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La fixation du loyer

Comment le propriétaire fixe le loyer ?

Le propriétaire fixe librement le montant du loyer au moment de la signature du contrat de location. Par contre, en cours de location, l’augmentation du loyer est strictement encadrée (loi 89-462 du 6 juillet 1989) et le propriétaire doit respecter ces règles. Le locataire bénéficie d’une protection juridique afin d'éviter les abus.

Le loyer à la signature du bail

En fonction de l’offre et de la demande, le propriétaire fixe le montant du loyer de son bien. Le locataire est libre de discuter ce montant, mais dans la pratique, il est difficile de négocier un loyer au moment de la signature si l’on souhaite vraiment obtenir cette location. Le propriétaire a donc tout pouvoir pour fixer le loyer.
Le montant du loyer est indiqué dans le contrat de location : le propriétaire ne peut plus demander davantage et le locataire doit payer cette somme. Si le locataire découvre, en cours de bail, que ce bien est plus cher que des locations similaires sur le secteur, il ne peut pas exiger de réduction de loyer en se basant sur les loyers d’autres biens.
Le bailleur et le locataire peuvent convenir lors de la signature du bail ou par l'ajout d'un avenant en cours de bail, de travaux d'amélioration que le bailleur ou le locataire fera exécuter à ses frais. Dans ce cas, la clause du bail (ou de l'avenant) fixe la majoration ou la diminution du loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.
Exemples : Si le locataire construit un garage ou installe une cuisine aménagée il peut être prévu une diminution du loyer. De la même façon, si le propriétaire a prévu dans une clause particulière l’amélioration de son logement par des travaux (aménagement de combles en chambre, création d’une salle de bain, …) Il peut prévoir par cette clause une augmentation du loyer de « x » euros lorsque ceux ci auront été effectués.

La hausse du loyer en cours de bail

Une clause peut prévoir la révision annuelle du loyer.
La date de révision est celle indiquée dans le bail ou à défaut, la date anniversaire de la prise d'effet du contrat de location. Si cette clause n’a pas été insérée au contrat, le loyer reste fixe tout le temps de la location.
Seul le loyer hors charges est révisé (sans tenir compte des charges).
Depuis le 1er janvier 2006 l’Indice de Référence des Loyers (IRL) remplace L'Indice National mesurant le Coût de la Construction (ICC).
Sa compositon a été modifiée par la loi sur le pouvoir d'achat du 09 Février 2008, la révision des loyers des contrats signés à partir de cette date se feront avec ce nouvel indice.
Cet indice de référence des loyers reste établi et publié par l'INSEE chaque trimestre. L’IRL sert de référence pour la révision du loyer intervenant chaque année en cours de bail lorsque le contrat de location comporte une clause de révision annuelle du loyer.

Calculette de révision du loyer Pour effectuer simplement le calcul de révision du loyer en cours de bail, vous pouvez utiliser notre calculette de révision du loyer.

Le loyer doit-il baisser avec un IRL négatif ?

En cas d'indice négatif, comme l'IRL de Janvier 2010, la révision du loyer ne se fait pas forcément à la baisse. En effet, le bail peut comporter une mention n'autorisant que les révisions à la hausse. Cette mention est tout à fait légale.
Si le bail ne comporte pas cette mention de manière explicite, alors la révision peut être faite à la baisse.

Que se passe-t-il si le propriétaire oublie d'augmenter le loyer ?

Depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR, le délai de prescription pour la réévaluation annuelle du loyer est réduit à 1 an (5 ans avant l'entrée en vigueur de la loi).
Le délai de prescription pour la récupération des charges locatives et des loyers impayés est réduit à 3 ans.
Le même délai de prescription de 3 ans s’applique désormais aux locataires pour effectuer une demande de remboursement de trop-versé de provisions sur charges.

