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L'investissement locatif

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter un logement pour le louer afin de percevoir des revenus complémentaires et de se constituer un patrimoine.
L’investissement peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu. En effet, le législateur ou le gouvernement autorise des déductions d’impôts en contre partie d’un engagement de location. Tout contribuable qui paie des impôts peut donc bénéficier de solutions de défiscalisation adaptées.

L’investissement locatif est le seul placement permettant de se constituer un patrimoine financé à crédit, grâce aux loyers versés par le locataire, l'économie d’impôt et un effort d’épargne réduit.
Différents programmes d'investissement locatifs existent dont notamment le Pinel.

Investir dans le neuf ou l'ancien ?

Le choix d’opter pour le neuf ou l’ancien se révèle difficile et dépendra surtout des opportunités qui se présentent. Les deux bénéficient de dispositifs de défiscalisation.

  • L’atout essentiel du neuf, outre le fait de disposer d'un logement "prêt à louer", est la possibilité de déduire du revenu foncier un pourcentage du prix d’acquisition dans le cadre d’un investissement. Cependant les prix à l’achat sont souvent élevés.
  • L'ancien, moins cher que le neuf (de 20 à 25% au m²), est à priori plus rentable de 1 à 2 points. L'investisseur bénéficie de la déduction des travaux de réfection de ses recettes locatives, il existe moins de contraintes de location. Des dispositifs spécifiques existent pour les logements anciens comme le Denormandie, le Borloo ancien ou le dispositif Malraux.

Au-delà du choix entre le neuf ou l'ancien, d'autres critères doivent également entrer en jeu dans la décision d'achat. Un logement bien desservi par les transports en commun ou situé près des commodités (ce qui est plus fréquent dans l'ancien) se louera plus facilement par exemple, et diminuera les périodes inoccupées entre 2 locataires.

Faut-il emprunter ?

Acheter à crédit permet au propriétaire de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers et donc d’optimiser son investissement.
Le total des intérêts bancaires payés chaque année est déductible des recettes locatives jusqu'à l'épuration de la dette.
Sont également déductibles des revenus fonciers :

  • Les frais liés au crédit (frais de dossier de prêt)
  • Les frais d'inscription d'hypothèque
  • Les cotisations d'assurance décès invalidité.

Investir à crédit évite également au propriétaire d’effectuer un apport. La durée du crédit a un impact direct sur les mensualités de remboursement. Plus cette durée est longue plus les mensualités sont faibles et l’effort d'épargne diminue. Avec l'augmentation des prix du marché de l'immobilier aujourd'hui, souscrire un crédit est devenu une étape obligatoire pour la plupart des investisseurs.

Comment faire un investissement vraiment rentable ?

Pour réussir son investissement en assurant une rentabilité immédiate et les meilleures garanties de revente à terme, l’investisseur doit privilégier l’emplacement. En effet, le locataire ou le futur acheteur y seront tout aussi sensible (accès aux transports, aux commerces, aux écoles, …).
Il est conseillé d’investir dans une région que l’on connaît (bassin d’emploi actif, secteur géographique les plus recherchés, …) afin d’éviter d’acheter uniquement pour la « carotte fiscale » et être sûr de pouvoir revendre dans de bonnes conditions.
L’acquéreur devra faire des choix (en se risquant ou non sur de nouvelles zones d’habitations) et des concessions (un T2 en centre ville neuf sera difficile à trouver à un bon prix). Il devra aussi aussi se fixer un taux raisonnable de rendement en déterminant la catégorie de locataire qui pourra être intéressé par son bien et en déduire ainsi un montant de location.

Les dispositifs de défiscalisation pour les logements neufs :

Les dispositifs de défiscalisation pour les logements anciens :

La rentabilité locative
Pour dégager une bonne rentabilité de son investissement locatif, il faut commencer par bien savoir la calculer : rentabilité brute, rentabilité nette,...

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Loi Pinel
La loi Pinel est le principal dispositif de défiscalisation actuel pour l'investissement locatif. Il permet une réduction d'impôts jusqu'à 21 % du montant de l'investissement.

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La fiscalité immobilière
Revenus fonciers, régime réel, charges déductibles, micro-foncier,... Ces termes n'auront plus de secrets pour vous après avoir lu cette page sur la fiscalité de la location immobilière !

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Location en meublé : LMNP, LMP
Comment fonctionne la fiscalité de la location meublée ? Selon le montant des recettes annuelles, l'investisseur aura le statut LMNP ou LMP. Explications dans cet article.

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Dispositif "Louer Abordable"
Le dispositif Louer Abordable, aussi appelé Cosse Ancien, permet de défiscaliser les revenus locatifs jusqu'à 85 % en échange de loyers modérés.

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Le Robien Recentré
Le Robien recentré, ou Robien modifié, était un dispositif de défiscalisation ouvert aux investisseurs ayant fait l'acquisition d'un logement destiné à la location entre 2006 et 2009.

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Borloo Ancien
Le Borloo ancien est un dispositif de défiscalisation mis en place le 1er octobre 2006 à la suite du Besson ancien. Son rôle est d'encourager les propriétaires à louer leurs logements à des locataires aux revenus moyens ou faibles.

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Borloo Neuf
Le Borloo Neuf est un dispositif d'amortissement pour les investissements locatifs neufs réalisés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009.

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Loi Girardin
Le dispositif Girardin social est une loi de défiscalisation en vigueur depuis 2003 pour encourager l'investissement locatif dans les départements d'outre-mer.

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Loi Malraux
La loi Malraux permet aux contribuables fortement imposés de défiscaliser en restaurant et en louant un logement situé dans un Site Patrimonial Remarquable.

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Loi Scellier
Le dispositif Scellier est l'ancêtre du Pinel. Disparu fin 2012, il avait pour but d'encourager l'investissement locatif dans le neuf grâce à une défiscalisation allant jusqu'à 25 % du prix d'acquisition.

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Loi des monuments historiques
Ce dispositif permet aux propriétaires d'immeubles classés de les louer en bénéficiant d'une défiscalisation sur le montant des travaux de restauration.

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