L'investissement locatif

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter un logement pour le louer afin de percevoir des revenus complémentaires et de se constituer un patrimoine.
L’investissement peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu. En effet, le législateur ou le gouvernement autorise des déductions d’impôts en contre partie d’un engagement de location. Tout contribuable qui paie des impôts peut donc bénéficier de solutions de défiscalisation adaptées.

L’investissement locatif est le seul placement permettant de se constituer un patrimoine financé à crédit, grâce aux loyers versés par le locataire, l'économie d’impôt et un effort d’épargne réduit.
Différents programmes d'investissement locatifs existent dont notamment le Pinel.

Le choix d’opter pour le neuf ou l’ancien se révèle difficile et dépendra surtout des opportunités qui se présentent. Les deux bénéficient de dispositifs de défiscalisation.

• L’atout essentiel du neuf, outre le fait de disposer d'un logement "prêt à louer", est la possibilité de déduire du revenu foncier un pourcentage du prix d’acquisition dans le cadre d’un investissement. Cependant les prix à l’achat sont souvent élevés.
• L'ancien, moins cher que le neuf (de 20 à 25% au m²), est à priori plus rentable de 1 à 2 points. L'investisseur bénéficie de la déduction des travaux de réfection de ses recettes locatives, il existe moins de contraintes de location. Des dispositifs spécifiques existent pour les logements anciens comme le Denormandie, le Borloo ancien ou le dispositif Malraux.

Au-delà du choix entre le neuf ou l'ancien, d'autres critères doivent également entrer en jeu dans la décision d'achat. Un logement bien desservi par les transports en commun ou situé près des commodités (ce qui est plus fréquent dans l'ancien) se louera plus facilement par exemple, et diminuera les périodes inoccupées entre 2 locataires.

Acheter à crédit permet au propriétaire de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers et donc d’optimiser son investissement.
Le total des intérêts bancaires payés chaque année est déductible des recettes locatives jusqu'à l'épuration de la dette.
Sont également déductibles des revenus fonciers :

• Les frais liés au crédit (frais de dossier de prêt)
• Les frais d'inscription d'hypothèque
• Les cotisations d'assurance décès invalidité.

Investir à crédit évite également au propriétaire d’effectuer un apport. La durée du crédit a un impact direct sur les mensualités de remboursement. Plus cette durée est longue plus les mensualités sont faibles et l’effort d'épargne diminue. Avec l'augmentation des prix du marché de l'immobilier aujourd'hui, souscrire un crédit est devenu une étape obligatoire pour la plupart des investisseurs.

Pour réussir son investissement en assurant une rentabilité immédiate et les meilleures garanties de revente à terme, l’investisseur doit privilégier l’emplacement. En effet, le locataire ou le futur acheteur y seront tout aussi sensible (accès aux transports, aux commerces, aux écoles, …).
Il est conseillé d’investir dans une région que l’on connaît (bassin d’emploi actif, secteur géographique les plus recherchés, …) afin d’éviter d’acheter uniquement pour la « carotte fiscale » et être sûr de pouvoir revendre dans de bonnes conditions.
L’acquéreur devra faire des choix (en se risquant ou non sur de nouvelles zones d’habitations) et des concessions (un T2 en centre ville neuf sera difficile à trouver à un bon prix). Il devra aussi aussi se fixer un taux raisonnable de rendement en déterminant la catégorie de locataire qui pourra être intéressé par son bien et en déduire ainsi un montant de location.

Les dispositifs de défiscalisation pour les logements neufs :

• Le dispositif Pinel (ex Duflot)
• Loi dite du Robien Recentré (ex Loi Besson)
• Le dispositif Borloo neuf

Les dispositifs de défiscalisation pour les logements anciens :

• Le Denormandie
• Le Borloo ancien
• La loi Girardin
• La loi de Demessine (ZRR)
• La loi Malraux et Monuments historiques.