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L'augmentation lors du renouvellement du bail

En dehors du renouvellement annuel, le propriétaire peut augmenter le loyer lors du renouvellement du bail. Mais cette augmentation est très encadrée par l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989 et peut s’appliquer si le loyer est « manifestement sous évalué ».
- Le bailleur doit expédier dans les six mois précédent le renouvellement une lettre recommandée avec accusé réception à son locataire l’informant du futur loyer. Attention, le décompte des 6 mois est effectué à dater de la réception de la lettre et non de son envoi si le locataire ne vient pas chercher son recommandé.
- Il doit mentionner une liste de logements voisins sur lequel il a pris référence, justifiant cette augmentation. Il doit fournir au minimum trois références ou six pour les agglomérations de plus d'un million d'habitants.
- Il doit reproduire l’intégralité de l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989 :
« Le bailleur doit fournir au moins « trois loyer de référence » (six dans les communes dépassant un million d’habitants) pris dans le même groupe d’immeuble ou dans des immeubles comparable à proximité. Les deux tiers de ces références doivent concerner des logements pour lesquels il n’y a pas eu de changement de locataire depuis au moins trois ans. Ces références doivent comporter : le nom de la rue et la dizaine de numéros de l’immeuble, l’étage du logement, la qualité et l’âge de l’immeuble, la surface, le nombre de pièces et l’équipement du logement ».

Cas particulier de la Région parisienne

L’augmentation du loyer en fin de bail est strictement encadrée dans la région parisienne.
Si un loyer est « manifestement sous évalué » le propriétaire doit respecter le même formalisme que sur le reste du territoire mais en plus, l’augmentation est plafonnée et ne peut pas dépasser :
- Soit 50% de la différence entre l’ancien loyer et le loyer de référence (loyers comparables constatés).
- Soit 15% du coût des travaux d’amélioration effectués si ces derniers représentent au moins un an de la dernière année de loyer.
Le bailleur doit communiquer sa proposition de nouveau loyer au locataire six mois avant l'échéance du bail et saisir la commission de conciliation en cas de silence ou de désaccord du locataire.
Si la hausse est inférieure ou égale à 10 %, elle est répartie, par tiers sur 3 ans si le bailleur est une personne physique et par sixième sur 6 ans si le bailleur est une personne morale.
Si la hausse est supérieure à 10 %, elle est répartie par 6ème sur six ans, quel que soit le propriétaire, même si le bail est renouvelé pour une période inférieure à six ans. Le locataire peut s’adresser à L’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) www.olap.asso.fr s’il souhaite trouver les références de loyer.
Attention : Le décret concernant l’augmentation des loyers dans la région parisienne a été reconduit jusqu'au au 30 août 2012. L’augmentation du loyer lors d’un renouvellement de bail d’une location vide louée à titre de résidence principale ne pourra pas être supérieure à la variation de l’IRL.

Les droits du locataire en cas d'augmentation

Naturellement, la révision annuelle du loyer s’applique chaque année sans pouvoir être contestée. Par contre lors de la proposition d’augmentation (au renouvellement du bail) le locataire peut,
- Accepter la proposition.
En donnant au bailleur son accord écrit sur le nouveau montant, dans un délai de 2 mois suivant la réception. Si la hausse ne dépasse pas 10% de l’ancien loyer elle sera alors appliquée de façon échelonnée sur toute la durée du bail.
Si elle est supérieure à 10% elle sera appliquée d’un sixième par an quelque soit la durée du bail.
- Contester la proposition : il peut apporter des «contre références » et prouver que son loyer n’est pas «manifestement sous évalué » ou que la proposition du bailleur est exagérée.
- Ignorer la proposition en n’y répondant pas.
Dans ces deux derniers cas, le propriétaire doit saisir la commission départementale de conciliation, dans les 4 derniers mois du préavis, qui convoquera les deux parties et tentera de trouver un accord. Son avis de conciliation ou de non conciliation sera rendu dans les deux mois.
Si aucun accord n’est trouvé, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance du lieu de l’immeuble, avant la fin du bail en cours, faute de quoi, il est automatiquement renouvelé. Le tribunal s’appuiera sur l’avis de la commission et fixera le nouveau loyer.

Peut-on augmenter le loyer lors de l'achat d'un bien déjà loué ?

Non, le bail signé entre l’ancien propriétaire et le locataire doit être respecté. Le nouveau propriétaire peut procéder à la révision annuelle en fonction de l’IRL. Si le propriétaire peut prouver que le bail est manifestement sous évalué, il pourra effectuer une augmentation lors du renouvellement du bail.

Où trouver des informations complémentaires ?

Au centre d'information sur l'habitat agréé par l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL) le plus proche de votre domicile, à une organisation de locataires, de propriétaires ou de gestionnaires et bien sûr la cote des loyers LocService.

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