaires à louer leurs logements à des locataires aux revenus moyens ou faibles.

En savoir plus

Borloo Neuf
Le Borloo Neuf est un dispositif d'amortissement pour les investissements locatifs neufs réalisés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009.

En savoir plus

Loi Girardin
Le dispositif Girardin social est une loi de défiscalisation en vigueur depuis 2003 pour encourager l'investissement locatif dans les départements d'outre-mer.

En savoir plus

Loi Malraux
La loi Malraux permet aux contribuables fortement imposés de défiscaliser en restaurant et en louant un logement situé dans un Site Patrimonial Remarquable.

En savoir plus

Loi Scellier
Le dispositif Scellier est l'ancêtre du Pinel. Disparu fin 2012, il avait pour but d'encourager l'investissement locatif dans le neuf grâce à une défiscalisation allant jusqu'à 25 % du prix d'acquisition.

En savoir plus

Loi des monuments historiques
Ce dispositif permet aux propriétaires d'immeubles classés de les louer en bénéficiant d'une défiscalisation sur le montant des travaux de restauration.

En savoir plus

Notre site internet utilise des cookies pour vous offrir une navigation optimale. En poursuivant votre navigation sur notre site, vous acceptez l'utilisation de cookies. En savoir plus et gérer ces paramètres.