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L'encadrement des loyers de la loi Alur

L'encadrement des loyers de la loi Alur a été invalidé dans les deux villes où il était appliqué, Paris et Lille. A l'heure actuelle, il n'est donc en vigueur nulle part en France.
Le projet de loi Elan prévoit cependant certaines nouveautés à ce niveau, nous mettrons donc cette page à jour dès que nous en aurons connaissance.

L'encadrement des loyers de la loi Alur est une mesure visant à empêcher les loyers excessifs dans les villes les plus tendues. Cette mesure impose que les loyers demandés dans une ville ne soient ni supérieurs ni inférieurs à une fourchette de prix. Cette "fourchette" est établie par arrêté préfectoral à partir d'un loyer médian de référence calculé selon l'emplacement du bien, son ancienneté et sa typologie.

Il ne faut pas confondre cette mesure avec le décret d'encadrement des loyers à la relocation, dit aussi "décret Duflot", qui, lui, a pour but de limiter les hausses de loyer lors des renouvellements de bail ou des changements de locataires dans les zones tendues. A Paris donc, les deux encadrements sont actuellement en vigueur et se cumulent.

Le fonctionnement de l'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers a été instauré par la loi ALUR du 27 mars 2014 pour réguler les loyers dans les agglomérations dont le marché locatif est tendu. Sa mise en application est progressive et depend de la présence d'un observatoire des loyers local capable de fournir des données suffisamment représentatives, et de la publication d'un arrêté préfectoral fixant les loyers de référence fournis par l'observatoire. A l'heure actuelle, seule la ville de Paris est concernée.

L'indicateur pour l’encadrement des loyers est le loyer médian, il permet d’être plus stable et moins sensible aux extrêmes. Il y a différents loyers médians selon le nombre de pièces principales, le caractère meublé/non meublé, l'année de construction, et bien sûr la zone géographique. Ce sont ces loyers médians qui servent de loyers de référence.

Pour respecter l'encadrement des loyers, le loyer demandé (hors charges) doit être compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %.

Cela concerne les premières mises en location, les changements de locataires et les renouvellements de bail.

L'encadrement des loyers instauré par la loi Alur

Quels logements sont touchés par l'encadrement ?

L'encadrement des loyers ne concerne que les logements du parc privé, vides ou meublés, dès lors qu'ils servent de résidence principale. Il ne s'applique pas pour le parc social (HLM), les logements en loi de 48, les logements privés conventionnés APL, les logements de fonction, les locations touristiques, les meublés en résidences services.

Le complément de loyer pour les biens d'exception

La mesure d'encadrement des loyers permet de demander un complément de loyer au locataire si le logement (meublé ou non meublé) possède des caractéristiques très spécifiques en termes de localisation ou de confort. Le décret du 10 juin 2015 précise quelles sont ces caractéristiques :

  • Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
  • Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
  • Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur, prévues respectivement par les articles 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Si les parties conviennent d’un tel complément, son montant et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés au contrat de bail. Si le locataire souhaite contester le complément de loyer, il dispose d’un délai de trois mois pour le faire en saisissant d’abord la commission départementale de conciliation compétente, et, en l’absence d’accord entre les parties, en ayant recours au juge.

Quel recours est possible en cas de loyer surévalué ou sous-évalué ?

Action du locataire pour diminuer un loyer surévalué
Si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré, la diminution de loyer doit être demandée au bailleur au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail (hors complément de loyer éventuel).

Action du bailleur pour augmenter un loyer sous-évalué
Si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut proposer un nouveau loyer au locataire au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail.

En cas de désaccord, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. Une absence de réponse à 4 mois de la date de renouvellement équivaut à un refus.

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